Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10349982 CV EXPL 23-598
Vonnis van 1 november 2023
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: voorheen mr. H.F. van Boxel, thans mr. R.W. de Pater
tegen
Woningstichting Woonvizier
gevestigd en kantoorhoudende te Made
gedaagde partij
hierna te noemen: Woonvizier
gemachtigde: mr. T.J. de Groot
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 mei 2023;
- de mondelinge behandeling van het geschil op 30 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1
Bij de beoordeling van het geschil neemt de kantonrechter de volgende - tussen partijen vaststaande - feiten in aanmerking.
a. [eiser] en zijn [echtgenote ] huren sinds 30 juli 1996 van Woonvizier de zelfstandige woonruimte (eengezinswoning) aan het [adres] te [woonplaats] .
In januari 2021 heeft Woonvizier op het verzoek van [eiser] in de woning de keuken, de badkamer en het toilet geïnspecteerd. Vervolgens heeft zij geoordeeld dat die dienden te worden vervangen.
Tevens heeft [eiser] gevraagd om een tweede toilet in de woning te plaatsen. Woonvizier heeft daarmee ingestemd. [eiser] is akkoord gegaan met een huurprijsverhoging van € 9,35 per maand in verband daarmee.
De door Woonvizier ingeschakelde aannemer heeft op 12 oktober 2022 de werkzaamheden aangevangen. Die werkzaamheden bestonden uit het vervangen van de keuken, het vervangen van het gasfornuis door een inductiekookplaat en het toevoegen van een afzuigkap, het vervangen van het oorspronkelijke toilet, het vervangen van de badkamer en het aanbrengen van een (tweede) toilet in de badkamer en het toevoegen van groepen in de meterkast.
In de periode dat de werkzaamheden werden uitgevoerd verbleven [eiser] en zijn echtgenote, alsmede hun zoon, elders.
Twee weken na aanvang waren de werkzaamheden nagenoeg afgerond en heeft [eiser] de woning weer betrokken.
3.Het geschil
3.1
[eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair Woonvizier te veroordelen tot betaling aan hem van € 6.505,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2022, althans vanaf een in goede justitie nader te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;
II. subsidiair Woonvizier te veroordelen tot betaling aan hem van een schadevergoeding ten bedrage van € 6.167,10, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 oktober [2022], althans vanaf een in goede justitie nader te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;
III. meer subsidiair Woonvizier te veroordelen tot betaling van € 2.135,06 wegens kwijtschelding van de bedongen huur voor de periode dat de werkzaamheden hebben voortgeduurd, te weten 12 oktober 2022 tot en met 27 januari 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 oktober [2022], althans vanaf een in goede justitie nader te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;
IV. in alle gevallen Woonvizier te veroordelen in de kosten van de procedure, alsmede tot betaling van nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren.
3.2
Woonvizier voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel tot afwijzing van diens vorderingen, en tot hoofdelijke veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
[eiser] baseert zijn vorderingen op de omstandigheid dat hij en zijn echtgenote, alsmede hun inwonende zoon gedurende de uitvoering van de werkzaamheden genoodzaakt waren om elders te verblijven. Zijn echtgenote en zijn zoon lijden aan diabetes en zijn afhankelijk van insuline. Bovendien heeft zijn echtgenote op 13 oktober 2022, één dag nadat de werkzaamheden waren aangevangen, een oogoperatie moeten ondergaan. Omdat vanaf 12 oktober 2022 als gevolg van de werkzaamheden essentiële voorzieningen zoals de keuken, het toilet en de badkamer onbruikbaar waren was een verhuizing voor [eiser] en zijn gezin noodzakelijk. [eiser] en zijn echtgenote hebben een aantal nachten in een hotel en in zijn vrachtauto verbleven. Hun zoon verbleef bij zijn vriendin.
4.2.
Verhuiskostenvergoeding
4.2.1
Primair stelt [eiser] dat sprake is van renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) dan wel van een samenloop tussen renovatie- en onderhoudswerkzaamheden. De vervanging van de gaskookplaten door inductiekookplaten en het plaatsen van een tweede toilet in de badkamer brengen mee dat vanaf dag één geen gebruik kon worden gemaakt van de badkamer en keuken. Gelet op de bijzondere gezondheidsomstandigheden maakte dit een verhuizing noodzakelijk, aldus [eiser] .
4.2.2
Overwogen wordt allereerst dat bij de beoordeling van de primaire vordering van [eiser] onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds dringende werkzaamheden in of aan de door [eiser] gehuurde woning en anderzijds renovatie van die woning. Bij dringende werkzaamheden moet worden gedacht aan werkzaamheden om gebreken te herstellen of om te voorkomen dat gebreken ontstaan en die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. De werkzaamheden zijn niet steeds gericht op toename van het woongenot (vgl. Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, rov. 3.4.2, met daarin een verwijzing naar de parlementaire geschiedenis). Onder renovatie wordt overeenkomstig artikel 7:220 lid Pro 2, laatste zin BW zowel sloop met vervangende nieuw-bouw verstaan, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Lid 5 van vermeld wetsartikel bepaalt dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die een noodzakelijke verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie voor de huurder met zich brengt en lid 6 wijst vervolgens op een jaarlijks opnieuw in een ministeriële regeling vastgesteld bedrag van een zodanige vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. In de periode van 28 februari 2022 tot en met 27 februari 2023 was die bijdrage bepaald op een bedrag van
€ 6.505,00 (vgl. artikel 1 Regeling Pro minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie, Stcrt. 2022, 4873). Anders dan bij renovatie biedt de wet in het geval van dringende werkzaamheden echter geen verplichting tot betaling van een (forfaitaire) vergoeding aan de huurder.
4.2.3
Geoordeeld wordt dat de meeste werkzaamheden die namens Woonvizier zijn uitgevoerd kwalificeren als dringende werkzaamheden en niet als renovatie. Op initiatief van [eiser] heeft Woonvizier de staat van de in 2021 in de woning aanwezige keuken, badkamer en het toilet beoordeeld. Klaarblijkelijk heeft (ook) zij bevonden dat die aan vervanging toe waren. Werkzaamheden in verband daarmee worden in het gewone spraakgebruik vaker aangeduid als groot onderhoud. Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch overwoog daaromtrent dat dergelijk groot onderhoud doorgaans gepaard gaat met verbetering van het gehuurde doordat het gehuurde wordt voorzien van nieuwe modernere materialen en nieuwe technische voorzieningen, wat volgens het hof in beginsel kwalificeert als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro die niet tot een huurverhoging behoeven te leiden. Voor zover bij het groot onderhoud sprake is van vernieuwingen of toevoegingen die kwalificeren als een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro zal dat doorgaans niet alleen leiden tot een toename van het woongenot, maar ook tot een huurverhoging (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 3 mei 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1409, rov. 3.9.1). Dat aan [eiser] een huurverhoging is opgelegd nadat de vermelde werkzaamheden waren voltooid is niet gesteld of gebleken.
4.2.4
Wel kan als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 worden Pro aangemerkt het - op eigen verzoek van [eiser] - installeren van een toilet in de badkamer, het aanbrengen van een of meer extra groepen in de meterkast en het installeren van een afzuiginstallatie en inductiekookplaat in de keuken. Behoudens wellicht de (inductie)kookplaat gaat het om voorzieningen die eerder in de woning niet aanwezig waren en die objectief gezien het huurgenot vergroten. Evenwel wordt bij het antwoord op de vraag of een tijdelijke verhuizing en een bijdrage van Woonvizier in de kosten daarvan noodzakelijk waren in aanmerking genomen dat, naar Woonvizier onweersproken heeft gesteld, de werkzaam-heden in verband daarmee bij elkaar niet meer dan een halve dag hebben geduurd. Gelet op die beperkte tijdsduur bestaat geen grond voor het toekennen van een verhuiskosten-vergoeding. Verwezen wordt naar rechtsoverweging 3.4.3 in het hierboven vermelde arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 waarin de Hoge Raad met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis overwoog dat de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW Pro slechts verschuldigd is indien de werkzaamheden die nodig zijn voor renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden - welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid - is de verhuiskosten-vergoeding ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW Pro slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist, aldus de Hoge Raad. Van een dergelijke noodzaak is bij de uitvoering van de werkzaamheden die als renovatie van de woning van [eiser] kunnen worden aangemerkt, niet gebleken.
4.2.5
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat Woonvizier niet de in artikel 7:220 lid 5 BW Pro bedoelde vergoeding aan [eiser] verschuldigd is geworden, zodat zijn vordering om Woonvizier tot betaling daarvan te veroordelen wordt afgewezen.
4.3
Schadevergoeding
4.3.1
[eiser] heeft subsidiair aanspraak gemaakt op een schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW Pro, stellende dat Woonvizier is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die schadevergoeding bedraagt in totaal € 6.167,10 en bestaat uit materiële schade ter grootte van € 367,10 wegens hotelovernachtingen,
€ 1.800,00 aan kosten van maaltijden buitenshuis en € 4.000,00 aan immateriële schade door substantiële derving van woongenot en aantasting in de persoon, als bedoeld in artikel 6:106 BW Pro.
4.3.2
Ingevolge artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet de huurder aan de verhuurder gelegenheid geven om dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Wanneer de huurder daardoor schade lijdt kan hij aanspraak maken op vergoeding daarvan. Uit de stellingen van [eiser] volgt dat hij schade heeft geleden doordat de woning gedurende de werkzaamheden feitelijk niet bewoonbaar was en hij, zijn echtgenote en hun zoon genoodzaakt waren om elders onderdak te vinden.
4.3.3
Overwogen wordt dat op grond van artikel 6:74 lid 1 BW Pro Woonvizier gehouden is om de als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door [eiser] geleden schade aan hem te vergoeden indien die tekortkoming aan Woonvizier kan worden toegerekend. In de visie van [eiser] bestaat de tekortkoming erin dat Woonvizier niet zoals overeengekomen, ongestoord huurgenot heeft verschaft. Hoewel dat laatste strikt genomen juist is volgt uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:220 BW Pro dat een huurder er rekening mee moet houden dat de verhuurder gedurende de huurperiode werkzaamheden aan het gehuurde zal moeten uitvoeren die tot gevolg hebben dat de huurder tijdelijk niet het ongestoorde genot van het gehuurde heeft. Dit is inherent aan het huren van een onroerende zaak. De vraag is dan in hoeverre de schade die [eiser] stelt te hebben geleden aan Woonvizier kan worden toegerekend. [eiser] heeft, naar Woonvizier onweersproken heeft gesteld, er zelf bij de aannemer op aangedrongen dat de werkzaamheden zoveel als mogelijk gelijktijdig zouden worden uitgevoerd. Bovendien heeft [eiser] , naar eveneens onweersproken is gesteld, niet voor de aanvang van de werkzaamheden aan Woonvizier of de aannemer kenbaar gemaakt dat zijn echtgenote en hun zoon wegens diabetes noodzakelijk gebruik moeten kunnen blijven maken van enkele voorzieningen in de woning, noch dat zijn echtgenote een oogoperatie zou ondergaan waarna middelen om de wond te kunnen verzorgen beschikbaar moesten zijn. Aangezien deze bijzondere vereisten die [eiser] aan het ongestoorde huurgenot stelde, Woonvizier niet bekend waren kan niet worden gezegd dat zij door met die vereisten geen rekening te houden, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereen-komst. Hetgeen [eiser] omtrent de gezondheid van zijn echtgenote en zoon heeft aangevoerd is met andere woorden niet van invloed op de eventuele schadeplichtigheid van Woonvizier op grond van artikel 6:74 lid 1 BW Pro.
4.3.4
Daarmee is echter niet gezegd dat Woonvizier in het geheel niet schadeplichtig is. [eiser] heeft aangevoerd dat gedurende de werkzaamheden alle (technische) voorzieningen tegelijk tijdelijk waren afgesloten, althans onbruikbaar waren, waardoor bijvoorbeeld koken, douchen en wassen niet mogelijk was, dat ter vervanging van het toilet buiten de woning een mobiel toilet was geplaatst en op de tweede dag van de werkzaamheden een porta potti (campingtoilet) binnen, en dat in de woning de meubels met plastic waren afgedekt ter bescherming tegen het stof dat rondwaarde. Woonvizier heeft dat niet betwist. Wel heeft zij gesteld dat zij aan [eiser] heeft aangeboden om ook een nooddouche en noodkeuken in de woning te plaatsen, hetgeen [eiser] heeft geweigerd. Desondanks kan naar het oordeel van de kantonrechter onder de geschetste omstandigheden, dat gelijktijdig keuken, toilet en badkamer gesloopt en weer opgebouwd werden, niet op een enigszins aanvaardbare wijze tijdelijk in een woning worden geleefd en is het begrijpelijk dat [eiser] en zijn gezin elders onderdak hebben gezocht. Daarbij dient ook bedacht te worden dat in de periode dat de werkzaamheden werden uitgevoerd dagelijks werklieden op verschillende plaatsen in de woning aan het werk waren en dus van ongestoord verblijven in de woning geen sprake zal zijn geweest. Woonvizier heeft dan ook aan [eiser] c.s. niet het huurgenot verschaft dat zij mochten verwachten, ook wanneer daarbij de dringende werkzaamheden in ogenschouw worden genomen. Die werkzaamheden hadden niet mogen verhinderen dat [eiser] , hoewel tijdelijk niet geheel ongestoord, van het gehuurde gebruik kon blijven maken. In de door hem beschreven omstandigheden was dat echter niet mogelijk. Niet gesteld of gebleken is bovendien dat Woonvizier of de aannemer namens haar, [eiser] er voor heeft gewaarschuwd dat het uitvoeren van zoveel mogelijk werkzaamheden tegelijkertijd, zoals door hem verzocht, tot de beschreven onleefbare situatie zou leiden. Geoordeeld wordt daarom dat de tekortkoming in de nakoming van de verplichting om, met inachtneming van de dringende werkzaamheden, tenminste enig huurgenot te verschaffen aan Woonvizier kan worden toegerekend. Schade die [eiser] daardoor heeft geleden dient Woonvizier dan ook aan hem te vergoeden.
4.3.5
De door [eiser] geleden materiële schade bestaat uit de kosten van enkele hotel-overnachtingen en van maaltijden buitenshuis. Van die hotelovernachtingen heeft hij drie facturen in het geding gebracht. Woonvizier zal hierna worden veroordeeld om de som daarvan, zijnde € 367,10 aan [eiser] te betalen. Van de gemaakte kosten van maaltijden heeft [eiser] echter geen enkel bewijs bijgebracht. Hij schat die kosten op een totaalbedrag van€ 1.800,00, maar desgevraagd heeft [eiser] ter zitting niet afdoende kunnen toelichten waarom de kosten voor het eten op een andere plek dan thuis in een betrekkelijk korte periode zo hoog liggen Aannemelijk is dat [eiser] en zijn echtgenote ’s avonds een aantal keer in een (fastfood)restaurant hebben moeten eten, maar dat rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter geen meerpost van € 1.800,00 ten opzichte van thuis eten. Ervan uitgaande dat de verbouwing na veertien dagen klaar was en [eiser] en zijn gezin weer ongestoord in de woning konden verblijven, schat de kantonrechter op de voet van het bepaalde in artikel 6:97 BW Pro de door [eiser] geleden schade ter zake van extra kosten voor eten op € 560,00 (14 dagen keer € 40,00). Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen. Voor een vergoeding van immateriële schade is geen plaats. De vordering daartoe berust op artikel 6:106, aanhef en onder b BW, maar dat [eiser] lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast is gesteld noch gebleken. Hetzelfde geldt overigens voor zijn echtgenote en hun zoon, die bovendien beiden geen procespartij zijn.
4.3.6
Al met al zal op de subsidiaire vordering ten gunste van [eiser] een bedrag van
(€ 367,10 + € 560,00 =) € 927,10 worden toegewezen.
4.4
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.4.1
In het lichaam van zijn dagvaarding stelt [eiser] dat hij buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt en verzoekt hij de kantonrechter het bedrag daarvan te bepalen op € 847,30. Woonvizier heeft de verschuldigdheid van deze kosten bestreden, stellende dat zij altijd bereid is geweest om aan [eiser] een redelijk bedrag te voldoen voor het door hem en zijn gezin ervaren ongemak. Desondanks heeft [eiser] zich tot zijn gemachtigde gewend en via laatstgenoemde aanspraak gemaakt op vergoeding van incassokosten, aldus Woonvizier.
4.4.2
De kantonrechter overweegt dat [eiser] heeft verzuimd om in het petitum van zijn dagvaarding een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te vorderen. Wat er verder ook van zij van de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten ingevolge de wet, dit betekent dat hiervoor geen bedrag kan worden toegewezen.
4.4.3
Ten aanzien van door [eiser] gevorderde wettelijke rente geldt dat die verschuldigd is vanaf het moment dat Woonvizier in verzuim is komen te verkeren. Dat deed zich voor op het moment dat Woonvizier haar verplichtingen uit de huurovereenkomst om huurgenot te verschaffen niet volledig nakwam, derhalve vanaf de aanvang van de werkzaamheden op 12 oktober 2022 (vgl. artikel 6:83, aanhef en onder b BW). De vordering van [eiser] om Woonvizier te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente vanaf 19 oktober [2022] is daarom toewijsbaar.
4.5
Overige standpunten
Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, omdat dit in het licht van hetgeen hierboven is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden. Aan een beoordeling van de door [eiser] meer subsidiair ingestelde vordering komt de kantonrechter niet toe nu reeds op de subsidiaire vordering wordt beslist.
5.De proceskosten
5.1
Gezien de uitkomst van de procedure zal Woonvizier in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
132,29
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(2 punten × € 132,00)
Totaal
€
640,29
5.2
De in de dagvaarding begrepen ‘leges DBR’ komen niet voor vergoeding in aanmerking. Uit het exploot blijkt niet op welke grondslag het betreffende bedrag aan de kosten van dagvaarding worden toegerekend. Dat de ‘leges’ noodzakelijk zijn gemaakt voor de goede verrichting van deze ambtshandeling (het uitbrengen van de dagvaarding) en daarom als verschotten in de zin van artikel 9 lid Pro 1, onder a van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders tot de kosten van dagvaarding mogen worden gerekend kan uit de kostenopgave van de deurwaarder niet worden herleid.
5.3
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.4
Op de vordering van [eiser] zal over het proceskosten en de nakosten wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen, zij het vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis aan Woonvizier is betekend.
6.De beslissing
De kantonrechter
- veroordeelt Woonvizier om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 927,10 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt Woonvizier in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 640,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt Woonvizier in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en is in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.