Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/151
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats ] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats ] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 360.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen, aanslagen rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld door haar echtgenoot, en namens de heffingsambtenaar mr. A.G. Hendriks.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze heeft zij aangekocht op 8 juni 2018 voor € 293.000. Het is een appartement van 93 m2 op de begane grond met balkon, berging (6 m2) en twee parkeerplaatsen (buiten). Het bouwjaar van de woning is 2018.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. De referentiewoningen waarmee de heffingsambtenaar haar woning heeft vergeleken, zijn namelijk niet goed vergelijkbaar met haar woning. Daarnaast is ook het gelijkheidsbeginsel geschonden, aldus belanghebbende. Voor een aantal zeer vergelijkbare woningen in haar appartementencomplex is de WOZ-waarde namelijk op een lager bedrag vastgesteld. Belanghebbende stelt verlaging van de WOZ-waarde voor tot € 325.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 360.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 24 januari 2022 door [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
3.7.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten (de referentiewoningen) heeft de taxateur gebruikt de woningen aan de (i) [adres 2] (ii) [adres 3] (iii) [adres 4] en (iv) [adres 5] , allen gelegen te [plaats ] . Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 berekend op € 360.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met haar woning, omdat de referentiewoningen teveel verschillen van haar woning. De heffingsambtenaar stelt dat er wel een voldoende vergelijking mogelijk is met de referentiewoningen. Twee van de appartementen waarmee de woning van belanghebbende is vergeleken liggen in hetzelfde appartementencomplex als de woning van belanghebbende, en verder zijn alle referentiewoningen gelegen in dezelfde wijk als de woning van belanghebbende.
3.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, met vergelijkbare oppervlakte en gelegen aan of rondom de [straatnaam] te [plaats ] . De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar in zijn waardevaststelling rekening te houden met de onderliggende verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de waardematrix geeft de heffingsambtenaar blijk van het feit dat hij met het verschil in oppervlakte tussen de appartementen en het verschil in de ligging van de parkeerplaatsen rekening heeft gehouden. Van de verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar het aandeel in het reservefonds afgetrokken en verder deze verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Die verkoopprijzen zijn na indexatie alle hoger dan de waarde die de heffingsamtbenaar aan de woning van belanghebbende heeft toegekend, terwijl de woning van belanghebbende in vergelijking met de woning aan de [adres 3] en [adres 2] , een veel recenter bouwjaar kent en tot een luxer segment dan de twee voorbedoelde referentiewoningen behoort. De heffingsambtenaar heeft daarmee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Vergelijking met eigen WOZ-waarden
3.11.
Belanghebbende voert verder aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar.
3.12.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
Gelijkheidsbeginsel
3.13.
Belanghebbende doet tot slot een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert aan dat andere woningen gelegen in haar appartementencomplex een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van haar woning. Zij benoemt [straatnaam] nummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] en overlegt stukken waaruit blijkt dat deze woningen een WOZ-waarde hebben van € 320.000.
3.14.
De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van gelijke gevallen. Daartoe voert hij aan dat belanghebbende haar woning heeft vergeleken met huurappartementen in het appartementencomplex, terwijl zij een koopappartement heeft, en de verschillen tussen die twee soorten appartementen niet verwaarloosbaar zijn. De huurappartementen zijn namelijk veel eenvoudiger wat betreft de voorzieningen. Bij de koopappartementen in het appartementencomplex, in totaal twintig, is wel sprake van gelijke gevallen, aldus de heffingsambtenaar. Echter is van die koopappartementen slechts in drie gevallen de waarde te laag vastgesteld. Van een meerderheid is daarom geen sprake, aldus de heffingsambtenaar.
3.15.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [3]
3.16.
De bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van gelijke gevallen als hiervoor bedoeld, rust op belanghebbende. Aan die bewijslast heeft zij echter niet voldaan. Zij heeft gesteld dat de huurappartementen en haar woning identiek zijn, en de onderlinge verschillen verwaarloosbaar, maar die stelling is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. De enkele stelling van belanghebbende is dan niet voldoende voor het oordeel dat de woning van belanghebbende en de huurappartementen gelijke gevallen zijn. Dat betekent het beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel niet slaagt.
Conclusie
3.17.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslag in de onroerendezaakbelastingen, aanslagen rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing voor het jaar 2021 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 30 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.