Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3930
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 augustus 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 419.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 1 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar was niet aanwezig. Hij is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 14 maart 2023 naar het in het verweerschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu de genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL blijkt dat de brief op 15 maart 2023 is opgehaald bij een Post-NLpunt, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. De rechtbank heeft daarom de zaak behandeld buiten aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
1.6.
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd aan de rechtbank en deze voorgedragen. De pleitnota is toegevoegd aan het dossier. Een kopie van deze pleitnota zal met deze uitspraak aan de heffingsambtenaar worden meegezonden.
1.7.
Zoals ter zitting is toegezegd heeft de gemachtigde van belanghebbende direct na afloop van de zitting een machtiging overgelegd. Deze zal eveneens met deze uitspraak worden meegezonden.
Beoordeling door de rechtbank
2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 370.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande nieuwbouwwoning gebouwd in 2020 met een garage. De inhoud van de woning bedraagt 480 m³. De kaveloppervlakte bedraagt 444 m².
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 339.000, uitgaande van een ‘vrij op naam’-prijs vermeerderd met de kosten voor meerwerk omdat het een nieuwbouwwoning betreft. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 419.000 juist, althans niet te hoog, is en beroept zich daarbij op de vergelijkingsmethode.
4.1.
Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat kan worden uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2020 en een toestandsdatum van 1 januari 2021 gelet op hetgeen is bepaald in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
Beoordeling van de waarde van de woning
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De taxateur (voornoemd) heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 12 oktober 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 431.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze waardebepaling niet aan zijn bewijstaak voldaan. De vergelijkingsobjecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht. De woning kon op de waardepeildatum echter nog niet worden bewoond omdat er op het moment van oplevering nog mankementen waren. Met dit waardeverminderende element heeft de heffingsambtenaar, door uit te gaan van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, geen rekening gehouden.
4.6.
De waarde van de heffingsambtenaar kan daarom niet worden gevolgd. Dat brengt mee dat de rechtbank toetst of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is evenmin het geval. In geval van een nieuwbouwwoning dient ook rekening te worden gehouden met het schaarste-element dat op dat moment ontstaat gelet op de omstandigheid dat sprake is van een tekort aan woningen. Dit schaarste-element werkt waardeverhogend. Door enkel uit te gaan van de vrij op naam prijs, vermeerderd met de meerkosten, is met dat element onvoldoende rekening gehouden.
4.7.
Nu beide partijen de door hen bepleite waarde onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 370.000.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.8.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar (zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 2 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 oktober 2023 zodat de redelijke termijn is overschreden met acht maanden.
4.9.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
4.10.
Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de minister (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 3 augustus 2021. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) zes maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreden. De termijnoverschrijding wordt daarom volledig toegerekend aan de beroepsfase. De minister dient daarom het volledige bedrag van € 100 te betalen en wordt om die reden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig worden verminderd.
5.1.
Gelet op het gegronde beroep bestaat aanleiding voor vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Daarnaast moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot € 370.000 en verlaagt de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 2.266;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 13 oktober 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.