Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 20/109 en 20/204 tot en met 20/206
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 januari 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg(de heffingsambtenaar).
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de (in een document weergegeven) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 november 2019.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onderstaande onroerende zaken (de objecten) op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) vastgesteld (de beschikkingen). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2019 opgelegd (de aanslagen).
Object
WOZ-waarde
[object 2] [plaats]
€ 169.000
[object 1] [plaats]
€ 60.000
[object 3] [plaats]
€ 199.000
[object 4] [plaats]
€ 151.000
[object 5] [plaats]
€ 11.000
1.3
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslagen gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft de beroepen op 14 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de objecten. De objecten hebben de volgende kenmerken:
Object
Soort object
Bouwjaar
Oppervlakte
[object 1] [plaats]
Winkel
1949
62 m2
[object 2] [plaats]
Bovenwoning
1950
139 m2
[object 5] [plaats]
Garagebox
1976
17 m2
[object 3] [plaats]
Hoekwoning
1973
102 m2
[object 4] [plaats]
Tussenwoning
1973
109 m2
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woningen.
Tegen de berekening van de aanslagen als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslagen volgt daarom het oordeel over de waarde.
Ter zitting heeft belanghebbende zijn beroep tegen de WOZ-beschikking en de aanslag van het object [object 1] te [plaats] ingetrokken (zaaknummer BRE 20/203). Dit onderdeel wordt daarom hierna niet meer besproken.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Ontvankelijkheid
3.3
Niet in geschil is dat belanghebbende op 11 december 2019 per mailbericht naar de heffingsambtenaar gronden heeft aangevoerd tegen de uitspraken op bezwaar.
Naar het oordeel van de rechtbank dient dit mailbericht te worden aangemerkt als een tijdig ingediend beroepschrift tegen de uitspraken op bezwaar, dat is ingediend bij de heffingsambtenaar, zijnde een onbevoegd bestuursorgaan om op een beroepschrift te beslissen. Op grond van de in artikel 6:15, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) neergelegde doorzendplicht, diende de heffingsambtenaar het mailbericht van belanghebbende van 11 december 2019, als zijnde een beroepschrift, zo spoedig mogelijk door te zenden aan het bevoegde orgaan, de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Aangezien op grond van artikel 6:15, derde lid, van de Awb het tijdstip van indiening bij het onbevoegde orgaan bepalend is voor de vraag of het beroepschrift tijdig is ingediend en de heffingsambtenaar dat mailbericht op 11 december 2019 heeft ontvangen, is het beroep van belanghebbende tijdig ingediend. De rechtbank ziet dus geen beletselen om belanghebbende in zijn beroep te ontvangen.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
[object 2]
3.5
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object [object 2] voor het jaar 2019 met het eigen verkoopcijfer onderbouwd, en is daarbij uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2019. De objecten [object 1] en [object 2] zijn op 2 september 2019 gezamenlijk verkocht voor € 415.000. De heffingsambtenaar heeft daarvan € 306.260 toegekend aan het object [object 2]. De heffingsambtenaar wijst in dit verband op vaste rechtspraak van de Hoge Raad waarin als uitgangspunt is genomen dat als een woning kort voor of na de waardepeildatum wordt verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de WOZ-waarde vertegenwoordigt.
3.6
Belanghebbende heeft hiertegen aangevoerd dat het object op de waardepeildatum in een slechte staat was, waardoor de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast heeft belanghebbende in 2015 ook al een beroepsprocedure gevoerd, en toen heeft hij afspraken kunnen maken met de heffingsambtenaar om de waarde van de beide objecten te verlagen.
3.7
De rechtbank overweegt dat de waarde op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ wordt bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbouwing,
wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).
Ter zitting is gebleken dat de woning in ieder geval in 2018 en vóór 13 oktober 2018 is verbouwd. Gezien deze wijziging van het object in het kalenderjaar voorafgaand aan het belastingjaar 2019 is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van de staat van het object op de toestandsdatum 1 januari 2019. Nu het object in het jaar na de toestandsdatum is verkocht, de mocht de heffingsambtenaar gebruik maken van het eigen verkoopcijfer. Als belanghebbende vindt dat het verkoopcijfer niet de WOZ-waarde vertegenwoordigt, dan is het aan hem om met feiten of omstandigheden te komen waardoor dat aannemelijk wordt. [2] Belanghebbende is daarin niet geslaagd.
Met betrekking tot de gemaakte afspraken in het verleden overweegt de rechtbank dat deze afspraken geen garantie bieden voor de toekomst. In het kader van de wet WOZ wordt jaarlijks de waarde van de objecten opnieuw bepaald.
[object 5]
3.8
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.1
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3.11
In dit geval is geen sprake van een woning, maar van een garagebox. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, opgemaakt door taxateur [heffingsambtenaar], ten grondslag gelegd. Voor de vaststelling van de waarde van de garagebox is ook gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. In de gegevensmatrix zijn de volgende gegevens opgenomen.
3.12
De garagebox en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1973 en 1976. Het referentieobject aan de [referentieobject] te [plaats] is gebouwd in 1919. Evenals de garagebox zijn de referentieobjecten garageboxen met dezelfde uitstraling. Door belanghebbende is niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de garagebox.
3.13
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de garagebox te hoog is vastgesteld omdat de verslechterde onderhoudsstaat onvoldoende is meegenomen in de waardering. De boeiboorden zijn namelijk rot en de garagedeur met mechanisme moet worden vervangen. Ter zitting is door belanghebbende ook gesteld dat het dak compleet moet worden vervangen.
3.14
De rechtbank overweegt dat de taxateur van de heffingsambtenaar ter plaatse is geweest. Tijdens de opname heeft de taxateur geconstateerd dat de garagedeur met mechanisme na 2015 is vervangen. Dit is bevestigd door belanghebbende. Voor de boeiboorden heeft de heffingsambtenaar een correctiepost opgenomen. Met betrekking tot het dak is de rechtbank van oordeel dat, aangezien alle referentieobjecten vergelijkbaar zijn afgewerkt en van een vergelijkbaar bouwjaar, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden de staat van het dak.
[object 3] en [object 5]
3.15
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een gegevensmatrix betreffende de woningen en de in het rapport genoemde referentieobjecten, opgemaakt door taxateur [heffingsambtenaar], ten grondslag gelegd.
Na inpandige opname in beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object [object 3] verminderd naar € 180.000. In zoverre is het beroep gegrond.
3.16
De woningen en de referentieobjecten hebben hetzelfde bouwjaar, namelijk 1973. De referentiewoningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Evenals de woningen zijn de referentieobjecten rijwoningen, al dan niet een hoek- of tussenwoning. Door belanghebbende is niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
3.17
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de slechte onderhoudsstaat onvoldoende is meegenomen in de taxatie van [object 3].
3.18
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ten gevolge van de inpandige opname de waarde heeft verminderd. Voor de eenvoudige uitvoering is een correctie van
€ 25.000 toegepast en voor de onvoltooide aanbouw een correctie van € 15.000. De heffingsambtenaar heeft het onderhoud als ‘redelijk’ en de kwaliteit als ‘matig’ beoordeeld. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudsstaat en de kwaliteit van de woning slechter zijn dan waar de heffingsambtenaar al rekening mee heeft gehouden. Het betoog slaagt dan ook niet.
3.19
Met betrekking tot de [object 4] heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is uitgegaan van het eigen verkoopcijfer voor de waardering van het object. Daarbij heeft belanghebbende een taxatierapport ten behoeve van het verkrijgen van een hypotheek overgelegd. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer niet de beste indicatie vormt voor het vaststellen van de waarde, omdat het object twee jaar en drie maanden na de waardepeildatum is verkocht.
3.2
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende het object op 9 maart 2020 heeft aangekocht voor een koopsom van € 149.500. Dit betekent dat belanghebbende het object twee jaar en twee maanden, dus buiten een redelijke termijn, na de waardepeildatum heeft gekocht. Alsdan geeft het eigen verkoopcijfer van het object geen goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van de voldoende beschikbare vergelijkingsobjecten die een goede weergave zijn van de waarde in het economische verkeer van de woning rond de waardepeildatum.
3.21
Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is opgemaakt op 4 februari 2020, wat eveneens ver van de waardepeildatum is gelegen. Dit taxatierapport is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet bruikbaar voor het vaststellen van de waarde op 1 januari 2018.
3.22
Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het object [object 4], overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft een correctie van € 20.000 toegepast vanwege de eenvoudige uitvoering. Belanghebbende heeft een inpandige opname geweigerd, waardoor de heffingsambtenaar de staat van het object niet heeft kunnen vaststellen. Dit komt voor rekening en risico van belanghebbende. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie onvoldoende is voor de staat van het object.
4. Conclusie en gevolgen
4.1
Het beroep met betrekking tot het object [object 3] (zaaknummer BRE 20/204) zal gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op dit object zal worden vernietigd. De WOZ-waarde van het object zal voor het jaar 2019 worden vastgesteld op € 180.000. De aanslag ten aanzien van dit object dient dienovereenkomstig te worden verlaagd.
De beroepen met zaaknummers BRE 20/109, 20/205 en 20/206 zullen ongegrond worden verklaard.
4.2
Omdat het beroep met zaaknummer BRE 20/204 gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep met zaaknummer BRE 20/204 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de [object 3];
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 180.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- verklaart de overige beroepen ongegrond;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 5 januari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.