Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4317
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Moerdijk), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) vastgesteld op € 485.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) verminderd tot € 465.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1809) met een oppervlakte van 188 m2, een aanbouw woonruimte, een vrijstaande berging en een overkapping, op een perceel van 381 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 364.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 465.000. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt echter gezien voornoemde bepaling het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18, eerste en tweede lid van de Wet WOZ).
Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (b) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum; artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ).
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 19 april 2022 door taxateur [taxateur 2] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.6.
In het taxatierapport is voor de waarde van de woning aangesloten bij de aankoopprijs die belanghebbende voor de woning heeft betaald. Daarnaast is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 549.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.7.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 465.000 niet te hoog is.
De aankoopsom
4.8.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [3]
4.9.
De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport twee aankoopbedragen worden genoemd, namelijk € 460.000 en € 465.000. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij de woning in september 2019 heeft aangekocht en dat de overdracht op 22 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Gezien deze gegevens kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven welk bedrag het exacte aankoopbedrag was, omdat gerekend vanaf de aankoopdatum en geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020 een waarde van € 465.000 een reële waarde is. De rechtbank overweegt daarnaast dat, wat er ook zij van het uitgaan van de toestandsdatum in de beschikking en de vergelijking met referentiewoningen in het taxatierapport, niet valt in te zien hoe dat kan bijdragen aan de onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning van € 465.000 niet te hoog is. Die waarde is immers door belanghebbende betaald voor de woning. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.1
De gronden van belanghebbende over de ligging van de woning op het talud van de dijk en de gestelde overlast van de naastgelegen horecagelegenheid brengen geen wijziging in het aankoopbedrag. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 364.000 kan daarom niet worden gevolgd.
Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.2.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar en zijn taxateur verwarring hebben veroorzaakt over de vaststelling van de waarde van de woning door het wisselend gebruik van de toestandsdatum dan wel de waardepeildatum. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan
hem vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 21 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.