Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/285 tot en met 21/287
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende onroerende zaken bij de in één geschrift vervatte beschikkingen per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2020 opgelegd.
Zaaknummer
Adres
Waarde
BRE 21/285
[adres 1] te [plaats]
€ 252.000
BRE 21/286
[adres 2] te [plaats]
€ 228.000
BRE 21/287
[adres 3] te [plaats]
€ 853.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 december 2020 het bezwaar van belanghebbende voor zover dat betrekking heeft op de onroerende zaak [adres 2] gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 205.000. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren voor het overige ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 522.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.
4. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en een algemeen geformuleerde brief ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Juridisch kader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres 1] te [plaats]
6. De onroerende zaak [adres 1] te [plaats] betreft een horecabedrijf in het centrum van [plaats].
6.1.
Op 1 januari 2018 is voor de onroerende zaak een huurovereenkomst gesloten. Uit de huurovereenkomst volgt dat de aanvangshuur € 2.469,30 per maand bedraagt, jaarlijks geïndexeerd en exclusief omzetbelasting. De huurder ontvangt daarnaast jaarlijks achteraf een korting van € 200 per maand. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 januari 2018.
6.2.
Op 14 september 2021 is voor de onroerende zaak een nieuwe huurovereenkomst gesloten in verband met de uitbreiding van de biljartzaal. Uit de huurovereenkomst volgt dat de aanvangshuur € 3.010 per maand bedraagt, exclusief omzetbelasting. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 november 2021. De huurovereenkomst van 1 januari 2018 is komen te vervallen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het eigen huurcijfer van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar stelt dat ook indien wordt uitgegaan van de daarbij overeengekomen korting tot een jaarhuur van € 27.231,60 wordt gekomen, terwijl voor de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 26.565 per jaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verder verwezen naar de later afgesloten huurovereenkomst, de (gevraagde) huurprijs voor de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (zie 7.1 en 7.2) en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object] te [plaats], [object] te [plaats] en [object] te [plaats].
Gevolgen coronapandemie
6.4.
Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
6.5.
De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is. Op dat moment was nog geen sprake van een coronapandemie. Hetzelfde geldt indien op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ zou worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020.
Leegstandsrisico
6.6.
Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
6.7.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransacties. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaken dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt belanghebbende hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de bottom-up berekening die de taxateur ondersteunend dan wel subsidiair als bijlage heeft toegevoegd niet ter beoordeling voorligt, omdat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor al afdoende heeft onderbouwd met marktgegevens.
Tussenconclusie
6.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6.9.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
[adres 2] te [plaats]
7. De onroerende zaak [adres 2] te [plaats] betreft een voormalige dansschool met parkeerplaatsen in het centrum van [plaats]. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 481 m².
7.1.
Uit de door de heffingsambtenaar overlegde brochure volgt dat het object bij Schulting & Partners te huur heeft gestaan voor € 35.600 per jaar.
7.2.
Op 6 oktober 2021 is voor een deel van de onroerende zaak (160 m² op de begane grond en drie parkeerplaatsen) een huurovereenkomst gesloten. Uit de huurovereenkomst volgt dat de geïndexeerde huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum op jaarbasis € 19.500 bedraagt. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van tien jaar ingaande op 1 oktober 2021.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de brochure waaruit voor de onroerende zaak een huurprijs van € 35.600 per jaar volgt, terwijl (na vermindering) is uitgegaan van een huurwaarde van € 21.645 per jaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verder verwezen naar de voor een deel van de onroerende zaak later afgesloten huurovereenkomst, het huurcijfer van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (zie 6.1 en 6.2) en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object] te [plaats], [object] te [plaats] en [object] te [plaats].
7.4.
De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de gemachtigde van belanghebbende in zijn e-mail van 17 november 2020 reeds heeft aangegeven akkoord te zijn met de vermindering van de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] tot € 205.000.
Gevolgen coronapandemie en leegstandsrisico
7.5.
De rechtbank verwijst voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie, naar hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (zie 6.5). Dit geldt ook voor de stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico (zie 6.7).
Tussenconclusie
7.6.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde (na vermindering) aannemelijk heeft gemaakt.
7.7.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende reeds in bezwaar heeft aangegeven akkoord te zijn met de vermindering van de waarde.
[adres 3] te [plaats]
8. De onroerende zaak [adres 3] te [plaats] (bouwjaar 2000) betreft een vrijstaande woning (hierna: de woning) van 1.328 m³ gelegen op een perceel van 1.613 m².
8.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de gemachtigde van belanghebbende niet eerder gronden heeft aangevoerd tegen de voor de woning vastgestelde waarde. In de e-mail van belanghebbende van 6 maart 2020 aan zijn gemachtigde wordt, naast de onroerende zaken [adres 1] te [plaats] en [adres 2] te [plaats], de woning niet genoemd. Ook merkt de gemachtigde in zijn schriftelijk verslag van de hoorzitting van 10 mei 2020 op dat indien de waarden van de onroerende zaken [adres 1] te [plaats] en [adres 2] te [plaats] conform zijn voorstel worden verminderd, akkoord wordt gegaan met de waardering van de woning.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning verwezen naar de door hem overlegde matrix. De waarde van de woning is daarin vastgesteld op € 853.440. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object] , [object], [object], [object], [object], [object], [object], [object] en [object] te [plaats].
Vergelijkbaarheid vergelijkingsobjecten
8.3.
Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
8.4.
De rechtbank is van oordeel dat het eerst ter zitting in algemene bewoordingen aanvoeren van deze beroepsgrond in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep. Dat belanghebbende in zijn schriftelijk verslag van de hoorzitting van 10 mei 2020 heeft aangegeven dat indien de waarden van de onroerende zaken [adres 1] te [plaats] en [adres 2] te [plaats] conform zijn voorstel worden verminderd, akkoord wordt gegaan met de waardering van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. De waarde van de woning is immers niet afhankelijk van de waarden van de overige op de beschikking genoemde onroerende zaken.
Tussenconclusie
8.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
8.6.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
9. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
Ter zitting bleek dat deze vergoeding toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan de belanghebbende zodat het toekennen van de vergoeding voor belanghebbende geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.