Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10420
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 november 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.913.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruikersbelasting) van de gemeente Sluis voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
1.6.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat sprake is van professioneel vastgoed, door de heffingsambtenaar ter zitting is gemeld dat de eigenaar geen bezwaar heeft gemaakt en de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gemeld geen bezwaar te hebben om de zaak zonder de eigenaar van de onroerende zaak te behandelen.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. In de onroerende zaak, bouwjaar 1985, is [X] gevestigd. Het hotel beschikt over 35 hotelkamers en is gelegen aan de kust in [plaats 3]. Het zwembad is in 2002 gerenoveerd. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 42 are en 37 ca.
2.1.
De onroerende zaak heeft volgens het bestemmingsplan een recreatieve bestemming.
2.2.
De huidige eigenaar heeft de onroerende zaak op 28 februari 2019 in verhuurde staat verkregen voor € 2.900.000 (inclusief 6% overdrachtsbelasting).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
4. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Juridisch kader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar het taxatierapport van 16 juni 2021, opgemaakt door [taxateur]. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van deel 25 van de Taxatiewijzer hotels bepaald op € 1.946.000. Verder heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat het verkoopcijfer van de onroerende zaak een indicatie geeft dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Gevolgen coronapandemie
7. Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens haar desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
7.1.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is. Op dat moment was nog geen sprake van een coronapandemie. Hetzelfde geldt indien op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ zou worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en de wijze waarop de gebruiker feitelijk zijn onderneming uitoefent daarbij (in de regel) niet van belang is.
Verkoopcijfer
8. De gemachtigde heeft het verkoopcijfer niet betwist, maar stelt dat er onvoldoende bekend is onder welke omstandigheden de verkoop heeft plaatsgevonden.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat het verkoopcijfer van € 2.900.000 een sterke aanwijzing is dat de waarde van € 1.913.000 niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er omstandigheden waren die maken dat de koopsom (na aftrek van 6% overdrachtsbelasting) meer dan bijna € 825.000 afwijkt van de vastgestelde waarde.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde zeker niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd over de in de taxatie gehanteerde kapitalisatiefactor en het gehanteerde leegstandsrisico, leidt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot het verkoopcijfer niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
9. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
Ter zitting bleek dat de gevraagde vergoeding toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade bij belanghebbende. In het midden kan nog blijven of er sprake is geweest van spanning en frustratie bij belanghebbende, een rechtspersoon, te meer nu ter zitting bleek dat zij de aanslag op basis van de vastgestelde waarde al had betaald.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.