Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben), verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 17 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: H.J. van Zelst verbonden aan Previcus B.V. en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateurs). Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij en deze voorgedragen. De pleitnota is toegevoegd aan het dossier.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn .Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 207.000. Het verzoek om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade wordt daarom afgewezen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1975 met een aanbouw met een woonoppervlak van 113 m2 op een perceel van 191 m2. De woning heeft een overkapping en een vrijstaande garage en is gelegen aan een toegangsweg naar garages. Achter de woning bevindt zich een brandgang met een oppervlak van 11 m2.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 160.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 208.000 juist, althans niet te hoog, is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
4.2.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Beoordeling van de waarde van de woning
4.5.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt. De taxateur heeft een opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 217.000.
4.6.
In beroep baseert de heffingsambtenaar zich op een waardebepaling opgemaakt door taxateur [heffingsambtenaar] . De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van twee matrices, te weten een zonder indexering en een met indexering. In beide matrices is de waarde van de woning bepaald op € 217.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te [plaats] gebruikt.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze waardebepaling niet aan zijn bewijstaak voldaan. De rechtbank legt daar drie constateringen aan ten grondslag. Ten eerste gaat de heffingsambtenaar ongemotiveerd voorbij aan het door belanghebbende aangedragen referentieobject [vergelijkingsobject 4] . Dat klemt omdat de heffingsambtenaar dit object in de bezwaarfase als geschikt referentieobject heeft aangemerkt. Ten tweede heeft de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht geschonden omdat hij de taxatiekaart niet heeft overgelegd. Ten derde constateert de rechtbank inconsequenties in de matrix. De rechtbank licht dat laatste als volgt toe.
4.8.
De rechtbank constateert dat de gecorrigeerde prijs per PPE van [vergelijkingsobject 2] met indexering € 1.549,99 en zonder indexering € 1.543,60 bedraagt. Gezien de verkoopdatum dicht bij de waardepeildatum is indexering niet op zijn plaats. De rechtbank zal daarom uitgaan van niet geïndexeerde prijs per PPE € 1.543,60. Verder constateert de rechtbank dat de correctie van de brandgang bij het referentieobject wordt gewaardeerd op € 225 per m2 en bij de woning op € 212 per m2. Uit de toelichting bij de matrices blijkt dat factor 2 voor ligging de waarde van de grond met 6% verlagen. Naar het oordeel van de rechtbank komt dat eveneens onvoldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning.
4.9.
De waarde van de heffingsambtenaar kan daarom niet worden gevolgd. Dat brengt mee dat de rechtbank toetst of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is evenmin het geval. Belanghebbende heeft daartoe geen adequate berekening ingebracht.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt daarom de waarde van de woning in goede justitie vast op € 207.000.
4.11.
Alle andere stellingen van belanghebbende behoeven gelet op voorgaande overwegingen geen behandeling meer.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.12.
Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
4.13.
De rechtbank stelt vast dat bij het doen van uitspraak op 28 juni 2023 de redelijke termijn met 4 maanden is overschreden. Als uitgangspunt heeft dan te gelden dat belanghebbende wordt geacht door die overschrijding spanning en frustratie te hebben ondervonden en dientengevolge immateriële schade te hebben geleden die voor vergoeding in aanmerking komt.
4.14.
Op dit uitgangspunt moet echter een uitzondering worden gemaakt indien de procedure een zeer gering financieel belang betreft. In het geval een geschil betrekking heeft op een zeer gering financieel belang bestaat geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft veroorzaakt. [1] De Hoge raad hanteert voor het begrip zeer gering financieel belang een grens van € 15. [2]
4.15.
De rechtbank benoemt dat, gelet het oordeel dat het waardeverschil met de WOZ waarde € 1.000 bedraagt, belanghebbende in deze zaak niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn belang meer dan € 15 beloopt. De enkele stelling dat de waarde moet worden gesteld op € 160.000 is daartoe onvoldoende. Bij een zeer gering financieel belang bestaat dus geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belastingplichtige heeft veroorzaakt. Bij het ontbreken van zodanige spanning en frustratie kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het verzoek om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade wordt daarom afgewezen. De Minister is wel aangemerkt als partij in deze zaak, aangezien de redelijke termijn wel is overschreden, ook in de beroepsfase, en dit oordeel de Minister dus ook aangaat.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomst worden verminderd.
5.1.
Gelet op het gegronde beroep bestaat aanleiding voor vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Daarnaast moet de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot € 207.000 en verlaagt de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 2.266;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 28 juni 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [3]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.