Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9315
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(de heffingsambtenaar)
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 september 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 151.000 (de beschikking). Aan belanghebbende is geen aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde 2], waarnemend gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is huurder van de woning. Het betreft een appartement in een galerijflat met berging. De woning is gebouwd in 1995 en heeft een inhoud van 217 m3.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 135.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 151.000.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Vergelijkingsmethode
3.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport opgemaakt door taxateur [taxateur], en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.
Vergelijkbaarheid van de objecten
3.8
De woning en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1995 en 2002. De referentiewoningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Evenals de woning zijn de referentieobjecten appartementen in een galerijflat. Door belanghebbende is niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
3.9
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de referentiepanden gecorrigeerd zijn, gelet op de onderhoudsreserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
3.1
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de WOZ-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Uit de taxatiematrix die de heffingsambtenaar heeft overgelegd, blijkt echter dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd voor de VvE-reserves door deze reserves uit de verkoopcijfers te halen. Belanghebbende heeft de juistheid hiervan niet betwist. De rechtbank heeft daarom geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. De beroepsgrond faalt.
3.11
Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning, aangezien de woning is gelegen nabij een winkelcentrum waar een grote supermarktketen gevestigd is.
3.12
De rechtbank is van oordeel dat aangezien de referentieobjecten vlakbij hetzelfde winkelcentrum zijn gelegen als de woning van belanghebbende, voldoende rekening is gehouden met de ligging. De woning van belanghebbende ligt om de hoek van het winkelcentrum, waardoor de overlast – voor zover daarvan sprake is - niet zodanig is dat daar een waardedrukkende invloed vanuit gaat. Het betoog van belanghebbende slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
3.13
Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De heffingsambtenaar heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat in deze situatie geen vergoeding hoeft te worden toegekend, omdat belanghebbende een overeenkomst heeft gesloten met zijn gemachtigde waaruit blijkt dat de proceskostenvergoeding én immateriële schadevergoeding voor rekening komen van zijn gemachtigde. Van geleden spanning en frustratie bij belanghebbende door de overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake, aldus de heffingsambtenaar.
3.14
Anders dan de heffingsambtenaar stelt, wordt de vergoeding voor de immateriële schade aan de belanghebbende toegekend en niet aan diens gemachtigde. Belanghebbende is degene die de frustratie van de lange duur van de procedure ondervindt en recht kan doen gelden op een vergoeding. Dat neemt niet weg dat belanghebbende de toekomstige vordering op schadevergoeding kan cederen aan zijn rechtsbijstandverlener of zoals in het onderhavige geval de gemachtigde als zijn vertegenwoordiger aan kan wijzen om voor hem het bedrag te ontvangen. [2] De rechtbank is dan ook van oordeel dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
4. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
5. Redelijke termijn
5.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.
Het bezwaarschrift is op 3 maart 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 6 januari 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 11 maanden is overschreden.
5.2
Belanghebbende heeft – uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1000. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt 1/11e deel (€ 90,91) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 909,09) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De Staat wordt daarom in de procedure betrokken.
6. Proceskosten
6.1
Gelet op het overwogene in 4. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dit niet anders. De rechtbank ziet aanleiding voor vergoeding van de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,00 (een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).
6.2
Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 90,91
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 909,09;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.