Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Zittingsplaats Breda
Civiel recht
Zaaknummer: C/02/408244 / HA ZA 23-196
Vonnis van 17 mei 2023
in de zaak van
[eiser in conventie],
te [plaats] , gemeente Altena ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
advocaat: mr. A.A.P.M. Theunen te Veghel, gemeente Meierijstad,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub 1] ,
te [plaats] , gemeente Altena ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie sub 1] ,
advocaat: mr. M.W. van der Heijden te Vught,
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
te [plaats] , gemeente Altena ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie sub 2] ,
advocaat: mr. K.M. van Aken te Vught.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
─ het tussenvonnis van 15 december 2021 in de zaak met zaaknummer C/02/387737 / HA ZA 21-419;
─ de conclusies van antwoord in reconventie in de zaak met zaaknummer C/02/387737 / HA ZA 21-419;
─ het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 april 2022 in de zaak met zaaknummer C/02/387737 / HA ZA 21-419;
1.2.
Vervolgens is de zaak met zaaknummer C/02/387737 / HA ZA 21-419 op de parkeerrol geplaatst en op 5 oktober 2022 ambtshalve doorgehaald overeenkomstig artikel 7.5 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken.
1.3.
Op 4 april 2023 ontving de rechtbank een B6-formulier van mr. Theunen alsmede een akte overlegging uitspraak bestuursrechter d.d. 16 maart 2023, tevens houdende verzoek wijzen vonnis. Naar aanleiding daarvan is de zaak weer aangebracht op de rol van 5 april 2023 onder het huidige zaaknummer C/02/408244 / HA ZA 23-196.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie sub 1] is op 2 januari 2002 eigenaar geworden van het perceel staande en gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] . Op dat moment waren in het gebouw op dit perceel voorzieningen voor twee woningen met elk een eigen huisnummer aanwezig, die van elkaar gescheiden werden door een wand. [gedaagde in conventie sub 1] heeft een deur in deze wand geplaatst en de [adres 1] en [adres 2] vervolgens als één woning bewoond.
2.2.
Op 6 augustus 2019 heeft [gedaagde in conventie sub 1] met [eiser in conventie] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde in conventie sub 1] aan [eiser in conventie] het perceel met opstallen aan de [adres 2] heeft verkocht voor een koopsom van € 300.000,00.
2.3.
De koopovereenkomst (productie 5 bij dagvaarding) bevat onder meer de volgende bepalingen:
“
6.3
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met berging.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 20: Nadere Pro afspraken
(…)
Partijen komen overeen dat verkoper voor zijn rekening: de woning zal splitsen met alle bijbehorende werkzaamheden, de opening tussen de bijkeuken en keuken degelijk laat dichtmaken, een wand zal plaatsen in de schuur en de kadastrale splitsing laat uitvoeren.”
2.4.
De koopovereenkomst is “
voor akkoord” mede ondertekend door [gedaagde in conventie sub 2] . [gedaagde in conventie sub 2] is onder huwelijkse voorwaarden getrouwd met [gedaagde in conventie sub 1] . Samen met hun meerderjarige zoon zijn zij blijven wonen in de woning gelegen aan de [adres 1] .
voor akkoord” mede ondertekend door [gedaagde in conventie sub 2] . [gedaagde in conventie sub 2] is onder huwelijkse voorwaarden getrouwd met [gedaagde in conventie sub 1] . Samen met hun meerderjarige zoon zijn zij blijven wonen in de woning gelegen aan de [adres 1] .
2.5.
Bij notariële akte van 13 september 2019 (productie 6 bij dagvaarding) is de onroerende zaak gelegen aan [adres 2] geleverd aan [eiser in conventie] .
2.6.
[eiser in conventie] heeft op enig moment van een toezichthouder van de gemeente vernomen dat bewoning illegaal is vanwege strijd met het bestemmingsplan. De woning had niet gesplitst mogen worden zonder vergunning. Bij brief van 12 maart 2020 (productie 7 bij dagvaarding) heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser in conventie] , DAS, [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] hiervan op de hoogte gesteld.
2.7.
Op 30 september 2020 heeft [eiser in conventie] een brief ontvangen van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena met dagtekening 28 september 2020, waarin [eiser in conventie] bij wijze van vooraankondiging de last opgelegd heeft gekregen om op straffe van het verbeuren van een dwangsom de bewoning van de gekochte woning binnen negen maanden te staken en gestaakt te houden. De reden daarvoor was – kort gezegd – dat de woning zonder vergunning was gesplitst, in strijd met de Wabo en het bestemmingsplan. In de brief staat dat [gedaagde in conventie sub 1] in het verleden diverse malen aan de gemeente heeft verzocht om een extra woning te creëren op het perceel, maar dat hier steeds negatief op is gereageerd.
2.8.
[eiser in conventie] heeft vervolgens bij brief van 19 januari 2021 van DAS aan [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] (productie 9 bij dagvaarding) een beroep gedaan op bedrog, dwaling dan wel non-conformiteit en [gedaagde in conventie sub 1] een schikkingsvoorstel gedaan. Dit schikkingsvoorstel hield in dat [gedaagde in conventie sub 1] de woning aan de [adres 1] voor € 1,00 zou overdragen aan [eiser in conventie] en die woning zou verlaten. Aan het einde van deze brief staat onder meer het volgende:
“
Bij geen akkoord – vernietiging koopovereenkomst
Bij geen akkoord – vernietiging koopovereenkomst
Nu de overeenkomst vernietigbaar is, roept cliënt op grond van artikel 3:49 van Pro het Burgerlijk Wetboek middels onderhavige buitengerechtelijke verklaring de vernietiging in van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 3:50 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek verzoek ik u mij – voor zover nodig sommeer ik u mij –binnen 3 weken na hedenschriftelijk te bevestigen dat u zult berusten in de vernietiging. Na ontvangst van uw schriftelijke bevestiging wordt de koopovereenkomst geacht nimmer te hebben bestaan. De onroerende zaak zal alsdan aan u in eigendom retour worden overgedragen (de bijkomende kosten dienen door u te worden voldaan), de betaalde koopsom dient u derhalve te retourneren aan cliënt en de verbouwingskosten dient u aan cliënt te vergoeden.”
2.9.
Bij brief van 4 februari 2021 (productie 10 bij dagvaarding) aan DAS schrijft de advocaat van [gedaagde in conventie sub 1] dat hij akkoord gaat met vernietiging wegens dwaling, maar merkt daarbij op dat [gedaagde in conventie sub 1] de koopsom niet zal terugbetalen wegens betalingsonmacht. Na vernietiging kan volgens de advocaat van [gedaagde in conventie sub 1] evenmin sprake zijn van een schadevergoeding op grond van wanprestatie.
2.10.
Bij brief van 20 april 2021 (productie 13 bij dagvaarding) van mr. Theunen, de advocaat van [eiser in conventie] , aan de advocaat van [gedaagde in conventie sub 1] , heeft [eiser in conventie] [gedaagde in conventie sub 1] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser in conventie] lijdt.
2.11.
De gemeente Altena heeft inmiddels de handhaving gericht op [gedaagde in conventie sub 1] in plaats van [eiser in conventie] . Op 6 mei 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders een brief aan [gedaagde in conventie sub 1] verzonden (productie 3 bij dagvaarding), waarin het voornemen tot een last onder dwangsom van maximaal € 150.000,00 aangekondigd wordt indien [gedaagde in conventie sub 1] niet binnen zes weken de bewoning van de [adres 1] staakt en alle woonvoorzieningen verwijdert.
2.12.
[gedaagde in conventie sub 1] is tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena in bezwaar en beroep gegaan.
2.13.
De bestuursrechter van deze rechtbank heeft bij uitspraak van 16 maart 2023 het beroep van [gedaagde in conventie sub 1] ongegrond verklaard.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert – na eiswijziging – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde in conventie sub 1] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst van 6 augustus 2019;
II. [gedaagde in conventie sub 2] te gelasten toestemming te verlenen ex artikel 1:88 BW Pro op straffe van het verbeuren van een dwangsom voor iedere dag na het betekenen van het vonnis ten bedrage van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 300.000,00 of in goede justitie door uw rechtbank te bepalen bedrag aan verbeurde dwangsommen;
III. subsidiair: voor recht te verklaren dat [gedaagde in conventie sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 6 augustus 2019;
IV. [gedaagde in conventie sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade uit de toerekenbare tekortkoming van de koopovereenkomst van 6 augustus 2019, zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd om aan [eiser in conventie] schadevergoeding te betalen, welke schade bestaat uit de door [eiser in conventie] betaalde koopsom € 300.000,00 vermeerderd met de kosten koper en wettelijke rente;
V. meer subsidiair: de koopovereenkomst van 6 augustus 2019 te vernietigen wegens dwaling en/of bedrog en in plaats van de vernietiging uit te spreken de nadelige gevolgen voor [eiser in conventie] op te heffen door [gedaagde in conventie sub 1] te gelasten de aanbouw voor € 1,00 over te dragen aan [eiser in conventie] en het gebruik twee maanden na het in gewijsde geraken van dit vonnis te staken en gestaakt te houden;
VI. [gedaagde in conventie sub 1] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis bij een daartoe door [eiser in conventie] aan te wijzen notaris medewerking te verlenen aan het verlijden van een akte tot levering van de aanbouw aan [adres 2] , zulks tegen een koopprijs van € 1,00, geheel vrij van huur en andere aanspraken tot gebruik, leeg, onbelast en onbezwaard;
VII. aan [eiser in conventie] , wanneer [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] niet op eerste verzoek medewerking verlenen aan het verlijden van de akte van levering, vervangende toestemming te verlenen zodat – zonder medewerking van [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] (obv 1:88 BW) – levering van de onroerende zaak kan plaatsvinden, onder de bepaling dat het vonnis op grond van artikel 3:300 BW Pro dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is dan wel dat het vonnis in de plaats treedt van de akte of een deel daarvan zodat de notaris zonder toestemming en medewerking van [gedaagde in conventie sub 1] tot levering van de onroerende zaak aan [eiser in conventie] kan overgaan, nu het vonnis in de plaats treedt van de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagde in conventie sub 1] ;
VIII. meer subsidiair: de koopovereenkomst van 6 augustus 2019 te ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming zijdens [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 1] de verplichting op te leggen zijn bijbehorend gebouw over te dragen aan [eiser in conventie] voor € 1,00 en het gebruik twee maanden na het in gewijsde geraken van dit vonnis te staken en gestaakt te houden;
IX. meer subsidiair [gedaagde in conventie sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van schade aan [eiser in conventie] uit onrechtmatige daad wegens kennelijk onzorgvuldig gedrag jegens [eiser in conventie] , zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd om aan eiser schadevergoeding te betalen ten bedrage van de koopsom van € 300.000,00 vermeerderd met de kosten koper en wettelijke rente;
X. [gedaagde in conventie sub 2] te gelasten voor de uitvoering van het gevorderde onder V, VI en VIII op basis van art 1:88 BW Pro toestemming te verlenen op straffe van het verbeuren van een dwangsom voor elke dag na het betekenen van het vonnis dat [gedaagde in conventie sub 2] geen toestemming verleent ten bedrage van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 300.000,00, of in goede justitie door uw rechtbank te bepalen;
XI. [gedaagde in conventie sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade uit onrechtmatige daad wegens gederfd woon- en leefgenot van de zijde van [eiser in conventie] , welk bedrag opgemaakt dient te worden bij Staat en vereffend dient te worden volgens de Wet, zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd om aan [eiser in conventie] schadevergoeding te betalen ten bedrage van het in de schadestaatprocedure vastgestelde bedrag;
XII. [gedaagde in conventie sub 1] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het conservatoir beslag op de onroerende zaak [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] , zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd om aan [eiser in conventie] in totaal € 665,36 te voldoen bestaande uit de beslagkosten ten bedrage van € 356,36 en het griffierecht € 309,00;
XIII. [gedaagde in conventie sub 1] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van dit geding waaronder uitdrukkelijk begrepen de nakosten ad € 157,00 zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd om aan [eiser in conventie] proceskosten te betalen, indien [gedaagde in conventie sub 1] aan de veroordeling voldoet zonder dat het vonnis aan hem hoeft te worden betekend en € 239,00 indien het vonnis betekend moet worden en met uitdrukkelijke bepaling dat [gedaagde in conventie sub 1] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn indien hij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan.
3.2.
[gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] voeren afzonderlijk verweer. [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] concluderen beiden tot nietigverklaring van de dagvaarding, dan wel niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[eiser in reconventie sub 1] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat [eiser in reconventie sub 1] eigenaar is van het perceel te [plaats] , kadastraal bekend [perceelnummer] , plaatselijk bekend [adres 2] , met veroordeling van [verweerder in reconventie] in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met rente.
3.5.
[eiser in reconventie sub 2] vordert [verweerder in reconventie] te veroordelen in de daadwerkelijke kosten van dit geding, tot op heden begroot op € 2.000,00 en voor het overige nog nader te begroten dan wel op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten.
3.6.
[verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie sub 1] en [eiser in reconventie sub 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie sub 1] en [eiser in reconventie sub 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie sub 1] en [eiser in reconventie sub 2] in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Nietigheid dagvaarding
4.1.
Zowel [gedaagde in conventie sub 1] als [gedaagde in conventie sub 2] stellen zich op het standpunt dat de dagvaarding nietig is, omdat deze erg onduidelijk is. Daarbij gaat het met name om de vraag welke vorderingen specifiek gericht zijn tegen [gedaagde in conventie sub 1] en welke vorderingen specifiek tegen [gedaagde in conventie sub 2] , dan wel tegen hen gezamenlijk. [gedaagde in conventie sub 1] heeft in zijn conclusie van antwoord opgemerkt dat dit verweer als ingetrokken beschouwd kan worden indien en voor zover [eiser in conventie] een en ander tijdig duidt.
4.2.
[eiser in conventie] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie en ter zitting een en ander verduidelijkt. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] ook inhoudelijk verweer hebben gevoerd tegen de vorderingen. Gelet op het voorgaande zijn zij niet in hun processuele belangen geschaad. De rechtbank zal dit verweer van [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] – voor zover dit verweer niet reeds als ingetrokken moet worden beschouwd – verwerpen.
Ten aanzien van [gedaagde in conventie sub 1]
Nakoming
4.3.
[eiser in conventie] vordert – zo begrijpt de rechtbank – primair nakoming van de koopovereenkomst van 6 augustus 2019. Daarbij gaat het om de nakoming van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst. In artikel 20 van Pro de koopovereenkomst staat dat [gedaagde in conventie sub 1] voor zijn rekening de woning zal splitsen met alle bijbehorende werkzaamheden. [eiser in conventie] stelt dat hieronder ook de bestuursrechtelijke splitsing valt. [gedaagde in conventie sub 1] heeft die uitleg van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst niet – althans onvoldoende – betwist, waardoor de rechtbank in het hiernavolgende artikel 20 van Pro de koopovereenkomst zo zal uitleggen dat [gedaagde in conventie sub 1] ook zorg dient te dragen voor splitsing overeenkomstig de bestuursrechtelijke wet- en regelgeving.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat [gedaagde in conventie sub 1] de woning(en) aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] niet conform de daarvoor geldende bestuursrechtelijke regels heeft gesplitst. [gedaagde in conventie sub 1] is artikel 20 van Pro de koopovereenkomst op dit punt dus niet nagekomen. Uit de uitspraak van de bestuursrechter van 16 maart 2023 volgt dat splitsing niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met het bestemmingsplan. Nakoming is dus onmogelijk. [eiser in conventie] heeft toegelicht dat als nakoming niet mogelijk blijkt te zijn, zijn subsidiaire vorderingen aan bod dienen te komen. Om die reden zal de rechtbank de onder I. primair gevorderde nakoming afwijzen. De bij deze primaire vordering behorende vordering onder II. zal eveneens worden afgewezen.
Toerekenbare tekortkoming
4.5.
Subsidiair vordert [eiser in conventie] een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, alsmede een schadevergoeding op grond van deze toerekenbare tekortkoming. De schade zou volgens [eiser in conventie] bestaan uit de betaalde koopsom van € 300.000,00 vermeerderd met de kosten koper en wettelijke rente.
4.6.
[gedaagde in conventie sub 1] verweert zich allereerst met de stelling dat een vordering op grond van wanprestatie niet toegewezen kan worden, omdat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling. Bij brief van 19 januari 2021 heeft [eiser in conventie] immers de buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen. [gedaagde in conventie sub 1] heeft in de vernietiging op grond van (wederzijdse) dwaling bij brief van 4 februari 2021 berust.
4.7.
[eiser in conventie] betwist dat de koopovereenkomst is vernietigd. Volgens [eiser in conventie] is de vernietiging ingeroepen onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie sub 1] ook de koopsom zou terugbetalen. Dat weigert hij echter met een beroep op betalingsonmacht. Aan die voorwaarde is dus niet voldaan. Voor zover dat anders zou zijn, is het beroep van [gedaagde in conventie sub 1] op de vernietiging van de koopovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het kan niet zo zijn dat [gedaagde in conventie sub 1] eigenaar is gebleven van de gehele woning en de door [eiser in conventie] betaalde koopsom niet hoeft terug te betalen.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst niet is vernietigd door de brief van 19 januari 2021. In de brief van 4 februari 2021 staat dat [gedaagde in conventie sub 1] de ingeroepen vernietiging op grond van een vorm van dwaling ‘in zoverre’ accepteert. Vervolgens stelt [gedaagde in conventie sub 1] echter dat de gevolgen daarvan zijn dat hij eigenaar is gebleven van de gehele woning, dat [eiser in conventie] geen recht heeft op een schadevergoeding en dat de koopsom niet zal worden terugbetaald vanwege betalingsonmacht bij [gedaagde in conventie sub 1] . Dit kan in redelijkheid niet als een berusting in de vernietiging worden beschouwd. Dat betekent dat de buitengerechtelijke vernietiging bij brief van 19 januari 2021 geen werking heeft gehad. De koopovereenkomst blijft daarom in stand.
4.9.
Hiervoor is al vastgesteld dat [gedaagde in conventie sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst. [gedaagde in conventie sub 1] betwist echter dat deze tekortkoming toerekenbaar is. Hij voert daartoe aan dat hij sinds circa 2015 cognitieve problemen heeft. Hierdoor wist hij niet dat hij – volgens de gemeente – al eerder een aanvraag heeft ingediend tot splitsing van de woning en dat die aanvraag is afgewezen.
4.10.
Het verweer van [gedaagde in conventie sub 1] slaagt niet. Het lag op de weg van [gedaagde in conventie sub 1] om een verzoek bij de gemeente in te dienen tot splitsing van de woning of in ieder geval navraag te doen bij de gemeente vóór hij de woning met nummer 31 verkocht en leverde aan [eiser in conventie] . Dat heeft [gedaagde in conventie sub 1] niet gedaan. Dit kan hem worden toegerekend. Bovendien blijkt uit de brieven van de gemeente en de uitspraak van de bestuursrechter van 16 maart 2023 dat [gedaagde in conventie sub 1] in het verleden diverse malen aan de gemeente heeft verzocht om de woning te splitsen en dat daar steeds negatief op is gereageerd. [gedaagde in conventie sub 1] wist dus dat hij de woning niet mocht splitsen. Voor zover [gedaagde in conventie sub 1] dit door zijn aandoening zou zijn vergeten, dient dit naar het oordeel van de rechtbank voor zijn rekening te komen.
4.11.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
4.12.
[eiser in conventie] vordert een schadevergoeding op basis van de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming. Volgens hem bestaat de schade uit de koopsom. De rechtbank is echter van oordeel dat [gedaagde in conventie sub 1] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat hij deze schade heeft geleden. Uit de feiten volgt dat [eiser in conventie] de door hem gekochte woning geleverd heeft gekregen. De gemeente richt zich met de handhaving inmiddels op [gedaagde in conventie sub 1] en niet op [eiser in conventie] . [gedaagde in conventie sub 1] , [gedaagde in conventie sub 2] en hun zoon [naam] zullen de woning met [huisnummer 1] moeten verlaten. [eiser in conventie] kan in de door hem gekochte woning met [huisnummer 2] blijven wonen. [eiser in conventie] lijdt dus geen schade. De vordering tot vergoeding van schade zal daarom worden afgewezen.
Vernietiging en ontbinding
4.13.
Nu de onder III. subsidiair gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen en de daarbij behorende, onder IV. gevorderde, schadevergoeding zal worden afgewezen, komt de rechtbank niet meer toe aan de onder V. meer subsidiair gevorderde vernietiging wegens dwaling en/of bedrog en de daarbij behorende, onder VI. en VII. ingestelde, vorderingen. Het is dan ook ten overvloede dat de rechtbank met betrekking tot deze vorderingen het volgende overweegt. De rechtbank zal wel ingaan op de onder VIII. gevorderde ontbinding. Hoewel deze vordering meer subsidiair is ingesteld, zodat de rechtbank ook aan deze vordering eigenlijk niet meer toekomt, begrijpt de rechtbank dat deze vordering bedoeld is als een bij de onder III. gevorderde verklaring voor recht behorende vordering.
4.14.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de koopovereenkomst in beginsel vernietigbaar is op grond van dwaling. De vraag is echter of [eiser in conventie] nadeel heeft geleden. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. [eiser in conventie] kan – aangezien de handhaving van de gemeente zich richt tot [gedaagde in conventie sub 1] – blijven wonen in de door hem aangekochte woning. [eiser in conventie] heeft in zoverre geen nadeel geleden.
4.15.
In lijn daarmee oordeelt de rechtbank dat de tekortkoming de ontbinding van de koopovereenkomst niet rechtvaardigt vanwege de voor [eiser in conventie] beperkte gevolgen. [gedaagde in conventie sub 1] heeft dit ook als verweer aangevoerd. Dat verweer wordt gehonoreerd.
4.16.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de gevorderde overdracht van de woning van [gedaagde in conventie sub 1] aan [eiser in conventie] voor € 1,00 niet had kunnen worden toegewezen op de gestelde grondslagen, ook niet indien de handhaving van de gemeente zich zou richten tot [eiser in conventie] . Ontbinding van de koopovereenkomst heeft als rechtsgevolg dat de koopsom terugbetaald moet worden. In het kader van een vernietiging zou overdracht van de woning van [gedaagde in conventie sub 1] aan [eiser in conventie] niet het nadeel hebben opgeheven, maar een voordeel hebben opgeleverd voor [eiser in conventie] . Hij zou dan meer hebben gekregen dan waar hij recht op had op grond van de koopovereenkomst. Niet aannemelijk is dat [gedaagde in conventie sub 1] zonder de gestelde dwaling een koopovereenkomst zou hebben gesloten voor de gehele woning met [huisnummer 1] en [huisnummer 2] voor een bedrag van € 300.001,00.
4.17.
De rechtbank zal gelet op het voorgaande de meer subsidiaire vordering tot vernietiging met opheffing van het nadeel en de nog meer subsidiaire vordering tot ontbinding afwijzen.
Onrechtmatige daad
4.18.
De rechtbank begrijpt dat [eiser in conventie] meest subsidiair vordert dat [gedaagde in conventie sub 1] op grond van onrechtmatige daad veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade bestaande uit de koopsom en gederfd woon- en leefgenot. [eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie sub 1] onzorgvuldig heeft gehandeld jegens hem. [gedaagde in conventie sub 1] wist dat een splitsingsvergunning niet verleend zou worden wegens strijd met het bestemmingsplan. Hij heeft [eiser in conventie] echter niet tijdig gewaarschuwd om van de koop af te zien.
4.19.
[gedaagde in conventie sub 1] betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Hij heeft nooit eerder een splitsingsvergunning aangevraagd. Bij aankoop van de woning door [gedaagde in conventie sub 1] was al sprake van twee woningen met eigen voorzieningen. [gedaagde in conventie sub 1] ging er daarom vanuit dat een splitsingsvergunning niet nodig was. Voor zover [gedaagde in conventie sub 1] in het verleden wel bij de gemeente navraag heeft gedaan, is [gedaagde in conventie sub 1] dit vergeten. [gedaagde in conventie sub 1] kampt sinds enkele jaren met cognitieve problemen in de vorm van Alzheimer. Dat [gedaagde in conventie sub 1] niet heeft medegedeeld dat splitsing bestuursrechtelijk niet mogelijk was, kan hem daarom niet worden toegerekend.
4.20.
De rechtbank overweegt dat het bewust verzwijgen van eerdere negatieve beslissingen of reacties van de gemeente op een voorgenomen splitsing, onrechtmatig handelen van [gedaagde in conventie sub 1] jegens [eiser in conventie] kan opleveren. Uit de brieven van de gemeente en de uitspraak van de bestuursrechter volgt dat [gedaagde in conventie sub 1] eerder aan de gemeente heeft verzocht om de woning te splitsen en dat de gemeente daarop steeds negatief heeft gereageerd. In beginsel staat dus vast dat [gedaagde in conventie sub 1] heeft geweten dat splitsing niet mogelijk was. [gedaagde in conventie sub 1] stelt dat hij dit vergeten is door Alzheimer. Dat [gedaagde in conventie sub 1] cognitieve problemen heeft, is voldoende onderbouwd en door [eiser in conventie] onvoldoende betwist. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van toerekenbare onrechtmatige daad. [gedaagde in conventie sub 1] handelt niet onrechtmatig door na te laten eerdere aanvragen te vermelden indien hij het bestaan daarvan is vergeten. De vorderingen van [eiser in conventie] op deze grondslag zullen daarom worden afgewezen.
Kosten
4.21.
[eiser in conventie] vordert [gedaagde in conventie sub 1] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar, aangezien een deel van de vorderingen van [eiser in conventie] zal worden toegewezen. De beslagkosten worden vastgesteld op € 285,56 voor kosten deurwaardersexploten, € 309,00 voor griffierecht en € 598,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 598,00), totaal € 1.192,56.
4.22.
[gedaagde in conventie sub 1] is de partij die op een belangrijk punt ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld als na te melden, waarbij aangesloten zal worden bij het liquidatietarief voor een zaak van onbepaalde waarde.
4.23.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
Ten aanzien van [gedaagde in conventie sub 2]
4.24.
[eiser in conventie] heeft verduidelijkt dat de vorderingen jegens [gedaagde in conventie sub 2] enkel zien op haar medewerking ex artikel 1:88 BW Pro, die nodig is in het kader van een overdracht van de echtelijke woning. Gelet op het feit dat de vorderingen jegens [gedaagde in conventie sub 1] tot overdracht van de woning met [huisnummer 1] – waar [gedaagde in conventie sub 2] samen met [gedaagde in conventie sub 1] woont – worden afgewezen, zullen de vorderingen jegens [gedaagde in conventie sub 2] eveneens worden afgewezen.
4.25.
[gedaagde in conventie sub 2] stelt dat de vorderingen jegens haar evident ongegrond zijn. Zij is op huwelijkse voorwaarden met [gedaagde in conventie sub 1] getrouwd en was geen partij bij de koopovereenkomst. Zij heeft enkel haar toestemming gegeven ex artikel 1:88 BW Pro en op basis daarvan de koopovereenkomst mede ondertekend. Zij vordert daarom een veroordeling in de daadwerkelijke proceskosten.
4.26.
[eiser in conventie] stelt dat hij met [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] een minnelijke regeling wenste te bereiken waarvoor [gedaagde in conventie sub 2] een handtekening ex artikel 1:88 BW Pro zou moeten zetten. Partijen hebben echter geen minnelijke regeling kunnen treffen. [gedaagde in conventie sub 2] verscheurde stelselmatig de post die zij ontving van [eiser in conventie] , waarin haar onder meer werd verzocht een advocaat in de arm te nemen. Pas bij conclusie van antwoord raakte [eiser in conventie] op de hoogte dat mr. Van Aken, werkzaam bij hetzelfde kantoor als de advocaat van [gedaagde in conventie sub 1] , zich als advocaat namens [gedaagde in conventie sub 2] heeft gesteld. Tegen de achtergrond van de proceshouding van [gedaagde in conventie sub 2] laat [eiser in conventie] zich juist leiden door de gerechtvaardigde (procesrechtelijke) belangen van [gedaagde in conventie sub 2] . Een vordering tot veroordeling in de daadwerkelijke proceskosten is volgens [eiser in conventie] buitensporig en onredelijk.
4.27.
Voor een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten kan alleen plaats zijn in buitengewone omstandigheden, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen als grond voor een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter, dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro (HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1934). De rechtbank is van oordeel dat dergelijke buitengewone omstandigheden zich hier niet voordoen.
4.28.
De rechtbank ziet aanleiding om dit geval de proceskosten te compenseren. Dat wil zeggen dat [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie sub 2] in de procedure tussen hen beiden de eigen kosten dragen.
in voorwaardelijke reconventie
4.29.
[eiser in reconventie sub 1] heeft zijn vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat het verweer van [eiser in reconventie sub 1] in conventie betreffende de vernietiging van de koopovereenkomst wordt gehonoreerd. Uit hetgeen is overwogen in conventie volgt dat deze voorwaarde niet wordt vervuld. De vordering in voorwaardelijke reconventie van [eiser in reconventie sub 1] behoeft daarom geen bespreking.
4.30.
[eiser in reconventie sub 2] heeft haar vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de volledige proceskostenveroordeling in conventie op
louterprocessuele gronden, en dus niet (ook) op materiële gronden, niet-toewijsbaar wordt geacht. Daarbij gaat het om de vraag of voor een volledige proceskostenvergoeding een vordering in reconventie benodigd is. De rechtbank overweegt dat haar oordeel over de proceskosten onderdeel uitmaakt van het geding in conventie en dat het niet noodzakelijk is daarvoor een vordering in reconventie in te stellen. Uit hetgeen is overwogen in conventie volgt dat een volledige proceskostenveroordeling in conventie niet toewijsbaar is op materiële gronden. De voorwaarde is daarom niet vervuld. De vordering in voorwaardelijke reconventie van [eiser in reconventie sub 2] behoeft daarom evenmin bespreking.
louterprocessuele gronden, en dus niet (ook) op materiële gronden, niet-toewijsbaar wordt geacht. Daarbij gaat het om de vraag of voor een volledige proceskostenvergoeding een vordering in reconventie benodigd is. De rechtbank overweegt dat haar oordeel over de proceskosten onderdeel uitmaakt van het geding in conventie en dat het niet noodzakelijk is daarvoor een vordering in reconventie in te stellen. Uit hetgeen is overwogen in conventie volgt dat een volledige proceskostenveroordeling in conventie niet toewijsbaar is op materiële gronden. De voorwaarde is daarom niet vervuld. De vordering in voorwaardelijke reconventie van [eiser in reconventie sub 2] behoeft daarom evenmin bespreking.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde in conventie sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 6 augustus 2019,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie sub 1] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.192,56,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] gevallen en tot op heden vastgesteld op € 2.659,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 157,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 82,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde in conventie sub 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.5.
compenseert de proceskosten tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie sub 2] , zodat zij ieder hun eigen kosten dragen,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.