Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Breda(de heffingsambtenaar)
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 632.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde 2], waarnemend gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met vrijstaande garage en schuur. De woning is gebouwd in 1927 en heeft een inhoud van 759 m3.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 513.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 632.000. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Vergelijkingsmethode
3.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport opgemaakt door taxateur [taxateur], en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.
De heffingsambtenaar heeft in beroep aan de gewijzigde waardematrix een referentieobject toegevoegd.
Vergelijkbaarheid van de objecten
3.8
De woning en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1901 en 1938. De referentiewoningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Evenals de woning zijn de referentieobjecten vrijstaande woningen. Door belanghebbende is niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
3.9
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages had moeten verstrekken. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij een gematigd indexeringspercentage heeft gebruikt, waarbij rekening is gehouden met het type woning en de locatie, afgezet tegen de voor dat object op de verkoopdatum gerealiseerde verkoopprijs. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het niet verstrekken van deze stukken gevolgen te verbinden. De gehanteerde percentages zijn namelijk eenvoudig af te leiden uit de matrix en uit de geïndexeerde waarde. Belanghebbende heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde percentages onjuist zijn.
3.1
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
3.11
De rechtbank is, met de heffingsambtenaar, van oordeel dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden door de afstaffeling, waarbij naarmate het perceel groter is een verhoudingsgewijs lagere m2-prijs wordt gehanteerd. In de matrix is deze berekening ook duidelijk weergegeven.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
3.11
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning. Aan de achterkant van de woning is een hotel gelegen, waardoor de privacy in de tuin wordt aangetast. Ook ligt de woning nabij de A16.
3.12
De heffingsambtenaar heeft desgevraagd toegelicht op zitting dat het referentieobject [referentieobject] vlakbij de woning ligt. Dit referentieobject grens aan de achterkant ook aan het hotel, waardoor het dezelfde ligging heeft als de woning. Bovendien is voor de woning een korting van 15% op de grondstaffels toegepast vanwege de ligging. Naar het oordeel van de rechtbank is aldus voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Gelet hierop slaagt het betoog van belanghebbende niet.
3.13
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
3.14
Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De heffingsambtenaar heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat in deze situatie geen vergoeding hoeft te worden toegekend, omdat belanghebbende een overeenkomst heeft gesloten met zijn gemachtigde waaruit blijkt dat de proceskostenvergoeding én immateriële schadevergoeding voor rekening komen van zijn gemachtigde. Van geleden spanning en frustratie bij belanghebbende door de overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake, aldus de heffingsambtenaar.
3.15
Anders dan de heffingsambtenaar stelt, wordt de vergoeding voor de immateriële schade aan de belanghebbende toegekend en niet aan diens gemachtigde. Belanghebbende is degene die de frustratie van de lange duur van de procedure ondervindt en recht kan doen gelden op een vergoeding. Dat neemt niet weg dat belanghebbende de toekomstige vordering op schadevergoeding kan cederen aan zijn rechtsbijstandverlener of zoals in het onderhavige geval de gemachtigde als zijn vertegenwoordiger aan kan wijzen om voor hem het bedrag te ontvangen. [2] De rechtbank is dan ook van oordeel dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
4. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
5. Redelijke termijn
5.1
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.
Het bezwaarschrift is op 15 april 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 6 januari 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 9 maanden is overschreden.
5.2
Belanghebbende heeft – uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1000. Omdat de heffingsambtenaar binnen 6 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De Staat wordt daarom in de procedure betrokken.
6. Proceskosten
6.1
Gelet op het overwogene in 4. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dit niet anders. De rechtbank ziet aanleiding voor vergoeding van de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,00 (een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).
6.2
Nu de overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtbank is te wijten, zal de Staat der Nederlanden worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1000;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 759 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.