ECLI:NL:RBZWB:2023:2979

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/10192

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 november 2020.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 507.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een inhoud van 574 m3, een aangebouwde woonruimte, aangebouwde garage (72 m2) en een loods (450 m2), op een perceel van 4.891 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de waarde van zijn woning maximaal € 430.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 507.000.

4.
Toetsingskader van de rechtbank

4.1.

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

4.2.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.4.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

5.
Onderbouwing van de waarde

5.1.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 25 januari 2021 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.

5.2.

In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 507.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [object] en [object] te [plaats] en [object] te [plaats]. In de waardematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.

5.3.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 507.000 niet te hoog is.

6.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

6.1.

Belanghebbende stelt dat er geen vergelijkbare woningen zijn verkocht. Als zijn woning desondanks moet worden gewaardeerd, dan moeten de waarden van de woningen van zijn buren aan [object] en [object] worden meegewogen in de waardebepaling van zijn woning. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd zijn deze woningen niet verkocht rond de waardepeildatum en kunnen deze daarom niet als onderbouwing van de waarde dienen.

6.2.

De woning en de door [taxateur] genoemde referentiewoningen zijn vrijstaande woningen. De woningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1994 en 2007. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot ongeveer een jaar na de waardepeildatum. De rechtbank ziet geen aanleiding om de referentiewoningen niet vergelijkbaar te achten. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.

7.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning

7.1.

De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van grondstaffels. De ligging van de woning en de referentiewoningen is gekwalificeerd als gemiddeld (3), ondanks dat de referentiewoningen [object] en [object] grenzen aan een voetbalveld en de woning van belanghebbende een vrij uitzicht heeft. Aan een loods, carport, serre, berging, dakkapel en/of zwembad zijn afzonderlijke waarden toegekend. De kenmerken kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en doelmatigheid van de woning en alle referentiewoningen zijn gelijk (3, gemiddeld). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

7.2.

Belanghebbende stelt dat de waardestijging tussen 2019 en 2020 exorbitant hoog is. De aanbouw van de woonruimte en de garage zijn één aanbouw onder dezelfde kap. Nu deze reeds in 1982/1983 zijn gebouwd, moeten deze bij de eerdere waardebepalingen zijn meegenomen en kunnen deze geen reden zijn voor de huidige verhoging.

Volgens de heffingsambtenaar wordt het grote verschil in waarde tussen 2019 en 2020 veroorzaakt doordat de taxateur bij de vaststelling van de waarde voor 2020 heeft geconstateerd dat eerder een fout is gemaakt. De al wel aanwezige loods (450 m2) en een aangebouwde garage (72 m2) waren namelijk eerder niet meegerekend.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbendes stelling hem niet kan baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin algemene indexcijfers. De waarde van een specifieke woning volgt niet precies de waardestijging of -daling van de markt. Voorts moet bedacht worden dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld, zoals in dit geval het eerder niet meenemen van de garage en de loods. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Om deze redenen moet, als de waarde van een woning aan de hand van objectief te controleren cijfers (concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen) op de peildatum kan worden bepaald, worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat een eventueel waardeverschil met de vorige peildatum hoger (of lager) is dan een marktconforme stijging.^[1]

7.3.

Vervolgens stelt belanghebbende dat de waarde voor de grond niet juist is berekend en dat die, op basis van de gegevens van de taxateur, ongeveer € 25.000 is.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de grondwaarde van de woning heeft vastgesteld op basis van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft deze grondstaffel voor de woning en die voor de referentiewoningen weergegeven in de matrix. De werking van de grondstaffel is als volgt: Aan de eerste 750 m2 grond wordt een hoge waarde per m2 toegekend, aan de volgende 250 m2 een lagere waarde per m2 en zo verder. Daarbij geldt dat in zijn algemeenheid het kenmerk van een dergelijke staffel is dat - uitgaande van een afnemend grensnut - de m2-prijs per saldo daalt naarmate de oppervlakte van het perceel groter is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond voor de woning op basis van de grondstaffel niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

8. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning en de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. De door belanghebbende daartegen aangevoerde gronden leiden niet tot twijfel aan de vastgestelde waarde. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt zijn griffierecht niet terug en ook geen vergoeding van proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 2 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44)