ECLI:NL:RBZWB:2023:2190

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/397825 / HA ZA 22-260

Vonnis van 29 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],

te [plaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna te noemen: [eisers in conventie / verweerders in reconventie] ,

advocaat: mr. J.A. van Essen te Breda, onttrokken op 25 januari 2023,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagden in conventie / eisers in reconventie] ,

advocaat: mr. J.J.L. Paijmans te Tilburg.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 september 2022 en de daarin genoemde processtukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;

- het bericht ingekomen op 21 september 2022 met daarbij de aanvullende beslagstukken;
- de akte overlegging productie met productie 5 van [gedaagden in conventie]
- de mondelinge behandeling van 9 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door [eisers in conventie] en mr. Paijmans spreekaantekeningen zijn overgelegd;
- de akte vermeerdering van eis van [gedaagden in conventie] van 9 februari 2023.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1

[gedaagden in conventie] hebben op 18 juli 2018 met [eisers in conventie] een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet (‘de huurovereenkomst’) gesloten. [gedaagden in conventie] hebben daarbij aan [eisers in conventie] woonruimte verhuurd, bestaande uit een woonhuis met tuin en overige aanbehoren, gelegen aan de [adres] (‘de woning’). [gedaagden in conventie] hebben daarnaast toestemming gegeven aan [eisers in conventie] om een direct achter de woning gelegen strook grond te gebruiken ten behoeve van het uitlaten van honden. In de overwegingen van de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagden in conventie] voornemens zijn de woning te verkopen.

2.2

[eisers in conventie] houden in en achter de woning een hondenkennel voor dagopvang en fokdoeleinden. Nabij de woning, langs de openbare weg, verkopen zij daarnaast seizoensfruit.

2.3

Tot in maart 2022 lag de woning op een kadastraal perceel van 17.425 m², kadastraal aangeduid als [kadastrale gegevens 1] (‘ [perceel 1] ’) met nog vier andere objecten met de [reeks huisnummers] , die derden van [gedaagden in conventie] huren en waar ondernemingen worden gedreven.

2.4

Op 12 mei 2021 hebben [eisers in conventie] aan [gedaagden in conventie] in een gesprek kenbaar gemaakt dat zij interesse hebben in de aankoop van de woning. Bij brief van 18 mei 2021 hebben [gedaagden in conventie] aan [eisers in conventie] geschreven:

“
Via dit schrijven willen wij u nog de mogelijkheid bieden over te gaan tot de aankoop

en ondergrond van de woning [adres] .

U gaf altijd aan interesse te hebben in bovenstaand pand. Wij willen u hier onze vraagprijs kenbaar maken onze vraagprijs is dus 465 000 euro kosten koper

Gelieve dus binnen 1 maand uw standpunt kenbaar te maken (…)”

2.5

Bij brief van 2 juni 2021 hebben [eisers in conventie] hierop geantwoord en [gedaagden in conventie] onder meer verzocht hen tot 26 juni 2022, de einddatum van de huurovereenkomst, de tijd te gunnen om financiering voor de woning te zoeken. [eisers in conventie] hebben verder geschreven:

“
Na ontvangen van uw schrijven en kennis genomen te hebben van de inhoud willen we bij deze u vraag met betrekking tot aankoop van de woning aan de [adres] beantwoorden.

We zijn nog steeds geïnteresseerd in het kopen van deze woning die wij sinds 2018 van u huren (…)”

2.6

Kort voor 9 oktober 2021 hebben partijen met elkaar over de financiering gesproken. Bij brief van 9 oktober 2021 hebben [gedaagden in conventie] aan [eisers in conventie] geschreven:

“
Huur woning [adres] ,

(…)

Zo als met uw besproken, kan u de woning blijven gebruiken zo al beschreven in ons huurcontract van 1 augustus 2018 .

(…)

Wij geven u echter ook de gelegenheid tot aankoop van de woning (…)”

2.7

Bij brief van 13 december 2021 hebben [eisers in conventie] aan [gedaagden in conventie] geschreven:

“
Door middel van dit schrijven willen wij u laten weten dat we akkoord gaan op uw aanbod betreffende [adres] , [perceel 1] te [plaats 1] voor €465.000,- kk zoals u aangaf in uw brief van 18 mei 2021. Dit onder voorbehoud van een schone grond verklaring, bouwkundige keuring en de financiering (…)”

2.8

Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over onder meer de hiervoor genoemde voorbehouden. Bij e-mail van 16 december 2021, om 04:38 uur, hebben [gedaagden in conventie] aan [eisers in conventie] geschreven:

“(…) Dat u mijn vraag prijs respecteerd kan nog niet gezien worden als een accoord. (…)”

En bij e-mail van 31 december 2021 hebben [gedaagden in conventie] aan [eiser sub 1] geschreven:

“
(…) Ook is duidelijk wat wij aangeboden hebben de woning met ondergrond, met de verharding de scheiding juist achter de verharding aan de achterzijde op een perceel van ongeveer 1600 a 1700 meter. wat door een landmeter bij verkoop exact zal worden bepaald.”

2.9

[eisers in conventie] hebben zich vervolgens op het standpunt gesteld dat tussen partijen een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, wat [gedaagden in conventie] hebben weersproken. Partijen hebben nog enige tijd onderling geprobeerd om tot een oplossing te komen.

2.1

[gedaagden in conventie] hebben op 21 maart 2022 [eisers in conventie] geïnformeerd dat het [perceel 1] kadastraal is gesplitst in twee percelen. Het ene perceel, met daarop de woning, is daarbij kadastraal aangeduid als [kadastrale gegevens 2] (‘ [perceel 2] ’) en het andere perceel, met daarop de overige huisnummers, als [kadastrale gegevens 3] (‘ [perceel 3] ’).

2.11

[eisers in conventie] hebben krachtens daartoe verleende verloven van de voorzieningenrechter op 6 mei 2022 conservatoir beslag laten leggen op [perceel 2] en op 14 september 2022 op [perceel 3] .

2.12

Na de eerste beslaglegging zijn [eisers in conventie] de voorliggende bodemprocedure gestart. [gedaagden in conventie] hebben daarop [eisers in conventie] in kort geding gedagvaard en onder meer de ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft deze vordering bij vonnis van 29 juni 2022 afgewezen, omdat de mogelijkheid bestond dat in deze bodemprocedure geoordeeld zou worden dat [eisers in conventie] gerechtigd zijn in de woning te verblijven op grond van een tot stand gekomen koopovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft verder overwogen:

“
3.8 (…) Bovendien staat tussen partijen vast dat sprake is van een geëindigde huurovereenkomst, zodat thans geen huurovereenkomst van kracht kan zijn en [eisers in conventie] enkel gebruik maken van de woning en daar een gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek voor betalen.”

3.Het geschil

in conventie

3.1

[eisers in conventie] vorderen - samengevat – om [gedaagden in conventie] te veroordelen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

i. tot medewerking aan de overdracht van het gekochte object uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst, bestaande uit de ondertekening van een op te maken standaardkoopakte en het doen passeren van de standaardakte van levering ten behoeve van de overdracht van de woning en de ondergrond, voorheen kadastraal bekend als [perceel 4] en thans als de percelen [perceel 2] en [perceel 3] , op straffe van verbeurte van een dwangsom;

ii. tot medewerking aan de totstandkoming van de koopakte en daartoe alle noodzakelijke gegevens aan te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

iii. tot betaling aan [eisers in conventie] van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

iv. in de proceskosten, de beslag- en nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

[eisers in conventie] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat tussen partijen een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, inclusief de ondergrond die bestaat uit [perceel 1] . Hun voorbehouden gelden niet langer en zij hebben in de onderhandelingen meermaals benadrukt dat het ging om het gehele [perceel 1] . [gedaagden in conventie] hebben dit laatste aanvankelijk onweersproken gelaten en verder hebben zij nooit over splitsing van het perceel gesproken. [eisers in conventie] mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagden in conventie] het gehele [perceel 1] bedoelden te verkopen omdat splitsing van het perceel niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, zoals [eisers in conventie] van hun makelaar hadden begrepen. De latere kadastrale splitsing van het perceel kan daar niet aan afdoen. Ook de vraagprijs van € 465.000,00 impliceerde dat het aanbod de woning inclusief het gehele [perceel 1] inhield. Een naastgelegen, grotere en vernieuwde woning op een perceel van 12.265 m² is immers voor € 650.000,00 verkocht. De vraagprijs van [gedaagden in conventie] is ook realistisch omdat de WOZ-waarde van alleen de woning in 2020 € 369.000,00 bedroeg.

3.3

[gedaagden in conventie] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conventie] in de kosten van deze procedure. Zij voeren aan dat [eisers in conventie] de waarheidsplicht van artikel 21 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) hebben geschonden door in de dagvaarding de woning een bedrijfswoning te noemen. [eisers in conventie] citeren de brief van 18 mei 2021 weliswaar juist, maar in hun toelichtingen gebruiken zij andere woorden en misleiden zo welbewust de rechtbank. Inhoudelijk betwisten [gedaagden in conventie] dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij stellen dat de aangeboden ondergrond van de woning niet het gehele [perceel 1] omvatte, maar slechts het gedeelte dat [eisers in conventie] huurden. [eisers in conventie] mochten er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat het gehele [perceel 1] onderdeel uitmaakte van het aanbod. Die indruk hebben [gedaagden in conventie] niet gewekt. [eisers in conventie] hebben in hun brief van 13 december 2021 dus iets anders aanvaard dan door [gedaagden in conventie] is aangeboden. De brief moet worden gezien als een nieuw aanbod, zoals bedoeld in artikel 6:225 lid 1 BW. Dat aanbod hebben [gedaagden in conventie] niet aanvaard.

3.4

Op de verdere stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5

[eisers in reconventie] vorderen na eisvermeerdering – samengevat – om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i. te verklaren voor recht dat tussen partijen géén koopovereenkomst tot stand is gekomen, als gevolg waarvan de conservatoire beslaglegging door [verweerders in reconventie] onrechtmatig is (geweest), zodat [verweerders in reconventie] aansprakelijk zijn voor eventuele dientengevolge door [eisers in reconventie] geleden schade;

ii. en slechts indien en voor zover wél een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, te verklaren voor recht dat dit is gebeurd onder invloed van dwaling;

iii. [verweerders in reconventie] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en om de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter beschikking van [eisers in reconventie] te stellen, op straffe van een dwangsom;

iv. [verweerders in reconventie] te veroordelen het door/namens hen (ten onrechte) gelegde (conservatoire) beslag verband houdend met deze gerechtelijke procedure op te heffen, binnen zeven dagen na het vonnis, op straffe van een dwangsom;

v. geheel voorwaardelijk, slechts indien en voor zover het bestaan van een koopovereenkomst tussen partijen zou worden aangenomen, deze te vernietigen op grond van dwaling;

vi. [verweerders in reconventie] te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding (gelijk aan de voormalige huur) tot aan het einde van het gebruik van de woning door [verweerders in reconventie] ;

vii. [verweerders in reconventie] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.6

[eisers in reconventie] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. [verweerders in reconventie] komt dus geen recht op nakoming toe. De conservatoire beslagen moeten daarom worden opgeheven. [verweerders in reconventie] verblijven om deze reden en omdat de huurovereenkomst geëindigd is ook zonder recht of titel in de woning. Voorwaardelijk, indien in rechte wordt geoordeeld dat wel sprake is van een koopovereenkomst, komt [eisers in reconventie] een beroep toe op de drie vormen van dwaling als bedoeld in artikel 6:228, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3.7

[verweerders in reconventie] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in reconventie] , met veroordeling van [eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure. Zij voeren aan dat [eisers in reconventie] geen belang hebben bij de onder i gevorderde verklaring voor recht als in conventie wordt geoordeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. [verweerders in reconventie] refereren zich bij de vorderingen tot ontruiming en opheffing van het beslag aan het oordeel van de rechtbank, maar verzoeken deze bij toewijzing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [verweerders in reconventie] zouden dan namelijk direct de woning moeten verlaten en [eisers in reconventie] kunnen deze ook verkopen. De mogelijkheid van hoger beroep wordt dan een lege huls.

3.8

Op de verdere stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Geen schending van de waarheidsplicht

4.1

De rechtbank verwerpt het verweer dat [eisers in conventie] in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv hebben gehandeld. Op grond van die bepaling zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. [eisers in conventie] hebben deze verplichting niet geschonden door de woning in de dagvaarding als een bedrijfswoning aan te duiden. Zij hebben naar het oordeel van de rechtbank slechts betoogd waarom zij vinden dat de woning een bedrijfswoning is. Dat lichten zij toe in randnummers 7 en 8 van de dagvaarding. Daarmee is geen sprake van een bewuste leugen of (een poging tot) misleiding.

Geen koopovereenkomst

4.2

Op grond van artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding van dat aanbod. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Van belang is daarbij wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.^[1]In deze zaak betekent dit dat de tekst van het aanbod van [gedaagden in conventie] van belang is, maar ook of [eisers in conventie] – gezien de verdere verklaringen en gedragingen van partijen en de overige omstandigheden – er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [gedaagden in conventie] met die tekst ook doelden op het gehele [perceel 1] .

4.3

De rechtbank oordeelt dat het aanbod van [gedaagden in conventie] niet het gehele [perceel 1] omvat. [eisers in conventie] mochten in de gegeven omstandigheden het aanbod van [gedaagden in conventie] ook niet zo opvatten en kunnen zich dus niet beroepen op gerechtvaardigd vertrouwen. De redenen hiervoor zijn de volgende.

4.4

Op zichzelf biedt de tekst van het aanbod (zie 2.4 hiervoor) onvoldoende duidelijkheid over de omvang van de ondergrond van de woning. [eisers in conventie] waren echter vanwege de bestaande huurrelatie ervan op de hoogte dat [gedaagden in conventie] de woning op [huisnummer] wilden verkopen. [gedaagden in conventie] spreken in hun aanbod ook van ‘woning’ en van ‘pand’ en wijken daarmee niet af van wat in de huurovereenkomst is opgenomen en van wat [eisers in conventie] feitelijk huurden en in gebruik hadden. Hieruit blijkt dat [gedaagden in conventie] niet meer wilden verkopen dan [eisers in conventie] huurden en gebruikten. Dit moest voor [eisers in conventie] redelijkerwijs ook duidelijk zijn. Daarbij komt dat het kadastrale perceelnummer pas daarna tussen partijen aan de orde is gekomen, namelijk in de brief van [eisers in conventie] van 13 december 2021. Er is niet gesteld of gebleken dat één van beide partijen daarvóór met enig woord hebben gesproken of gecorrespondeerd over de rest van het perceel, met daarop de andere, aan derden verhuurde opstallen. Indien [gedaagden in conventie] die opstallen ook hadden willen verkopen aan [eisers in conventie] , lag het in de rede dat dit wel tussen partijen besproken was. Ook hieruit volgt dat [gedaagden in conventie] niet het gehele [perceel 1] wilden verkopen en dat [eisers in conventie] dit had moeten begrijpen.

4.5

De rechtbank volgt [eisers in conventie] niet in hun standpunt dat het bedrag van € 465.000,00 een realistische vraagprijs is voor het gehele [perceel 1] , met daarop de woning en diverse andere opstallen. In het door [gedaagden in conventie] overgelegde taxatierapport staat immers dat het gehele [perceel 1] , inclusief alle opstallen, een veel hogere waarde heeft, namelijk € 930.000,00. Dit weerlegt ook het standpunt dat uit het verschil tussen de vraagprijs van € 465.000,00 en de WOZ-waarde van alleen de woning in 2020 van € 369.000,00, valt af te leiden dat [gedaagden in conventie] het gehele [perceel 1] te koop aanboden of dat [eisers in conventie] dat mochten aannemen. Daarbij komt dat de makelaar van [eisers in conventie] in zijn e-mail van 7 december 2021 het bedrag van ca. € 395.000,00 noemt als waarde voor de woning op een perceel met een oppervlakte van 2.450 m². Ook op basis hiervan mochten [eisers in conventie] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagden in conventie] , met een vraagprijs van slechts € 70.000,00 daarboven, het gehele [perceel 1] bedoelden te verkopen. Dat heeft namelijk een veel grotere oppervlakte dan 2.450 m², namelijk 17.425 m².

4.6

Daarnaast baat de vergelijking met de verkoopprijs van de naastgelegen woning [eisers in conventie] niet. Deze woning is weliswaar groter en nieuwer, maar daartegenover staat dat het perceel ca. 5.000 m² kleiner is dan [perceel 1] . Verder is niet gesteld of gebleken dat op dat perceel evenveel vergelijkbare opstallen staan.

4.7

Bij de mondelinge behandeling hebben [eisers in conventie] toegelicht dat hen omstreeks september 2021 uit gegevens van het kadaster is gebleken dat de woning samen met de andere opstallen met de [reeks huisnummers] op één perceel, [perceel 1] stond. Echter, ook gegevens uit het kadaster zijn geen mededelingen of gedragingen van [gedaagden in conventie] [eisers in conventie] hebben hier niet gerechtvaardigd uit mogen afleiden dat [gedaagden in conventie] niet alleen wilden verkopen wat zij aan [eisers in conventie] verhuurden, maar het gehele perceel. Uit de toelichting van [eisers in conventie] bij de mondelinge behandeling begrijpt de rechtbank dat zij uit eerst deze informatie van het kadaster en daarna het e-mailbericht van hun makelaar, waarin onder meer staat “
het object valt niet te splitsen”, hebben afgeleid dat het aanbod van [gedaagden in conventie] wel
moestgaan over het hele [perceel 1] . Hun gedachtegang daarbij was kennelijk dat het feitelijk één kadastraal perceel betrof, dat niet gesplitst kon worden en door [gedaagden in conventie] dus ook niet gedeeltelijk te koop kon worden aangeboden. Dit is echter niet bepalend: het gaat om wat [gedaagden in conventie]
wildenverkopen en het gerechtvaardigd vertrouwen van [eisers in conventie] over die wil van [gedaagden in conventie] , en niet om wat juridisch wel of niet mogelijk was om te verkopen. Uit de toelichting van [eisers in conventie] blijkt niet dat zij ervan uitgingen dat de wil van [gedaagden in conventie] gericht was op het verkopen van het gehele perceel.

4.8

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden in conventie] iets anders hebben aangeboden dan wat [eisers in conventie] met hun brief van 13 december 2021 hebben aanvaard. [gedaagden in conventie] stellen terecht dat de brief van 13 december 2021 van [eisers in conventie] heeft te gelden als een nieuw aanbod. Over de eventuele aanvaarding van dit nieuwe aanbod is niets gesteld of gebleken. De conclusie is dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen van [eisers in conventie] worden daarom afgewezen.

in reconventie

Verklaring voor recht en opheffing beslag (vorderingen i en iv)

4.9

Artikel 3:302 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring voor recht uitspreekt. Artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. De Hoge Raad heeft met verwijzing naar de wetgeschiedenis geoordeeld dat in dit vereiste van voldoende belang besloten ligt dat het belang bij het instellen van een vordering evenredig moet zijn aan het belang van de wederpartij en dat van een behoorlijke rechtspleging. Dat voldoende belang bestaat bij een vordering mag in beginsel worden verondersteld. Indien dat belang wordt betwist of de rechter ambtshalve opheldering wenst over dat belang, rusten de stelplicht en bewijslast terzake in beginsel op degene die de vordering instelt.^[2]

4.1

[verweerders in reconventie] hebben bij conclusie van antwoord in reconventie enkel tegen het eerste gedeelte van de onder i. gevorderde verklaring voor recht verweer gevoerd, namelijk het gedeelte dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij betwisten dat [eisers in reconventie] belang hebben. Geen verweer is gevoerd tegen het gedeelte van het gevorderde dat gaat over de onrechtmatigheid van het beslag. De rechtbank is van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht echter in zijn geheel moet worden bezien. Uit de formulering van de vordering volgt een duidelijke koppeling tussen het niet bestaan van de koopovereenkomst en de onrechtmatigheid van het beslag
als gevolgdaarvan. Het belang van [eisers in reconventie] bij de (gehele) verklaring voor recht is daarom door [verweerders in reconventie] onvoldoende gemotiveerd betwist. Voldoende belang van [eisers in reconventie] bij het gevorderde moet daarom worden verondersteld.

4.11

In conventie luidt de conclusie dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daardoor komen aan [verweerders in reconventie] niet de vorderingen toe waarvoor conservatoir beslag is gelegd. Volgens vaste rechtspraak is het enkele feit dat achteraf gezien ten onrechte beslag is gelegd in beginsel voldoende om te oordelen dat onrechtmatig is gehandeld. Ook de toerekenbaarheid is dan in beginsel gegeven. Nu [verweerders in reconventie] geen inhoudelijk verweer hebben gevoerd, geeft de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht af.

4.12

[verweerders in reconventie] worden ook veroordeeld om de gelegde conservatoire beslagen op te heffen. Dit vloeit voort uit het voorgaande en uit een belangenafweging, waarbij het belang van [eisers in reconventie] om vrijelijk over hun eigendom te kunnen beschikken zwaarder weegt dan het belang van [verweerders in reconventie] bij voortduring van het beslag. [verweerders in reconventie] hebben zich ten aanzien van deze vordering gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. De rechtbank zal de termijn voor de opheffing zoals gevorderd bepalen op zeven dagen, maar wel na betekening van het vonnis. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Wel wordt deze beperkt zoals in het dictum vermeld.

Ontruiming (vordering iii)

4.13

De slotsom in conventie dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, heeft ook gevolgen voor de ontruimingsvordering. [verweerders in reconventie] hebben zich ook voor wat betreft deze vordering gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. Omdat al vast stond dat de huurovereenkomst is geëindigd, komt met de beslissingen in dit vonnis vast te staan dat [verweerders in reconventie] zonder recht of titel in de woning verblijven. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.

4.14

De termijn waarbinnen moet zijn ontruimd wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. Aangezien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen en [eisers in reconventie] met dit vonnis een effectief middel in handen hebben om de woning daadwerkelijk te ontruimen, is de vordering tot het opleggen van een dwangsom overbodig. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

Gebruiksvergoeding (vi)

4.15

Tussen partijen staat vast dat [verweerders in reconventie] na afloop van de huurovereenkomst en gedurende het voortgezette gebruik een maandelijkse gebruiksvergoeding zijn verschuldigd aan [eisers in reconventie] , gelijk aan de huur ten tijde van de huurovereenkomst. [verweerders in reconventie] hebben bij de mondelinge behandeling erkend dat twee maanden onbetaald zijn gebleven. De vordering om [verweerders in reconventie] te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding tot aan het einde van het gebruik van de woning door [verweerders in reconventie] wordt daarom toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.16

De rechtbank honoreert het verzoek van [verweerders in reconventie] om uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van de beslissingen tot ontruiming en opheffing van de beslagen achterwege te laten niet. Niet kan worden uitgesloten dat in een eventueel hoger beroep anders wordt beslist en de mogelijk ingrijpende gevolgen voor [verweerders in reconventie] van executiemaatregelen moeten worden hersteld. Dat risico weegt op dit moment echter onvoldoende op tegen het belang van [eisers in reconventie] om direct vrijelijk over hun eigendom te kunnen beschikken.

Geen bespreking voorwaardelijke vorderingen (ii en v)

4.17

De vorderingen van [eisers in reconventie] op grond van dwaling (vorderingen ii en v) zijn ingesteld voor het geval de rechtbank zou oordelen dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Omdat anders is geoordeeld, behoeven deze voorwaardelijke vorderingen geen bespreking.

5.De kosten

In conventie

5.1

[eisers in conventie] krijgen ongelijk en worden daarom in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden in conventie] worden begroot op:

- griffierecht

- salaris advocaat

€

1.301,00

1.196,00

(2,00 punten × tarief II € 598,00)

Totaal

€

2.497,00

5.2

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

In reconventie

5.3

Ook deze proceskosten komen voor rekening van [verweerders in reconventie] omdat zij ongelijk krijgen. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in reconventie te matigen tot een half punt per proceshandeling. Het salaris van de advocaat van [eisers in reconventie] wordt daarom vastgesteld op € 598,00 (2,00 punten × factor 0,5 × tarief II € 598,00).

5.4

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1

wijst de vorderingen van [eisers in conventie] af;

6.2

veroordeelt [eisers in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in conventie] tot op heden begroot op € 2.497,00;

in reconventie

6.3

verklaart voor recht dat tussen [eisers in reconventie] en [verweerders in reconventie] géén koopovereenkomst tot stand is gekomen, als gevolg waarvan de conservatoire beslaglegging zoals gelegd door [verweerders in reconventie] voorafgaand aan deze procedure onrechtmatig is (geweest), zodat [verweerders in reconventie] aansprakelijk zijn voor eventuele dientengevolge door [eisers in reconventie] geleden schade;

6.4

veroordeelt [verweerders in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [adres] te ontruimen met alle personen en goederen die zich op of in voormelde woning vanwege hen, althans niet vanwege [eisers in reconventie] , mochten bevinden en om de woning in goede staat en met overgave van de sleutels (overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn) ter vrije en algehele beschikking van [eisers in reconventie] te stellen;

6.5

veroordeelt [verweerders in reconventie] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de gelegde conservatoire beslagen verband houdend met deze gerechtelijke procedure op te heffen;

6.6

veroordeelt [verweerders in reconventie] om aan [eisers in reconventie] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling in 6.5 hebben voldaan, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;

6.7

veroordeelt [verweerders in reconventie] om aan [eisers in reconventie] de gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur ten tijde van de huurovereenkomst, te betalen tot aan het einde van het gebruik van de woning door [verweerders in reconventie] ;

6.8

veroordeelt [verweerders in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in reconventie] tot op heden begroot op € 598,00;

in conventie en reconventie:

6.9

de proceskosten in conventie en reconventie zijn te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 271,00 zonder betekening van het vonnis, dan wel € 361,00 in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis;

6.1

verklaart dit vonnis voor wat betreft de beslissingen gegeven in 6.2 en 6.4 tot en met 6.9 uitvoerbaar bij voorraad;

6.11

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Schouw en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.