Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 9816934 \ CV EXPL 22-1187
Vonnis van 29 maart 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M. Hennen, werkzaam ten kantore van Juristu Incassodiensten B.V,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.G.M. Vos, advocaat te Breda.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 augustus 2022 en de daarin vermelde processtukken;
- de akte van de zijde van [gedaagde] ;
- de akte van de zijde van [gedaagde] ;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 12 december 2022.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- [eiser] heeft van [gedaagde] over de periode van 1 maart 2016 tot 1 juni 2021 woonruimte gelegen aan de [adres] (onder)gehuurd.
- In artikel 8.6 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder het gehuurde na afloop van de huurperiode per direct zal ontruimen en dat het gehuurde leeg, schoon en in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst zal worden opgeleverd.
- Bij aanvang van de huurovereenkomst waren partijen een borgsom overeengekomen van
€ 2.100,00, waarvan op 1 maart 2019 een bedrag van € 700,00 aan [eiser] retour is gestort.
- Op 1 juni 2021 heeft de oplevering van het gehuurde plaatsgevonden, alsmede de sleuteloverdracht.
- Per e-mailbericht van 3 juni 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende bericht:
“Ik zie dat je de borg, conform afspraak 1 juni voor het bedrag van 1200 euro nog niet hebt overgemaakt. De resterende 200 euro worden door jou achtergehouden voor het verrekenen van de vuilstortingen deze worden verrekend wanneer die bekend zijn. Wil je ajb de afgesproken 1200 euro vandaag overmaken? (…).
“Ik zie dat je de borg, conform afspraak 1 juni voor het bedrag van 1200 euro nog niet hebt overgemaakt. De resterende 200 euro worden door jou achtergehouden voor het verrekenen van de vuilstortingen deze worden verrekend wanneer die bekend zijn. Wil je ajb de afgesproken 1200 euro vandaag overmaken? (…).
- Per e-mailbericht van 3 juni 2021 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat
“de borg wordt geretourneerd conform huurovereenkomst. Alles dient eerst hersteld te worden, de screens dienen gerepareerd te zijn.
“de borg wordt geretourneerd conform huurovereenkomst. Alles dient eerst hersteld te worden, de screens dienen gerepareerd te zijn.
- Op 18 juni 2021 heeft [gedaagde] per e-mail de voorlopige afrekening van de afvalstortingen gestuurd, alsmede een aantal foto’s van het gehuurde.
- [eiser] heeft in haar e-mail van 18 juni 2021 het volgende bericht:
”Jammer dat je nu met foto’s komt die je zou maken tijdens de oplevering. De door hou genoemde punten zijn voor de verhuurder. Van Bijvoorbeeld de vloer heb je zelf aangegeven dat dat niet aan mij lag. Je bent op 1 juni akkoord gegaan met de oplevering (tevens eindinspectie van de woning) en zou de borg min 200 euro terugstorten en de 200 euro verrekenen met het aantal stortingen die tot en met 31 mei 2021 gedaan zijn. (…).”
”Jammer dat je nu met foto’s komt die je zou maken tijdens de oplevering. De door hou genoemde punten zijn voor de verhuurder. Van Bijvoorbeeld de vloer heb je zelf aangegeven dat dat niet aan mij lag. Je bent op 1 juni akkoord gegaan met de oplevering (tevens eindinspectie van de woning) en zou de borg min 200 euro terugstorten en de 200 euro verrekenen met het aantal stortingen die tot en met 31 mei 2021 gedaan zijn. (…).”
- De kosten van de afvalstortingen die voor rekening van [eiser] komen, bedragen in totaal
€ 138,00.
3.Het geschil
[eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde]
- tot betaling van € 1.400,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2021 althans vanaf de datum van de dagvaarding tot de datum van de algehele voldoening;
- tot betaling van € 254,10 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
- in de proceskosten en in de nakosten.
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , kosten rechtens.
4.De beoordeling
4.1
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door de borg niet aan haar terug te betalen. De oplevering heeft op 1 juni 2021 plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] volgens [eiser] akkoord is gegaan met de oplevering van het pand. [eiser] stelt dat, omdat [gedaagde] ook na aanmaning de borg niet heeft terugbetaald, zij naast de wettelijke rente buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is geworden.
4.2
[gedaagde] voert als verweer dat sprake is van opleveringsgebreken en dat zij op grond van artikel 6:136 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de waarborgsom niet is verschuldigd. [gedaagde] erkent dat op 1 juni 2021 de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden en dat de meterstanden zijn opgenomen. Voor een inspectie van de woning was echter geen tijd. [gedaagde] zou op een later tijdstip het gehuurde inspecteren, waarna zij een eindafrekening zou opstellen. In de avond op 1 juni 2021 heeft [gedaagde] de woning geïnspecteerd. De woning was nauwelijks schoongemaakt en er waren diverse schades aan keuken, vloer en badkamer. [gedaagde] begroot de schade op in totaal € 3.290,96 en zij stelt dat de kosten van herstel en schoonmaak op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] komen. Ook zonder voorafgaande inspectie had het voor [eiser] duidelijk moeten zijn dat zij deze bij oplevering had moeten opheffen en/of te herstellen, aldus [gedaagde] .
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. De verplichting van de huurder om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren in de staat, bedoeld in art. 7:224 lid 2 BW Pro, is een verplichting, waaraan voldaan moet zijn ten tijde van de oplevering. Wordt aan die verplichting op dat moment niet voldaan, dan treedt verzuim in, zonder dat de huurder nog in gebreke behoeft te worden gesteld. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998 (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). In diezelfde uitspraak is uitgemaakt, dat bij gebreke van een gezamenlijke inspectie (door huurder en verhuurder) van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst en het niet bieden van een herstelmogelijkheid aan de huurder herstelkosten slechts mogen worden gevorderd in de omvang als zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld om de woning in goede staat op te leveren.
4.4.
Vast is komen te staan dat op het moment dat [eiser] de huurwoning betrok, de woning in nieuwbouwstaat was en dat zij de woning bij einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat diende op te leveren. Gebleken is dat geen voorinspectie van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Op 1 juni 2021 heeft de oplevering plaatsgevonden, zonder dat een inspectierapport of andersoortig document is opgesteld. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] op dat moment opmerkingen heeft gemaakt over de staat van het appartement. Wat daar ook van zij, gelet op het hiervoor in rechtsoverweging 4.3 is overwogen kan, ook zonder gezamenlijke (voor)inspectie, hooguit vergoeding van die kosten worden gevorderd die huurder zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren.
4.5.
[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord als productie 5 een door haar zelf opgesteld overzicht van de volgens haar te verrekenen schade in het geding gebracht. [eiser] heeft de gestelde schade betwist, behoudens de verrekening van de afvalstortingen van € 138,00. Niet in geschil is dat het herstel van de screens via de verzekering van [eiser] afgehandeld, zodat dit geen punt van discussie tussen partijen meer is.
4.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat het schadebedrag door haar is geschat en dat zij op dit moment niet de financiële middelen heeft om te herstellen. [gedaagde] heeft verder toegelicht dat behoudens het schoonmaakwerk, loodgieterswerk, gratis vervanging van de badkamerkast, ontstoppingswerkzaamheden en de reparatie van de screens, geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft als onderbouwing van de door haar gevorderde kosten een door haar opgestelde afrekening (productie 6) overgelegd. Uit dit overzicht volgt, met uitzondering van de afvalaanbiedingen en de ontstoppingswerkzaamheden, niet dat [gedaagde] deze kosten ook daadwerkelijk heeft gemaakt. Vaste jurisprudentie is dat alleen de concrete schade gevorderd kan worden (vgl. bijvoorbeeld
HR 3 oktober 2003 NJ 2004, 50 en WR 2003,77). Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] haar standpunt dat herstelkosten zijn gemaakt die in redelijkheid voor [eiser] als vertrekkend huurder komen, onvoldoende heeft onderbouwd, met uitzondering van de ontstoppingswerkzaamheden.
4.7.
Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde] van de ontstoppingswerkzaamheden als productie 9 een factuur ten bedrag van € 122,74 overgelegd, waaruit kan worden afgeleid dat deze werkzaamheden op 15 juni 2021 hebben plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter betreffen dit kosten die normaal gesproken voor rekening van de huurder zouden zijn gekomen, indien een inspectie voorafgaand aan de oplevering had plaatsgevonden. Dit bedrag aan ontstoppingswerkzaamheden wordt derhalve toegewezen.
4.8
Dit betekent dat van de vordering een bedrag van in totaal € 1.139,26 toewijsbaar is, zijnde de borg van € 1.400,00 minus € 122,74 aan ontstoppingswerkzaamheden en minus
€ 138,00 aan afvalstortingskosten.
4.9.
De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en zal worden toegewezen.
4.10.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
4.11.
[gedaagde] is de partij die hoofdzakelijk in het ongelijk wordt gesteld en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,73
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(2,00 punten × € 132,00)
Totaal
€
637,73
4.12.
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [eiser] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door de aanschrijving van [eiser] pas kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van het vonnis, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien. De nakosten worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,00), zijnde een bedrag van € 62,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
5.De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.139,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 juni 2021 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 637,73, waarvan € 264,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.