Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/316
uitspraak van 25 februari 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [De woning] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 258.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar] .
De gemachtigde van belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 21 december 2021 aan [gemachtigde] van WOZ-Deskundigen op het adres [Adres] te [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De gemachtigde en belanghebbende zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 24 december 2021 aan de gemachtigde van belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
2.Overwegingen
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van [oppervlakte 1] , een berging, een garage en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer [oppervlakte 2] .
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 158.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 258.000. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de grondstaffel en het taxatieverslag met onder andere de KOUDV-factoren aan belanghebbende had moeten toezenden.
Toezendplicht in bezwaarfase
2.3.
Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In de bezwaarfase heeft hij de heffingsambtenaar verzocht om hem het taxatieverslag toe te zenden, een en ander inclusief de gebruikte marktgegevens, de gehanteerde objectkenmerken, de KOUDV-factoren, de opbouw van de kavel- en opstalwaarden en de zogenoemde grondstaffel. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar deze gegevens niet verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij deze gegevens inderdaad (in de bezwaarfase) niet heeft verstrekt omdat dat destijds nog niet gebruikelijk was.
2.4.
Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar ten tijde van het verzoek van belanghebbende over de verzochte stukken beschikte. Evenmin is in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag met daarin de gehanteerde grondstaffel, KOUDV- en dergelijke in de bezwaarfase niet aan belanghebbende heeft toegezonden.
2.5.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren [1] . Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek [2] . De rechtbank is van oordeel dat de gegevens waar belanghebbende om heeft verzocht behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz op verzoek moeten worden verstrekt. Nu de heffingsambtenaar hij de gegevens in de bezwaarfase niet heeft toegezonden, is artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
2.6.
Een dergelijk gebrek hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek geheeld door de grondstaffel in de waardematrix op te nemen. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd (zie hierna) en is het gebrek voldoende hersteld. Niet is gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Motivering uitspraak op bezwaar
2.7.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de heffingsambtenaar deze onvoldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar betwist dit.
2.8.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar heeft toegelicht en onderbouwd waarom hij het bezwaar afwijst. Hij is daarbij op alle stellingen van belanghebbende ingegaan, waaronder de ligging van de woning, en heeft inzicht verschaft in de gehanteerde vergelijkingsobjecten en welke verschillen met de woning hij daarbij heeft geconstateerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd.
Toetsingskader van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde
2.9.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.10.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.11.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.12.
De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 24 april 2020, opgesteld door [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 258.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan de [Vergelijkingsobject 1] , [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] , alle te [plaats 1] .
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.13.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, bouwtype, uitstraling en ligging. Met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobject gebruiken.
Is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen?
2.14.
De taxateur heeft van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 1] het onderhoudsniveau en de kwaliteit gewaardeerd op “goed” (“4”). Van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 2] heeft hij het onderhoudsniveau ook gewaardeerd op “goed” (“4”). Hij heeft van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 3] het onderhoudsniveau en de kwaliteit gewaardeerd op respectievelijk “goed” (“4”) en “zeer goed” (“5”). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat voor hem destijds als handreiking gold dat voor zover het onderhoudsniveau of de kwaliteit afwijkt van de basiskwalificatie (“voldoende” of “3”) dit leidt tot een correctie van respectievelijk circa 10% (kwaliteit) of 5% (onderhoud) op de berekende kubiekemeterprijs van het betreffende vergelijkingsobject. De kwaliteit en het onderhoudsniveau van de woning (van belanghebbende) zijn gekwalificeerd op “voldoende”. Dit heeft ertoe geleid dat de kubiekemeterprijs van de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten lager is vastgesteld. Dit is dus in het voordeel van belanghebbende. Als gevolg van deze correcties heeft de taxateur voor de opstallen van de woning gerekend met een kubiekemeterprijs van € 370 in plaats van de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten van ruim € 442 (circa 16% lager). De rechtbank heeft geen redenen om te veronderstellen dat de taxateur deze correcties te laag heeft ingeschat.
2.15.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daaraan doet niet af dat de woning is gelegen tegenover een (nieuw gebouwd) verzorgingstehuis. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overleggen van een luchtfoto voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging in de buurt van het verzorgingstehuis, gelet op de afstand, de tussenliggende bomen en de hoogte van het gebouw, niet van invloed is op de waarde van de woning.
Belanghebbende heeft gesteld dat het vergelijkingsobject [Vergelijkingsobject 2] een gemoderniseerde/luxe woning betreft die is verkocht voor een lagere koopsom dan de voor de woning vastgestelde waarde. Belanghebbende moet worden toegegeven dat ook de heffingsambtenaar de kubiekemeterprijs van het vergelijkingsobject [Vergelijkingsobject 2] lager heeft berekend dan de voor de woning gehanteerde kubiekemeterprijs, zelfs nog vóór het toepassen van de correctie in verband met de betere onderhoudstoestand van het vergelijkingsobject. Dat in de totale vergelijking één vergelijkingsobject een lagere kubiekemeterprijs heeft, wil echter nog niet zeggen dat de vastgestelde waarde te hoog is. In de systematiek van de waardebepaling van de Wet WOZ wordt uitgegaan van een vergelijking op basis van meerdere (doorgaans 3 of meer) vergelijkingsobjecten waarbij het zo kan zijn dat aan één of meerdere vergelijkingsobjecten een lagere kubiekemeterprijs heeft zolang dit wordt gecompenseerd door een of meerdere hogere kubiekemeterprijzen van andere vergelijkingsobjecten.
Belanghebbendes grieven ten aanzien van het in de uitspraak op bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject [Vergelijkingsobject bezwaarfase] behoeven geen bespreking meer nu de heffingsambtenaar dit vergelijkingsobject in de beroepsfase heeft vervangen door een ander vergelijkingsobject.
2.16.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren.
Proceskosten en griffierecht
2.17.
De rechtbank ziet, zoals hiervoor onder 2.6 overwogen, aanleiding de heffingsambtenaar met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt. Dit omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 541;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 25 februari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.