ECLI:NL:RBZWB:2022:8503

• Datum uitspraak: 21 december 2022
• Publicatiedatum: 11 mei 2023
• Zaaknummer: 9900189 CV EXPL 22-1670 (T)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betwisting herstelkosten na oplevering gehuurde woonruimte

Spoortwee C.V. vordert betaling van herstelkosten van huurder na beëindiging van de huurovereenkomst van een studio. De kosten betreffen schilderwerk en kitwerk, onder meer vanwege een vermeende zware nicotineaanslag.

Huurder betwist de noodzaak en hoogte van de kosten en stelt dat hij niet op de hoogte was gesteld van de noodzaak tot schilderwerk tijdens de voor- en eindinspectie. De kantonrechter overweegt dat huurder de woning in goede staat moet opleveren, maar dat verhuurder huurder eerst in de gelegenheid moet stellen gebreken zelf te herstellen.

Omdat tijdens de voorinspectie niet over nicotineaanslag is gesproken en huurder niet is geïnformeerd over het schilderwerk, kan niet zonder meer worden aangenomen dat huurder gehouden is tot volledige vergoeding van de kosten. Verhuurder krijgt de gelegenheid bewijs te leveren over de ernst van de aanslag en de noodzakelijkheid van het schilderwerk.

De zaak is aangehouden tot 18 januari 2023 voor nadere bewijslevering en nadere uiteenzetting van de kosten.

Uitkomst: De zaak is aangehouden voor nadere bewijslevering over de noodzaak van het schilderwerk en de hoogte van de herstelkosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 9900189 CV EXPL 22-1670

vonnis d.d. 21 december 2022

inzake

de commanditaire vennootschap Spoortwee C.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te Breda,

eiseres,

gemachtigde: R&R Gerechtsdeurwaarders en incasso te Breda,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonadres] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen, advocaat te Breda.

Partijen worden hierna aangeduid als “Spoortwee” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis in deze zaak van 10 augustus 2022 met de daarin genoemde stukken;

b. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 9 november 2022.

2. Het geschil

2.1

Spoortwee vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.799,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.793,86 vanaf 2 mei 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Spoortwee in de proceskosten.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- op 30 mei 2017 is tussen de rechtsvoorgangster van Spoortwee en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ model versie 2017) van toepassing;

- op 7 juni 2017 is een inspectierapport opgemaakt bij aanvang van de huurperiode. In dit rapport is opgenomen dat de verblijfsruimten in goede staat worden opgeleverd. Handgeschreven is toegevoegd dat het gehuurde geheel nieuw wordt opgeleverd, behoudens een strip in de badkamer;

- op 29 april 2021 heeft de heer [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] (beheerder van het gehuurde), per e-mail aan [gedaagde] bericht:

“(…) Gisteren hebben we een voor opname gedaan, voor de eindoplevering dien je in ieder geval het volgende nog uit te voeren:

- schoonmaak

keuken: afzuigkap (rooster), wandcontactdoos, koelkast

badkamer: wandtegels, voegwerk wandtegels, kalk aanslag glas, achter wasmachine

woonkamer: houtwerk > lijmresten weghalen, deuren en deurstijlen schoonmaken

- wand achter bank : oude schade bijwerken

- koelkast : onderdeel in deur bestellen door verhuurder, kosten voor huurder (…)

Zorg dat je dat goed doet, anders ben ik genoodzaakt kosten voor herstel in te houden op jouw borg. (…)” ;

- op 30 april 2021 heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden in het bijzijn van [gedaagde] . Partijen hebben een inspectierapport ingevuld dat door [gedaagde] is ondertekend. In dit rapport staat het volgende (handgeschreven) opgenomen:

“
Voor rekening van huurder: (zie foto’s).

Schoonmaak: keuken/afzuigkap/schimmel douche

houtwerk achter wasmachine; lijmresten kozijnen; nicotine

herstel wand onder kozijn; koelkast onderdelen”

- daarnaast heeft Spoortwee een uitgetypt inspectierapport opgemaakt. In dit rapport is opgenomen dat [gedaagde] het gehuurde nog niet helemaal had ontruimd. Daarnaast is opgenomen dat Spoortwee op kosten van [gedaagde] de volgende gebreken zal herstellen:

 Schoonmaak keuken en afzuigkap (vetaanslag);

 Vervangen onderdeel koelkast;

 Schoonmaak badkamer (kalk- en vetaanslag op tegels / wand / voer);

 Herstel schimmel achter wasmachine / schilderwerk;

 Verwijderen lijmresten kozijnen dakkapel;

 Verwijderen / herstellen nicotine aanslag houtwerk / wanden / plafonds;

 Herstel gat in wand onder dakkapel;

Dit uitgetypte rapport is niet door [gedaagde] ondertekend;

- Spoortwee heeft het schoonmaken en herstellen van het gehuurde aan NBU Service & Onderhoud B.V. (nader te noemen: NBU) uitbesteed. NBU heeft vervolgens het bedrijf Vido Schilderwerken B.V. (nader te noemen: Vido) ingeschakeld om het gehuurde te schilderen.

- NBU heeft op 11 juni 2021 een bedrag ter hoogte van € 3.996,68 ex BTW (zijnde € 4.050,48 inclusief BTW) aan Spoortwee in rekening gebracht ter zake van uitgevoerde werkzaamheden aan het gehuurde. In de specificatie is dit totaal bedrag onderverdeeld in drie posten, te weten: schilderwerk uitgevoerd door Vido, kitwerk in de badkamer vervangen en opnieuw aanbrengen en uitvoering/begeleiding van het schilder- en kitwerk door NBU.

- op 18 juni 2021 is aan [gedaagde] een eindafrekening toegestuurd voor een bedrag van € 4.806,34, waarbij rekening is gehouden met de verrekening van de door [gedaagde] betaalde waarborgsom van € 670,00. Op de factuur zijn energiekosten, servicekosten, herstelkosten schilderwerk, herstelkosten koelkast onderdeel en schoonmaakkosten opgenomen;

- [gedaagde] heeft een bedrag van € 743,38 op de factuur betaald;

- bij e-mail van 1 februari 2022 heeft [naam 2] van NBU bericht dat zij op 5 mei 2021 opdracht heeft gekregen om herstelwerkzaamheden aan het schilderwerk van het gehuurde uit te voeren en dat in het gehuurde een zware nicotine aanslag is aangetroffen, dat getracht is dit te reinigen en dat dit niet mogelijk was, zodat het gehuurde (de gehele studio) opnieuw moest worden geschilderd.

Rechtsverhouding tussen partijen:

3.2

Alvorens in te gaan op de inhoudelijke beoordeling van de zaak overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] in de conclusie van antwoord zich op het standpunt stelde dat er geen rechtsverhouding heeft bestaan tussen partijen, nu in de huurovereenkomst Sequi Holding B.V. als verhuurder wordt genoemd. Ter mondelinge behandeling is door Spoortwee verduidelijkt dat dit haar rechtsvoorgangster is en dat [gedaagde] van de overname op de hoogte was, nu hij de huur al jarenlang aan Spoortwee overmaakte. [gedaagde] heeft dit erkend en dit verweer ter mondelinge behandeling laten vallen. De kantonrechter overweegt dat, nu vaststaat dat Spoortwee vorderingsgerechtigd is, de zaak inhoudelijk kan worden behandeld.

Nietigheid van de dagvaarding:

3.3

Vervolgens heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat Spoortwee niet heeft voldaan aan artikel 111 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), zodat de dagvaarding nietig is.

3.4

De kantonrechter overweegt dat in voornoemd artikel is opgenomen dat het door gedaagde gevoerde verweer en de gronden daarvoor in de dagvaarding dienen te worden opgenomen. In artikel 120 lid 4 Rv is vervolgens echter opgenomen dat het handelen in strijd met artikel 111 lid 3 Rv niet tot nietigheid van de dagvaarding kan leiden. Het verweer van [gedaagde] kan op die grond al niet slagen. Daar komt bij dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] voldoende in de gelegenheid is gesteld om verweer te kunnen voeren in zijn conclusie van antwoord en ter mondelinge behandeling, zodat hij niet is geschaad in zijn verdedigingsbelang. Bovendien heeft het handelen van Spoortwee niet geleid tot onnodig hoge proceskosten, zodat de kantonrechter in zoverre ook aan dit verweer voorbij gaat.

Herstelkosten:

3.5

Spoortwee vordert betaling van de herstelkosten, te vermeerderen met rente en kosten. Zij stelt dat [gedaagde] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als de staat waarin hij het gehuurde heeft ontvangen. Uit het inspectierapport bij aanvang van de huurperiode volgt immers dat het gehuurde op dat moment geheel nieuw werd opgeleverd. Bij einde van de huurperiode bleek sprake te zijn van een aantal gebreken en daarnaast bleek niet goed schoongemaakt. Onder andere bleek sprake te zijn van een zware nicotineaanslag op de kozijnen en muren van het gehuurde. Afgesproken tussen partijen is dat het herstel door derden (in opdracht van Spoortwee) zou worden uitgevoerd op kosten van [gedaagde] , zodat hij de kosten onterecht onbetaald laat. Op het verweer van [gedaagde] heeft Spoortwee aangevoerd dat bij de voorinspectie, voorafgaand aan de eindinspectie, inderdaad niet is gesproken over de nicotine aanslag. Het schoonmaken van de woonkamer, zoals op dat moment besproken, zag op de lijmresten op de kozijnen. Over het algemeen ging het toen om het schoonmaken en het leeg opleveren van het gehuurde. Er werd ook niet verwacht dat schoonmaken van de muren en het plafond niet mogelijk zou zijn. Twee dagen later heeft [gedaagde] aangegeven dat hij niets meer schoon zou maken en Spoortwee dit op zijn kosten mocht doen. [gedaagde] was zich er dan ook van bewust dat Spoortwee kosten ging maken, die hij moest voldoen.

3.6

[gedaagde] voert aan dat voorafgaande aan de eindinspectie een voorinspectie heeft plaatsgevonden. Tijdens deze voorinspectie is niet gesproken over schilderwerk of het verwijderen van nicotine aanslag. Voorts is in het e-mailbericht van de beheerder enkel opgemerkt dat eventuele herstelkosten zouden worden ingehouden op de waarborgsom, zodat [gedaagde] er niet vanuit hoefde te gaan dat daarnaast nog een hoog bedrag aan extra kosten in rekening zou worden gebracht. Vervolgens is bij de eindinspectie de nicotine aanslag ook niet genoemd. Het is dus niet juist wat in het (getypte) eindinspectierapport is opgenomen. Enkel is gesproken over het schoonmaken en daarvan heeft [gedaagde] aangegeven de kosten te voldoen. De wanden en plafonds zijn bovendien wit opgeleverd, zodat er niet geschilderd hoefde te worden. Aan de verklaring van de aannemer dient voorbij te worden gegaan, nu deze op instructie van de gemachtigde van Spoortwee is opgesteld. Voor zover sprake was van een (zware) nicotine aanslag is [gedaagde] bovendien niet in de gelegenheid gesteld het gehuurde zelf te schilderen. Daarbij zijn de kosten voor het schilderwerk buitensporig hoog voor een studio van 20m2. Ook worden er materialen genoemd, die nogmaals gebruikt kunnen worden en verzet [gedaagde] zich tegen de in rekening gebrachte parkeerkosten. [gedaagde] verwijst daarbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).

3.7

De kantonrechter overweegt dat de ter discussie staande factuur van NBU van 11 juni 2021 zowel ziet op de schilderwerkzaamheden van de woonkamer als op de kitwerkzaamheden in de badkamer.

3.7.1

Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat de kitwerkzaamheden onder de werkzaamheden vallen, waarvoor [gedaagde] bij de eindinspectie toestemming heeft gegeven om deze werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren en waarvan [gedaagde] heeft toegezegd de kosten daarvoor te dragen. Deze kosten voor een bedrag van in totaal € 350,00 exclusief btw zullen dan ook worden toegewezen. Ook een deel van de “uitvoerings- en begeleidingswerkzaamheden” van NBU voor zover die zien op het kitwerk komt daarmee voor vergoeding in aanmerking. Zonder nadere toelichting is echter niet door de kantonrechter vast te stellen welk deel van het bedrag ad € 464,00 daarop ziet.

3.7.2

Met betrekking tot de schilderwerkzaamheden is tussen partijen in geschil dat er sprake was van een (zware) nicotine aanslag op de muren, kozijnen en het plafond, die het volledige schilderen van het gehuurde noodzakelijk maakte, dan wel dat de in rekening gebrachte kosten noodzakelijk waren. Dit laatste valt uiteen in het verweer van [gedaagde] dat teveel kosten zijn gemaakt, gelet op de grootte van het gehuurde, en het mogelijke hergebruik van een aantal hulpmiddelen. De kantonrechter overweegt dat uit de door Spoortwee overgelegde e-mail van NBU zou kunnen worden afgeleid dat sprake was van (zware) nicotineaanslag in het gehuurde. Met alleen deze e-mail kan dit naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangetoond. Immers, vaststaat dat bij de voorinspectie niet gesproken is over nicotineaanslag op de muren, deuren of het plafond. Dat het gehuurde zo vol met spullen stond dat op dat moment voor de beheerder niet zichtbaar was wat de staat van de muren en het plafond was, acht de kantonrechter gelet op de overlegde en ter zitting getoonde foto’s niet aannemelijk. Op het handgeschreven en door [gedaagde] ondertekende inspectierapport van 30 april 2021 staat weliswaar het woord “nicotine” (hoewel slecht leesbaar) vermeld, maar op geen enkele wijze blijkt daaruit wat daarmee door partijen werd bedoeld. Dat het ging om (zware) nicotineaanslag op de muren, deuren en het plafond, blijkt daar in ieder geval niet uit. Aan het (achteraf) door Spoortwee opgestelde en uitgetypte inspectierapport komt in dit opzicht weinig betekenis toe, nu [gedaagde] dat rapport niet heeft ondertekend en [gedaagde] de inhoud daarvan weerspreekt. Het stemt ook niet overeen met het handgeschreven rapport. Nu [gedaagde] de stellingen van Spoortwee gemotiveerd heeft weersproken met betrekking tot de genoemde geschilpunten, ziet de kantonrechter aanleiding Spoortwee in de gelegenheid te stellen haar stellingen te bewijzen, zoals hieronder verder uitgewerkt.

3.7.3

De kantonrechter merkt daarbij op dat, als na bewijslevering komt vast te staan dat Spoortwee terecht kosten heeft gemaakt om de zware nicotineaanslag aan het gehuurde te herstellen, dit niet zonder meer betekent dat [gedaagde] gehouden is om de volledige door NBU in rekening gebrachte kosten voor het schilderwerk te vergoeden.

3.7.4

Uit de door [gedaagde] aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad volgt dat [gedaagde] als huurder verplicht is het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip dat de huurovereenkomst eindigt. Komt de huurder die verplichting niet na, dan is de huurder in verzuim, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling vereist is. Wel geldt dat de voorinspectie een duidelijke functie heeft in dit kader. Het biedt de vertrekkende huurder duidelijkheid over wat er nog moet gebeuren om de woning in goede staat te brengen en de gelegenheid om eventuele gebreken zelf te verhelpen. Wordt de vertrekkende huurder niet in de gelegenheid gesteld om zelf de gebreken (vermoedelijk goedkoper) te verhelpen dan kan de verhuurder volgens de Hoge Raad geen aanspraak maken op een volledige vergoeding van herstelkosten. Voor vergoeding komen dan slechts in aanmerking de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.

3.7.5

De kantonrechter is van oordeel dat voornoemde uitspraak van de Hoge Raad hier naar analogie moet worden toegepast. Weliswaar heeft Spoortwee samen met [gedaagde] een voor- en een eindinspectie gedaan, maar vast staat dat tijdens die voorinspectie niet gesproken is over herstel van nicotineaanslag. [gedaagde] wist dus ook niet dat van hem in dit kader herstelwerkzaamheden werden gevraagd. Bij de eindinspectie is het volgens Spoortwee wel ter sprake gekomen, maar vast staat dat zowel Spoortwee als [gedaagde] er niet van uit zijn gegaan dat het gehuurde zou moeten worden geschilderd. Er is tussen partijen alleen gesproken over het schoonmaken van de woning. Vast staat dan ook dat [gedaagde] alleen voor wat betreft de kosten gemoeid met het schoonmaken van de woning de toezegging heeft gedaan dat Spoortwee dit op zijn kosten mocht laten uitvoeren. Volgens Spoortwee is later gebleken dat de nicotineaanslag niet met schoonmaken verwijderd kon worden, waarna ervoor gekozen is om het gehuurde volledig opnieuw te schilderen. Als door Spoortwee ter zitting erkend staat vast dat [gedaagde] er niet van op de hoogte is gebracht dat de schilderwerkzaamheden diende plaats te vinden en dus niet op enig moment in de gelegenheid is gesteld dit (gestelde) gebrek zelf te herstellen

3.7.6

Het voorgaande maakt dat in dit geval Spoortwee niet alle door haar gemaakte herstelkosten als schadevergoeding kan vorderen, maar slechts die kosten die [gedaagde] zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Het voorgaande betekent dat het maar de vraag is of de arbeidskosten, gemoeid met het schilderen van de woning en de parkeerkosten toewijsbaar zijn. Vanuit proceseconomische overwegingen zal Spoortwee direct in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over welk bedrag gemoeid zou zijn geweest met de schilderwerkzaamheden indien [gedaagde] deze zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren.

3.7.7

De kantonrechter overweegt dat het voorgaande aanleiding kan zijn voor partijen om alsnog een regeling proberen te treffen.

3.7.8

Voor zover tot bewijslevering wordt overgegaan verzoekt de kantonrechter dat:

- indien Spoortwee de al overgelegde foto’s of andere foto’s (nogmaals) in het geding wil brengen, zij deze in kleur dient aan te leveren;

Voor zover Spoortwee zich bij het inzichtelijk maken van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten wenst te beroepen op de reeds overgelegde overzichten, verzoekt de kantonrechter dat:

- Spoortwee inzichtelijk maakt voor welke kosten het btw percentage van 7% geldt en voor welke kosten het btw percentage van 21% geldt.

3.8

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

laat Spoortwee toe, draagt haar voor zover nodig ambtshalve op, om door alle middelen rechtens en speciaal door middel van getuigen te bewijzen, dat er in het gehuurde na het vertrek van [gedaagde] sprake was van een dermate zware nicotine aanslag aan de binnenzijde van het gehuurde dat enkel kon worden volstaan met het schilderen van het gehuurde;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 18 januari 2023 te 09.00 uur opdat Spoortwee dan bij akte aangeeft of en zo ja op welke wijze zij het verlangde bewijs wenst te leveren;

bepaalt, voor het geval dat Spoortwee dat bewijs schriftelijk wil leveren, dat zij uiterlijk op genoemde zitting daartoe stukken kan indienen middels toezending of afgifte aan de griffie;

bepaalt, voor het geval Spoortwee dat bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dat zij uiterlijk op genoemde zitting het aantal en de personalia van de getuigen zal opgeven alsmede de verhinderdata van de getuigen en de wederpartij voor de vijf maanden na voornoemde rolzitting;

verwijst de zaak eveneens naar de rolzitting van
woensdag 18 januari 2023 te 09.00 uur opdat Spoortwee dan bij akte zich zal uitlaten over welke kosten gemoeid zouden zijn geweest met de schilderwerkzaamheden indien [gedaagde] deze zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.