Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10186012 \ VV EXPL 22-39
Vonnis in kort geding van 13 december 2022
in de zaak van
[eiser],
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud,
tegen
[gedaagde],
te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 november 2022 met producties 1 tot en met 13;
- de brief van mr. Groenewoud van 24 november 2022 met een kopie van de betekende dagvaarding en productie 14;
- de mondelinge behandeling van 29 november 2022 en de op de mondelinge behandeling door mr. Groenewoud overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar en verhuurder van een aantal bedrijfsruimtes in het [winkelcentrum] te [plaats 1] (hierna te noemen: het winkelcentrum). Het gaat om de bedrijfsruimtes aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .
2.2.
[gedaagde] heeft op 16 mei 2019, middels een akte indeplaatsstelling, de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna te noemen: het gehuurde) in huur genomen van [eiser] voor de exploitatie van een slagerij onder de [naam] . [gedaagde] exploiteert de [naam] -formule – al dan niet via diverse vennootschappen – in meerdere slagerijen in Nederland, zowel in eigen beheer als met tussenkomst van franchisenemers.
2.3.
De huurovereenkomst voor het gehuurde loopt tot en met 30 augustus 2024. In de huurovereenkomst staat onder meer:
“Het gehuurde, bestemming
(…)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als verkoopruimte van vlees, vleeswaren, gevogelte, delicatessen en eventueel belegde broodjes met brancheverwante producten (slagerij).
(…)”
In de toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” staat onder meer:
“Gebruik
5.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
(…)”
en:
“Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
9.7
Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publieke geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:
- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat ten minste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Verhuurder zal daarbij rekening houden met de aard van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. De kosten aan eventuele ruimere openingstijden dan de bedoelde openingstijden zijn voor rekening van de huurders die van die ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.
(…)”
en:
“Boetebepaling
31Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.5 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
2.4.
In de zomer van 2022 heeft [gedaagde] het gehuurde gesloten. Desgevraagd door [eiser] heeft [gedaagde] gemeld dat hij het gehuurde sloot vanwege een personeelstekort en dat hij na de zomervakantie open wilde gaan met een nieuw concept om een ander assortiment tegen lagere prijzen te verkopen. In een e-mail van 22 juli 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat er een huurovereenkomst met een exploitatieverplichting gold en dat het hem niet was toegestaan het gehuurde zonder overleg tijdelijk te sluiten. Op 21 september 2022 heeft [gedaagde] het gehuurde weer geopend.
2.5.
Op 21 oktober 2022 heeft [gedaagde] het gehuurde een tweede keer gesloten. Hij heeft op de rolluiken van het gehuurde een poster met volgende tekst geplakt:
“WIL JIJ DEZE WINKEL RUNNEN?
LAAT HET ONS WETEN OP[e-mailadres]
en een poster met tekst:
“VOORLOPIG ZIJN WIJ GESLOTEN”
2.6.
[eiser] heeft [gedaagde] bij e-mail van 24 oktober 2022 gesommeerd de exploitatie van de slagerij vanuit het gehuurde voort te zetten. Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] dat herhaald. Daarnaast heeft de gemachtigde [gedaagde] gesommeerd om een betalingsachterstand te voldoen en om boetes en huur te betalen.
2.7.
[gedaagde] heeft het gehuurde gesloten gehouden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorziening:
1. [gedaagde] te verplichten de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] te [plaats 1] binnen 48 uur, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis te exploiteren zoals contractueel overeengekomen, inhoudende dat de winkel tijdens de reguliere openingstijden van het winkelcentrum geopend dient te zijn, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen dwangsom, met een maximum van
€ 100.000,00;
2. [gedaagde] te veroordelen om de huur ad € 2.764,41 (inclusief btw en voorschot servicekosten) per maand te betalen (plus toekomstige indexeringen op grond van de huurovereenkomst) vanaf 1 december 2022 tot aan de einddatum van de huurovereenkomst;
3. [gedaagde] te veroordelen om een bedrag van € 5.250,00 aan verbeurde boetes te betalen wegens schending van de exploitatieverplichting, verhoogd met € 250,00 per dag of gedeelte daarvan na 11 november 2022 voor zo lang de exploitatie niet wordt hervat;
4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (de nakosten).
3.2.
[eiser] legt – samengevat – het volgende ten grondslag aan zijn vordering tot exploitatie. [eiser] stelt dat de sluiting van het gehuurde door [gedaagde] in strijd is met artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 en 9.7 van de algemene bepalingen. Hij stelt dat de sluiting van het gehuurde de uitstraling van het winkelcentrum niet ten goede komt en dat dit het risico meebrengt dat mensen wegblijven. Dit schaadt de verhuurbaarheid en het algemeen huurprijsniveau kan onder druk komen te staan, hetgeen [eiser] des te meer raakt aangezien hij meerdere bedrijfsruimtes verhuurt in het winkelcentrum. Daarnaast kan het de beleggingswaarde van de bedrijfsruimtes aantasten en daarmee ook de positie van [eiser] , die een kleine particuliere belegger is, onder druk zetten bij de financieringsmaatschappij. Verder geldt dat [eiser] het naar de andere huurders toe niet kan toestaan dat [gedaagde] zich niet aan de huurovereenkomst houdt. [eiser] voert ten slotte aan dat de proceseconomie erbij is gebaat dat naast de beoordeling van de hoofdvordering tot exploitatie in dit kort geding ook over de nevenvorderingen, bestaande uit het betalen van huur en boetes, wordt geoordeeld.
3.3.
[gedaagde] voert – voor zover van belang – het volgende verweer. Hij stelt dat de slagerij in het gehuurde verlies lijdt en dat het verlies te groot is om het te compenseren met de inkomsten uit de andere slagerijen. [gedaagde] heeft een nieuw concept voor het gehuurde geprobeerd, maar dat is niet aangeslagen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij geen personeel heeft om de slagerij vanuit het gehuurde te exploiteren. Hij staat zelf in zijn slagerij in [plaats 2] .
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening nodig is.
4.2.
[eiser] heeft niet weersproken gesteld dat de sluiting van het gehuurde een negatieve uitstraling geeft aan het winkelcentrum en dat daarmee het risico bestaat dat mensen wegblijven, de verhuurbaarheid wordt geschaad en de huurprijzen en beleggingswaarde van de bedrijfsruimtes onder druk komen te staan. Naar het oordeel van de kantonrechter geeft dit [eiser] een spoedeisend belang voor zijn vordering tot exploitatie vanuit het gehuurde.
Exploitatie vanuit het gehuurde
4.3.
In kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Gelet op het karakter van een kort geding past daarbij geen uitgebreid onderzoek en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
4.4.
Ingevolge artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde] verplicht in het gehuurde (uitsluitend) een slagerij te exploiteren. Artikel 9.7 van de algemene bepalingen schrijft voor dat [gedaagde] ’ slagerij open moet zijn tijdens de reguliere openingstijden van het winkelcentrum. [gedaagde] handelt in strijd met deze bepalingen door de sluiting van het gehuurde vanaf 21 oktober 2022.
4.5.
Daartegenover voert [gedaagde] aan dat de financiële situatie van de [naam] het niet toelaat om het gehuurde open te houden en dat hij geen personeel (meer) heeft om een slagerij in het gehuurde te exploiteren. Naar de kantonrechter begrijpt, doet [gedaagde] daarmee een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 Burgerlijke Wetboek (BW) althans de onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW, in die zin dat de financiële positie en het gebrek aan personeel – al dan niet als gevolg van onvoorziene omstandigheden, zoals de gestegen energie- en grondstofprijzen – het volgens [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken om hem aan de exploitatieverplichting uit de huurovereenkomst te houden. [gedaagde] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een aanvaardbare exploitatie van een slagerij in het gehuurde niet langer tot de mogelijkheden behoort. [eiser] heeft betwist dat de financiële positie van [gedaagde] c.q. [naam] aan exploitatie van de slagerij vanuit het gehuurde in de weg staat. Gelet op die betwisting had het op weg van [gedaagde] gelegen om te onderbouwen dat voortzetting van de exploitatie dermate verlieslatend is dat voortzetting daarvan niet van hem kan worden gevergd. [gedaagde] heeft daar evenwel geen inzicht in gegeven, door bijvoorbeeld financiële stukken uit zijn administratie over te leggen. Daarnaast heeft hij evenmin aannemelijk gemaakt dat voor hem niet mogelijk is om aan voldoende personeel te komen een slagerij in het gehuurde te exploiteren, bijvoorbeeld door personeel van andere vestigingen (al dan niet tijdelijk) in [plaats 1] te werk te stellen.
4.6.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het niet aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde] (ongewijzigd) aan zijn contractuele exploitatieverplichting te houden. Daarmee is voldoende aannemelijk dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen de exploitatie vanuit het gehuurde voort te zetten zal worden toegewezen in een bodemprocedure. Die vordering is daarom, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, in dit kort geding toewijsbaar.
4.7.
[eiser] heeft belang bij een stevige prikkel tot nakoming door [gedaagde] , zodat aan de veroordeling, zoals gevorderd door [eiser] , een dwangsom zal worden verbonden. Daarbij is van belang dat [gedaagde] het gehuurde in de zomer van 2022 zonder overleg heeft gesloten. Ondanks dat [eiser] hem bij e-mail van 22 juli 2022 heeft gemeld dat dit niet was toegestaan, heeft [gedaagde] het gehuurde pas op 21 september 2022 weer geopend. Op 21 oktober 2022 heeft hij het gehuurde voor een tweede keer, zonder voorafgaand(e) overleg of aankondiging, gesloten. [eiser] heeft [gedaagde] bij herhaling gesommeerd om het gehuurde te openen, maar dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter zal de dwangsom op de voet van artikel 611b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering vaststellen op een bedrag van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00. Die dwangsom zou een voldoende prikkel tot nakoming moeten zijn.
Huur en boetes
4.8.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 juni 2007 geoordeeld dat indien een hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee is gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering kan worden beslist (Hoge Raad 15 juni 2007,
NJ2008/153). Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de vorderingen tot betaling van de huur en de boetes evenwel geen nevenvorderingen die nauw verbant zijn aan de hoofdvordering tot exploitatie vanuit het gehuurde, zoals bijvoorbeeld een nevenvordering ter zake van buitengerechtelijke kosten, contractuele of wettelijke renten. Daarom geldt dat voor deze vorderingen van [eiser] een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist (vgl. Rechtbank Rotterdam 15 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7895, r.o. 4.7). Dat belang heeft [eiser] niet gesteld. Integendeel, [eiser] heeft juist in de dagvaarding (randnummer 25) gesteld dat hij zich het recht voorbehoudt om een veroordeling tot betaling van boetes niet ten uitvoer te leggen wanneer [gedaagde] het gehuurde heropent en open houdt. Dat bevestigt dat betaling van boetes (en huur) geen spoedeisend belang heeft voor [eiser] . De vorderingen tot betaling van de huur en boetes zullen derhalve worden afgewezen vanwege het ontbreken van het spoedeisend belang.
NJ2008/153). Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de vorderingen tot betaling van de huur en de boetes evenwel geen nevenvorderingen die nauw verbant zijn aan de hoofdvordering tot exploitatie vanuit het gehuurde, zoals bijvoorbeeld een nevenvordering ter zake van buitengerechtelijke kosten, contractuele of wettelijke renten. Daarom geldt dat voor deze vorderingen van [eiser] een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist (vgl. Rechtbank Rotterdam 15 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7895, r.o. 4.7). Dat belang heeft [eiser] niet gesteld. Integendeel, [eiser] heeft juist in de dagvaarding (randnummer 25) gesteld dat hij zich het recht voorbehoudt om een veroordeling tot betaling van boetes niet ten uitvoer te leggen wanneer [gedaagde] het gehuurde heropent en open houdt. Dat bevestigt dat betaling van boetes (en huur) geen spoedeisend belang heeft voor [eiser] . De vorderingen tot betaling van de huur en boetes zullen derhalve worden afgewezen vanwege het ontbreken van het spoedeisend belang.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
498,00
totaal
€
711,43
4.10.
Volgens vaste rechtspraak is het niet nodig om in dit vonnis een veroordeling op te nemen voor de gevorderde nakosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten levert ook voor de nakosten een executoriale titel op (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, r.o. 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] te [plaats 1] binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te exploiteren zoals contractueel overeengekomen, inhoudende dat de winkel tijdens de reguliere openingstijden van het winkelcentrum geopend dient te zijn, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 20.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 711,43;
5.3.
verklaart dit vonnis zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2022.