Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 9293170 CV EXPL 21-2589
vonnis d.d. 5 januari 2022
inzake
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe, advocaat te Best,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.C. van Langen, advocaat te Waalwijk.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 6 oktober 2021;
b. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 december 2021 en de daarin genoemde stukken.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres] (hierna: de woning);
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
2.2
[eiseres] legt aan haar vorderingen, verkort weergegeven, ten grondslag dat [gedaagde] de woning niet schoonhoudt en deze ernstig laat vervuilen en de tuin niet onderhoudt. Hij gebruikt en onderhoudt de woning niet zoals van een goed huurder wordt verwacht en is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. Gezien de staat van de woning, de omstandigheid dat [eiseres] al eerder een juridische procedure tegen [gedaagde] is gestart, de omstandigheid dat [gedaagde] weigert volledige medewerking te verlenen aan hulpverlening en de tijdspanne waarbinnen de situatie zich voordoet, acht [eiseres] niet aannemelijk dat [gedaagde] in de toekomst aan zijn huurdersverplichtingen zal voldoen. Gelet hierop rechtvaardigt de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [eiseres] .
2.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
2.4.
[gedaagde] betwist niet dat sinds 2009 periodes zijn (geweest) waarbij sprake is van een niet onderhouden woning, maar benadrukt wel dat ook periodes zijn geweest dat hiervan geen sprake is geweest.
[gedaagde] voert als verweer dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet is gerechtvaardigd. Hierbij wijst [gedaagde] op zwaarwegende belangen van hem om in de woning te kunnen blijven wonen, de huidige staat van de woning, de effectiviteit van de huidige hulpverlening, zijn woonrecht en de maatschappelijke taak van [eiseres] .
3.De beoordeling
3.1
De volgende feiten zijn tussen partijen niet in geschil en staan derhalve vast:
- [eiseres] verhuurt de woning met ingang van 1 augustus 1991 aan [gedaagde] . Het betreft een eengezinswoning met een tuin.
- [gedaagde] heeft met tussenpozen vanaf 2009 een probleem met het schoonhouden en opruimen van de woning en het goed onderhouden van de tuin.
- In 2012 heeft [eiseres] bij deze rechtbank een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt. Zij heeft destijds verzocht om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] de woning onvoldoende schoon en opgeruimd zou houden. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 9 januari 2013 geoordeeld dat de woning weliswaar in redelijkheid niet als ‘schoon genoeg’ kan worden aangemerkt, maar dat de tekortkoming van [gedaagde] niet rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarbij heeft de kantonrechter [gedaagde] met nadruk erop gewezen dat dit geen vrijbrief is om de situatie te laten zoals die is.
- Vanaf juni 2016 heeft [eiseres] weer contact gezocht met [gedaagde] , omdat zij had geconstateerd dat de tuin een onverzorgde indruk maakte.
- Begin 2018 is naar aanleiding van huisbezoeken van [eiseres] een hulpverleningstraject opgestart door Team WijZ van de gemeente Waalwijk in samenwerking met Actief Zorg.
- Tot de stukken van het geding behoren meerdere interne vastleggingen van de betrokken interventieconsulent van [eiseres] , e-mails van de begeleider van [gedaagde] bij Actief Zorg en e-mails van Team Wijz aan [eiseres] ten aanzien van het hulpverleningstraject en de situatie in de woning over de periode december 2017 tot en met juni 2020.
- In een brief van 19 juni 2020 heeft [eiseres] geschreven dat Actief Zorg wekelijks aan haar heeft teruggekoppeld dat [gedaagde] onvoldoende meewerkt en de gestelde resultaten van de zorg niet kunnen worden behaald, dat [gedaagde] niet wenst mee te werken aan verder onderzoek naar onderliggende problematiek van de houding van [gedaagde] en de algehele indruk van de woning en de tuin is dat deze vervuild en verwaarloosd is. Verder heeft zij aan [gedaagde] medegedeeld dat de gemeente Waalwijk heeft geconcludeerd dat het inzetten van zorg niet langer verantwoord is en daarom heeft besloten om alle hulpverlening binnen drie maanden af te bouwen en daarna stop te zetten.
- In de daaropvolgende periode heeft [eiseres] diverse huisbezoeken bij [gedaagde] afgelegd, laatstelijk 29 november 2021. Foto’s van de situatie van de woning en de tuin op die momenten behoren tot de stukken van het geding.
- Begin april 2021 heeft [gedaagde] zich opnieuw aangemeld bij de gemeente Waalwijk voor een hulpverleningstraject. Eind juni 2021 is vervolgens een hulpverleningstraject door Maatwerk in Zorg (hierna: MZ) gestart.
3.2
Partijen houdt verdeeld of de huurovereenkomst kan worden ontbonden. De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 6:265 BW volgt dat in beginsel iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Een uitzondering geldt als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer. Bovendien moet bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
3.3
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter eerst vaststellen of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van één van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als daarvan sprake is, zal de kantonrechter vervolgens beoordelen of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
3.4
De kantonrechter overweegt – zoals ook in de vorige procedure tussen [eiseres] en [gedaagde] is overwogen – dat op een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW een zorgplicht rust ten aanzien van de woning en de omgeving daaromheen. Daarnaast is de huurder verplicht om kleine herstellingen te verrichten. Het gaat dan onder meer om het verrichten van onderhoud aan de tuin zodat deze een verzorgde indruk maakt, het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van de woning en het regelmatig verwijderen van zwerfvuil (artikel 7:217 BW jo. bijlage bij het Besluit kleine herstellingen). [gedaagde] is dus als huurder ten opzichte van [eiseres] gehouden om de woning en de tuin schoon te houden. De privacy van [gedaagde] als huurder moet daarbij evenwel worden gerespecteerd. Hij is tot op zekere hoogte vrij zelf te bepalen hoe hij in de woning wil leven. Die vrijheid wordt, als het gaat om het schoonhouden en onderhouden van de woning, begrenst door wat naar objectieve maatstaven in redelijkheid niet meer als “schoon genoeg” kan worden beschouwd.
3.5
[eiseres] stelt, hetgeen [gedaagde] erkent, dat in elk geval tot juni 2021 een periode heeft bestaan waarin de woning en de tuin onvoldoende schoon en onderhouden waren. De overgelegde foto’s waarop grote hoeveelheden afval, rommel en vuil in de woning te zien zijn, laten ook geen andere conclusie toe. Daarmee staat vast dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In een geval als deze, waarbij sprake is van een voortdurende verplichting, wordt met eventuele nakoming van de huurdersverplichtingen in de toekomst, de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt (Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Dit betekent dat ook als de woning op dit moment “schoon genoeg” is, hetgeen [eiseres] bestrijdt, nog steeds sprake is van een tekortkoming die grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3.6
De kantonrechter zal beoordelen of deze tekortkoming ook voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De kantonrechter zal in dit kader de standpunten van partijen ten aanzien van de huidige staat van de woning en de wijziging daarvan ten opzichte van de eerder geconstateerde tekortkomingen meenemen.
3.7
[gedaagde] voert aan dat hij onderkent dat hij hulp nodig heeft bij het schoonhouden en opruimen van de woning. De eerdere hulpverlening was voor hem onvoldoende en om die reden is het misgegaan. In juni 2021 is de hulpverlening door MZ gestart. Deze hulp is niet alleen gericht op het leefbaar houden van de woning, maar ook op de achterliggende problematiek. Tot nu toe zijn er goede resultaten geboekt, de woning wordt schoongehouden en is niet meer vervuild. Hij werkt daaraan actief mee en aanvaardt hulp. De hulpverlening is voor hem van groot belang. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zou betekenen dat hij op straat komt te staan. Dit zou het hulpverleningstraject volledig doorkruisen, terwijl hij nu juist op de goede weg is en een reëel perspectief bestaat op een blijvende gedragsverandering. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij niet voor overlast zorgt, er geen klachten zijn van buurtbewoners, en wijst hij op de maatschappelijke taak van [eiseres] als sociale verhuurder.
3.8
[eiseres] voert aan dat zij niet langer vertrouwen heeft in een goede afloop van het hulpverleningstraject gezien de eerdere ervaringen met [gedaagde] . [eiseres] is al lange tijd in gesprek met [gedaagde] over zijn woonsituatie. Ondanks alle geboden hulp en gesprekken is de situatie niet verbeterd, mede omdat [gedaagde] onvoldoende medewerking verleend aan de hulpverlening. [eiseres] verwacht dat het hulpverleningstraject van MZ een herhaling van zetten is. In september 2021 heeft [eiseres] nog tijdens een huisbezoek geconstateerd dat de woning een enorme puinhoop was, terwijl op dat moment de hulpverlening door MZ al was gestart. De maat is vol voor [eiseres] , zij is van mening dat ontbinding is gerechtvaardigd.
3.9
Bij de weging van de belangen van partijen, en dan met name die van [gedaagde] , hecht de kantonrechter waarde aan de verklaringen van de begeleider van [gedaagde] bij MZ op de zitting. Hij heeft verklaard dat het hulpverleningstraject met MZ goed verloopt. De woning is opgeruimd en netjes. [gedaagde] doet dit zelf, gestimuleerd door de begeleiders van MZ. Het vervolg van het traject is om een diagnose te stellen en de achterliggende problematiek aan te pakken. Het hulpverleningstraject is aangegaan voor een jaar, maar de gemeente Waalwijk heeft toegezegd dat de hulp wordt verlengd. Daarnaast neemt de kantonrechter de huidige staat van de woning mee in haar overweging. Tijdens de zitting heeft de kantonrechter besloten om de zitting voort te zetten in de woning van [gedaagde] . Met toestemming van [gedaagde] is de situatie in de woning bekeken. Hoewel dit bezoek aan de woning onverwachts was, zag met name de benedenverdieping er redelijk uit. Weliswaar lag op verschillende plekken rommel, afval en overige spullen, maar de woning was leefbaar. De huidige staat van de woning was aanzienlijk beter dan op de overgelegde foto’s is te zien. Verder is niet gebleken dat de woning schade heeft of onderdelen niet meer schoon te maken zijn. Ook lag geen afval in de tuin en was deze niet verwilderd. In zoverre is het resultaat van de hulpverlening en het werk van [gedaagde] te zien. De begeleider bij MZ heeft verklaard dat de staat van de woning de afgelopen periode vergelijkbaar was met de staat daarvan ten tijde van de zitting, met dien verstande dat [gedaagde] de lege blikken iedere donderdag opruimt en deze worden opgehaald door de afvaldienst.
3.1
Daar staat tegenover dat de kantonrechter het met [eiseres] eens is dat het vooralsnog ongewis is in hoeverre de hulp ook tot een bestendige toekomst met een schone en opgeruimde woning zal leiden. In het verleden heeft [gedaagde] ook goede perioden laten zien, welke werden gevolgd door een terugval met veel rommel en vuil. De verklaringen van de begeleider van MZ op de zitting die een positieve indruk gaven over het huidige hulpverleningstraject en de redelijke staat van de woning geconstateerd tijdens de zitting, geven voor de kantonrechter echter de doorslag om de woonbelangen van [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst op dit moment te stellen boven de belangen van [eiseres] . Ontbinding van de huurovereenkomst acht de kantonrechter daarom niet gerechtvaardigd. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter meegenomen dat onbetwist is gesteld dat [gedaagde] geen overlast voor de buren veroorzaakt en er geen last van ongedierte bestaat. In de huidige staat van de woning is het risico op brand en ongedierte ook niet zodanig dat dit, tegenover de belangen van [gedaagde] , moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
3.11
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dienen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te worden afgewezen. Dit neemt niet weg dat als blijkt dat het huidige hulpverleningstraject onvoldoende blijvende gedragsverandering bij [gedaagde] teweeg brengt en in de (nabije) toekomst weer problemen ontstaan bij het onderhoud en het schoonhouden van de woning, dit aanleiding kan zijn voor de kantonrechter om in een eventuele volgende procedure wel tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
3.12
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris advocaat € 374,00 (2 punten x tarief € 187).
4.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 374,00, voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Willems-Ruesink, en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022.