Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummers: BRE 21/46 en 22/579
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] (de heffingsambtenaar).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 en 2021 van het object [adres] , te [plaats 1] (hierna genoemd de sporthal).
Met de uitspraak op het bezwaar van 10 december 2020 is op het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-waarde over 2019 besloten. De heffingsambtenaar is bij de in het besluit van 28 februari 2019 vastgestelde WOZ-waarde gebleven.
Met de uitspraak op het bezwaar van 15 december 2021 is op het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-waarde over 2021 besloten. De heffingsambtenaar is bij de in het besluit van 30 april 2021 vastgestelde WOZ-waarde gebleven.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] .
Totstandkoming van het besluit
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de sporthal. Deze sporthal bestaat uit twee (indoor) tennisbanen, een kantine, was- en kleedruimten, fitnessruimten en opslagruimten. Bij de sporthal hoort een parkeerterrein en grond (welke in erfpacht is gegeven door de gemeente).
1.2
Met het besluit van 28 februari 2019 is de WOZ-waarde voor het jaar 2019 vastgesteld op € 3.280.000,00 Tevens is in dat besluit de onroerende zaakbelastingen bekend gemaakt.
Met het besluit van 30 april 2021 is de WOZ-waarde voor het jaar 2021 vastgesteld op € 2.930.000,00. Tevens is in dat besluit de onroerende zaakbelastingen bekend gemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze besluiten.
Met de bestreden uitspraken op bezwaar zijn de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de sporthal. De waardepeildatum voor de WOZ over 2019 is 1 januari 2018 en voor de WOZ over 2021 is dat 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit voor het jaar 2021 een waarde van € 2.367.000,-- en voor 2019 een waarde van € 2.389.307,00. De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarden.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat onder meer aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
De voor de beoordeling van de beroepen belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
2.3
De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.4.
In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.
2.5.
Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad [1] en artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld op ten hoogste de bedrijfswaarde indien een onroerende zaak bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt. Hiervan kan afgeweken worden indien er sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheden die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economisch verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden. [2]
2.6
Partijen zijn verdeeld over de vraag op welke wijze de WOZ-waarde moet worden bepaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde voor beide belastingjaren bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende stelt dat de waarde bepaald moet worden op basis van de kapitalisatie van de huurwaarde.
2.7
Ter zitting is namens de heffingsambtenaar erkend dat de sporthal door belanghebbende bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en dat er geen sprake is van subjectieve omstandigheden. Gelet op de vaste rechtspraak zoals onder punt 2.5 is aangegeven, kan de sporthal dan niet meer waard zijn dan de bedrijfswaarde. De heffingsambtenaar heeft hiermee bij de vaststelling van de waarde geen rekening gehouden. Nu de heffingsambtenaar niet heeft beoordeeld of de bedrijfswaarde lager is dan de waarde zoals vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.8
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft een waarderapport opgesteld door [naam 2] , register taxateur, gedateerd 1 september 2022 overgelegd.
Uit dit rapport blijkt dat de waarde per 1 januari 2020 is vastgesteld met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
2.9
De rechtbank stelt voorop dat de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode is om de waarde in het economische verkeer vast te stellen [3] . De taxateur heeft in zijn rapport een overzicht gegeven van de bedrijfsruimten die door hem zijn gebruikt bij de vaststelling van de huurwaarde. Daarbij heeft hij aansluiting gezocht bij marktgegevens van bedrijfshallen en kleinere kantoorruimtes in de omgeving van [plaats 1] . Om de markthuur te bepalen voor de tennishal is aansluiting gezocht bij bedrijfsruimte en voor de overige, beter ingerichte ruimtes is aansluiting gezocht bij de markthuur voor kantoorruimte. Hoewel de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt dat er zo vergeleken wordt met objecten met een andere bestemming, blijkt uit het waarderapport dat rekening is gehouden met die verschillen. Tegen de berekeningen op zich zijn geen opmerkingen gemaakt door de heffingsambtenaar en ook anderszins bestaat geen aanleiding om de berekening voor onjuist te houden. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de sporthal per 1 januari 2020 € 2.367.000,00 bedraagt.
2.1
Om tot een waarde per 1 januari 2018 te komen, heeft de taxateur een taxatiematrix opgesteld waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2018 wordt berekend. De taxateur komt uit op een waarde van € 2.389.307,00. Deze berekening heeft de heffingsambtenaar niet betwist en de rechtbank ziet geen aanleiding deze voor onjuist te houden. Hieruit volgt dat belanghebbende ook per 1 januari 2018 de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Immateriële schadevergoeding
3. Ter zitting is namens de heffingsambtenaar toegezegd dat de waarde van de sporthal over het jaar 2020 zal worden vastgesteld op het midden van de waarde van 2019 en 2021. Gelet op deze toezegging heeft belanghebbende haar verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn ter zitting ingetrokken.
Conclusie en gevolgen
Het beroep zal gegrond worden verklaard en de rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde over de jaren 2019 en 2021 vast te stellen op de door belanghebbende bepleite waarde.
Omdat het beroep gegrond zal worden verklaard, zal de heffingsambtenaar worden veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en zal hij ook het griffierecht moeten betalen aan belanghebbende. Het betaalde griffierecht in de zaak 21/46 bedraagt € 360,00 en in de zaak 22/579 € 365,00. Totaal is dit een bedrag van € 725,00.
De proceskosten stelt de rechtbank vast op € 3.617,56. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
voor bezwaar
1. punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van een hoorzitting in de zaak 21/46 met een waarde per punt van € 269,00. Hetzelfde geldt voor het bezwaar in de zaak 22/579. Voor bezwaar worden daarom in totaal 4 punten toegekend met een totaalwaarde van € 1.076,00.
voor beroep
1. punt voor het indienen van het beroepschrift in de zaak 21/46 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift in de zaak 22/579. Verder 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 759,00. Ook de kosten gemaakt voor het waarderapport komen voor vergoeding in aanmerking. De kosten hiervan worden, conform de nota van 2 september 2022 vastgesteld op € 164,56. In totaal komt in beroep een bedrag van € 2.441,56 voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde voor het jaar 2019 tot € 2.389.307,00 en voor het jaar 2021 tot € 2.367.000,00;
- vermindert de aanslagen onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.617,56;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 725,00 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van A.J.M. van Hees, griffier op 27 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken
1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
(…)
Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3. (…)
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.