Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
Zaaknummer: BRE 20/8967
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] te [plaats 1] (Duitsland), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Noord-Beveland, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak Ratelaarsland 31 te [plaats 2] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 115.000. Bij deze beschikking heeft hij ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 opgelegd.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 juli 2022. Aldaar zijn verschenen namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] . Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is sinds 1984 eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande vakantiewoning, bouwjaar 1972, met een inhoud van 138 m3 op een perceel van 331 m² en met een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld gelet op de vorige waardering op € 81.000, de waarde van [adres] en de beperking tot recreatief gebruik. Daarnaast heeft hij gesteld dat de vergelijking met in 2000 gebouwde woningen in [plaats 3] niet opgaat. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 115.000.
3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
4. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning in zijn verweerschrift onderbouwd door het overleggen van een matrix waarin hij heeft verwezen naar verkopen rond de waardepeildatum van een aantal vakantiewoningen in hetzelfde vakantiepark, te weten [object 1] en [object 2] en [object 3] . Voor deze woningen geldt ook de beperking tot recreatief gebruik. Volgens de heffingsambtenaar is aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op € 115.000 niet te hoog is en is de eerdere verwijzing naar woningen in [plaats 3] niet meer aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de waardebepalende factoren?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overleggen van de matrix aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De drie vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2019. De aan- en bijgebouwen zijn afzonderlijk in de matrix opgenomen. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden. Het feit dat de woning van belanghebbende enkel recreatief gebruikt mag worden, is een omstandigheid die ook geldt voor de drie vergelijkingsobjecten en levert dan ook geen extra waardedruk op. De enkele verwijzing door belanghebbende naar de woning [adres] is minder van belang nu die woning in juli 2016 is verkocht, ongeveer 2,5 jaar voor de waardepeildatum en belanghebbende overigens geen omstandigheden voor deze woning heeft genoemd. Het feit dat de waarde per 1 januari 2018 veel lager was vastgesteld is niet bepalend voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
Conclusie
8. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning en daarmee de aanslag in de onroerendezaakbelasting niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A.M. van Meer, griffier, op 25 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.