Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/6934
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. ir. J.L. Mieras),
en
De heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juni 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 347.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning en daarmee de aanslag gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de echtgenote van belanghebbende, [echtgenote] , de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een agrarische bedrijfswoning, bouwjaar 2015, met een inhoud van 749 m³ met dakkapel en carport. De oppervlakte van het perceel bedraagt 720 m².
De woning is gelegen in het buitengebied van [plaats 1] . In de nabijheid van de woning zijn een aantal 150 kV hoogspanningsmasten aanwezig. De masten staan op een afstand van 200 meter en verder. In de nabije toekomst wordt er in de buurt een nieuw hoogspanningsnetwerk geplaatst van 380 kV.
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet (waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ’de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 21 juli 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 347.000,-. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 3] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Bij de matrix is het kavelmodel van [plaats 2] en [plaats 3] gevoegd.
Belanghebbende stelt dat de voor het voorgaande jaar vastgestelde waarde van € 354.000 na overleg met de heffingsambtenaar is verminderd tot € 326.000. Belanghebbende is van mening dat de waarde gelet hierop ook voor dit jaar dient te worden vastgesteld op € 326.000.
De rechtbank overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Dit brengt mee dat de waarde elk jaar hoger dan wel lager kan zijn ten opzichte van een vorig jaar. Dat de WOZ-waarde in het voorgaande jaar is verminderd, is in beginsel niet van belang voor de waardevaststelling voor een volgend jaar. De rechtbank neemt daarbij overigens in aanmerking dat de correctie die in het voorgaande jaar na overleg is toegepast in verband met de hoogspanningsmasten gelijk is gebleven.
Belanghebbende betwist dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning. Voor de waardering van zijn woning moet volgens belanghebbende worden vergeleken met agrarische bedrijfswoningen in de omgeving. Daarvan zijn er volgens belanghebbende voldoende.
De rechtbank overweegt dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van een woning wordt uitgegaan van de verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 3] is ook een agrarische bedrijfswoning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat sprake is van een uniek object, zodat het moeilijk is om goed vergelijkbare objecten te vinden. De rechtbank acht de overige door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten bij gebrek aan marktgegevens van vergelijkbare agrarische bedrijfswoningen voldoende vergelijkbaar. Dat er in de omgeving van de woningen meerdere agrarische bedrijfswoningen gelegen zijn, maakt nog niet dat de WOZ-waarde op basis daarvan kan worden vastgesteld, nu niet gebleken is dat deze op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Belanghebbende stelt dat de woning volledig ten dienste staat van het agrarisch bedrijf. Rondom de woning wordt gewerkt en er is een aanzienlijke geluidsbelasting vanwege landbouwverkeer en koelventilatoren. Een burger mag er zelfs niet wonen. Er is dan ook nauwelijks markt voor de woning. Gelet hierop is volgens belanghebbende sprake van een aanzienlijke waardedrukkende omstandigheid.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een agrarisch bedrijf en hij heeft daarvoor verwezen naar de matrix. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de vergelijking met [adres 3] en de voor de ligging toegepaste neerwaartse correctie (zijnde twee maal 15 procent van de waarde van de grond) bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat in verband met de ligging van de woning nabij een agrarisch bedrijf van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen.
Belanghebbende stelt verder dat het leefklimaat aanzienlijk wordt verslechterd door de komst van een hoogspanningsverbinding op zeer korte afstand van de woning. Dit is van invloed op het zicht uit de woning en de bewuste verbinding is daarnaast schadelijk voor de gezondheid van de jonge kinderen van zijn gezin. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waar hij de correctie van € 75.000 aan heeft ontleend.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat in verband met de oude en de komst van de nieuwe hoogspanningsmasten net als voor het voorgaande jaar een correctie op de waarde is toegepast van € 75.000. De correctie is gebaseerd op (ongeveer) 75 procent van de gecorrigeerde grondwaarde. Deze correctie en de correctie in verband met de omstandigheid dat sprake is van een agrarische bedrijfswoning maken dat in verband met de ligging van de woning rekening is gehouden met een correctiebedrag van in totaal € 117.020,64, hetgeen neerkomt op 25 procent van de ongecorrigeerde taxatiewaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee overtuigend heeft toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening is gehouden met de hiervoor door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de persoonlijke beleving van belanghebbende niet van belang is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en daarmee de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 7 september 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.