Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/6994
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 april 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 394.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning en daarmee de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2022 op zitting behandeld. Aldaar is verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar].
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 2 juni 2022 naar het adres [adres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 3 juni 2022 aan belanghebbende op dit adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning op erfpachtgrond. Het betreft een vrijstaande (vakantie)woning, bouwjaar 1960, met een inhoud van 300 m³ en een berging. De oppervlakte van het perceel bedraagt 717 m². Het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2037.
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 23 juli 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend op € 394.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5], [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 7] alle gelegen te [plaats]. Bij de matrix is de gehanteerde grondstaffel gevoegd.
Is sprake van een schending van het motiveringsbeginsel?
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ter onderbouwing voert hij aan dat in de uitspraak op bezwaar niet dan wel onvoldoende is ingegaan op de door hem aangevoerde gronden van het bezwaar.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de gronden van het bezwaar, waarbij hij tevens uiteen heeft gezet waarom hij daarin geen aanleiding heeft gezien om de waarde en daarmee de aanslag te verminderen. Dat belanghebbende zich hier niet in kan vinden, maakt niet dat sprake is van een ondeugdelijke motivering. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van schending van het motiveringsbeginsel geen sprake is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
Belanghebbende betwist dat de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 8] te [plaats] voldoende vergelijkbaar zijn. Verder merkt belanghebbende in zijn algemeenheid op dat de heffingsambtenaar enkel een aantal bijzonder hoge transactieprijzen heeft gehanteerd en dat dit heeft geleid tot een onrealistisch hoge waarde voor zijn woning.
De rechtbank overweegt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar mag een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. De vergelijkingsobjecten hoeven bovendien niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
De rechtbank overweegt dat uit het hiervoor aangehaalde artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde wordt bepaald door de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden en zonder rekening te houden met de waardedruk van het recht van erfpacht. De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar gelet hierop vrij staat om alleen die vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De rechtbank overweegt verder dat de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten net als zijn woning vrijstaande woningen zijn en wat betreft bouwjaar, type, inhoud, perceeloppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar zijn. Dat de woning aan de [vergelijkingsobject 4] te [plaats] is verkocht door middel van "stille verkoopbemiddeling" maakt niet dat deze transactie niet is aan te merken als zakelijke transactie en om die reden niet vergelijkbaar is. Ook de woning [vergelijkingsobject 5] te [plaats] is naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met het recht van erfpacht doet immers niet af aan de vergelijkbaarheid. Wel acht de rechtbank de woningen [vergelijkingsobject 7] en [vergelijkingsobject 2] te [plaats] minder geschikt als vergelijkingsobjecten aangezien de verkoopdata van deze woningen meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. Deze woningen zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten. Verder merkt de rechtbank op dat de woning aan de [vergelijkingsobject 8] te [plaats] niet langer door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobject wordt gehanteerd.
De rechtbank overweegt met betrekking tot de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten als volgt. De verkoopdata van de [vergelijkingsobject 9] en [vergelijkingsobject 10] te [plaats] zijn net als twee hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum gelegen en reeds om die reden minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Verder zijn de door belanghebbende genoemde woningen [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 6] te [plaats] door de heffingsambtenaar reeds (ter illustratie) in de matrix als vergelijkingsobjecten opgenomen. De rechtbank is tot slot met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning [vergelijkingsobject 11] te [plaats] minder goed vergelijkbaar is gelet op het type woning (twee-onder-één-kapwoning), waarbij in aanmerking wordt genomen dat er voldoende beschikbare verkooptransacties van vergelijkbare vrijstaande woningen zijn. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog verklaard dat de als vergelijkingsobject gehanteerde woning aan de [vergelijkingsobject 2] te [plaats] is gekocht ten behoeve van nieuwbouw. De gemiddelde grondprijs per m² voor die woning bedraagt € 500, terwijl de gemiddelde grondprijs per m² voor de woning van belanghebbende is vastgesteld op ruim € 375. De rechtbank is ook daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de grond niet tot een te hoog bedrag in aanmerking is genomen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende heeft erkend dat sprake is van een uniek gebied. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat de waarde van de woning voor een belangrijk deel wordt bepaald door de ligging.
De vraag of er sprake is van een waardeverandering ten opzicht van een eerder vastgestelde waarde is niet van belang. De strekking van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Dit brengt mee dat de waarde elk jaar hoger dan wel lager kan zijn ten opzichte van een voorgaand jaar.
De heffingsambtenaar heeft terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen de verkoopsom van het recht van erfpacht en de theoretische verkoopsom bij volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van één of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van een vergelijkingsobject moet worden verhoogd met een erfpachtcorrectie.
De heffingsambtenaar is bij zijn berekening van de erfpachtcorrectie uitgegaan van zeventien maal de jaarlijkse canon. Deze methode heeft de heffingsambtenaar gebaseerd op de werkwijze die, naar hij stelt, de Belastingdienst hanteert. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het effect op de waarde van de erfpacht in werkelijkheid groter zal zijn dan waarmee hij rekening heeft gehouden. De rechtbank acht dit niet onaannemelijk en is mede gelet hierop van oordeel dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten niet tot een te hoog bedrag heeft gehanteerd. Belanghebbende heeft dit overigens ook niet gesteld, laat staan onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en daarmee de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 7 september 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.