Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 20/8759 en 20/8760
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg (de heffingsambtenaar),
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 augustus 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Tilburg (de woningen) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 190.000,- en € 170.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende in het bestreden besluit van 20 augustus 2020 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woningen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. Het betreft twee appartementen op de tweede verdieping van een appartementencomplex. Het complex is gebouwd in 2001 en de woningen hebben een oppervlakte van respectievelijk 93 m2 en 78 m2.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woningen vastgesteld. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting eigenaren (OZB) bekendgemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning aan de [adres 1] maximaal € 179.000,- en van de woning aan de [adres 2] maximaal € 149.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 190.000,- voor de woning aan de [adres 1] en € 170.000,- voor de woning aan de [adres 2] .
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4. Eigen aankoop- of verkoopprijs [adres 1] te Tilburg
4.1
Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [1]
4.2
De woning aan de [adres 1] te Tilburg is op 9 juli 2018 aangekocht voor een bedrag van € 165.000,-. De heffingsambtenaar stelt dat de aankoopprijs niet bruikbaar is, omdat de woning niet op de markt is aangeboden en dus niet de prijs vertegenwoordigt die de meestbiedende koper zou besteden. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd niet betwist dat de woning niet op de markt is aangeboden.
De rechtbank is van oordeel dat om deze redenen het verkoopcijfer niet bruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum.
5.
Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten
Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten
5.1
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
6. Onderbouwing van de WOZ-waarde
6.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling waardematrices gedateerd 2 februari 2021 en opgemaakt door taxateur [heffingsambtenaar] waarin de appartementen en de in het rapport genoemde referentieobjecten zijn opgenomen, ten grondslag gelegd.
6.2
In de waardematrices is de waarde van de woning aan de [adres 1] bepaald op € 198.213,-. Als referentieobjecten voor de woning aan de [adres 1] zijn gebruikt de [referentieobject 1] en [referentieobject 2] en [referentieobject 3] te Tilburg.
De waarde van de woning aan de [adres 2] is bepaald op € 179.282,-. Als referentieobjecten voor de woning aan de [adres 2] zijn gebruikt de [referentieobject 2] en [referentieobject 4] en [referentieobject 5] 64 te Tilburg.
In de waardematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de woningen. De woningen zijn niet inpandig opgenomen.
6.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarden van respectievelijk € 190.000,- en € 170.000,- niet te hoog zijn.
6.4
De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid overigens ook niet betwist. De prijzen per eenheid van de vergelijkingswoningen voor de [adres 1] liggen tussen € 1.980,- en € 2.120,- per vierkante meter. Voor de vergelijkingswoningen voor de [adres 2] liggen de prijzen per eenheid tussen € 2.050,- en € 2.400,-. De prijzen per eenheid van € 2.041,- voor de [adres 1] en € 2.219,- voor de [adres 2] liggen binnen deze bandbreedtes. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woningen en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrices verder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden. Daarbij betrekt de rechtbank dat correcties zijn toegepast voor de eenvoudige uitvoering van de woningen.
6.5
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling, dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woningen. Belanghebbende heeft zijn stelling toegelicht noch nader onderbouwd.
7.
Verbod op willekeur
Verbod op willekeur
7.1
Belanghebbende doet een beroep op het verbod op willekeur, omdat in het taxatieverslag staat dat er modelmatig wordt gewaardeerd, zodat belanghebbende er volgens hem op mag vertrouwen dat dit ook in zijn geval gebeurt, hetgeen in dit geval achterwege is gelaten omdat de meerderheid van de vergelijkbare objecten een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning van belanghebbende.
7.2
De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor de heffingsambtenaar gehouden is om de waarde modelmatig, dan wel door middel van de vergelijkingsmethode te bepalen of te onderbouwen. Het is een toelichting, niet meer dan dat. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor dienstig acht. De rechtbank heeft de aangedragen bewijsmiddelen beoordeeld, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dan ook niet in strijd met het verbod van willekeur gehandeld.
7.3
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen en de aanslagen niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
9.
Redelijke termijn
Redelijke termijn
9.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.
Het bezwaarschrift is op 11 maart 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 9 september 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met zes maanden is overschreden.
9.2
Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Dit bedrag komt geheel voor rekening van de minister vanwege de te lange duur van de beroepsfase. De rechtbank merkt de Staat der Nederlanden daarom mede aan als partij in dit geding.
10.
Proceskosten
Proceskosten
10.1
Gelet op het overwogene in 9. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
10.2
De rechtbank ziet aanleiding de Staat der Nederlanden te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 759,-. Daarnaast moet de Staat aan belanghebbende het griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 759,-;
- bepaalt dat de Staat der Nederland het griffierecht van € 354,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 19 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.