ECLI:NL:RBZWB:2022:4724

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/71

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 augustus 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek (de heffingsambtenaar)

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 november 2020.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [object] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 217.000,- (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Belanghebbende heeft op 26 juli 2022 een aanvullend beroepschrift met bijlagen overgelegd. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd op 3 augustus 2022 bevestigd een kopie van dit stuk te hebben ontvangen.

De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende.

De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 10 juni 2022 aan de heffingsambtenaar op het adres Postbus 3 te (5080AA) Hilvarenbeek, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terug ontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 13 juni 2022 door de heffingsambtenaar is afgehaald van een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.

Feiten

1.1

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning.

De woning wordt door belanghebbende verhuurd.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 217.000,-. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslag OZB bekendgemaakt.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

2.3

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning primair € 177.000,- is, subsidiair € 186.000,- en meer subsidiair € 195.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 217.000,-.

3.
Onjuiste objectkenmerken

3.1

Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag weergegeven inhoud van de woning van 342 m3 en de oppervlakte van het perceel van 115 m2.

Volgens belanghebbende is de inhoud van de woning 331 m3. De perceeloppervlakte is 106 m2, omdat belanghebbende van de brandgang achter de woning (de overige 9 m2) geen genot heeft. Om deze redenen is de WOZ-waarde met respectievelijk € 5.000,- en € 3.000,- te hoog vastgesteld.

3.2

Volgens de heffingsambtenaar zijn de inhoud van de woning en de perceeloppervlakte gecontroleerd en juist weergegeven. Het verschil in de perceeloppervlakte betreft de brandgang van 9 m2.

3.3

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de inhoud van de zolderverdieping terecht uitgegaan is van de bruto-maten op de bouwtekening. Volgens de bouwtekening heeft de onroerende zaak een totale hoogte van 8,775 meter. De hoogte van de begane grond en eerste verdieping is 5,8 meter. Dat betekent dat de zolder een hoogte heeft van 2,975 meter en niet van 2,6 meter, zoals belanghebbende heeft afgeleid uit de op de bouwtekening aangegeven binnenmaten. De inhoud van de onroerende zaak is dus terecht bepaald op 342 m³.^[1]Belanghebbende heeft niet betwist dat de perceeloppervlakte inclusief de brandgang 115 m2 is. De heffingsambtenaar is dus uitgegaan van de juiste objectkenmerken voor de woning.

4.
De vergelijkingsmethode

4.1

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.3

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

5.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

5.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix opgemaakt door [taxateur] betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.

5.2

In de waardematrix is de waarde van de woning bepaald op € 217.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt [vergelijkingsobject 1] te [plaats 2] , [vergelijkingsobject 2] te [plaats 3] en [vergelijkingsobject 3] te [plaats 4] . In de matrix zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen.

5.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 217.000,- niet te hoog is.

6.
De referentieobjecten

6.1

Belanghebbende voert aan dat de door de taxateur gebruikte referentieobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar zijn en bruikbaar zijn als referentieobjecten. Wel plaatst belanghebbende een kanttekening bij de gebruikte inhoudsmaten van de referentieobjecten. Volgens belanghebbende is de inhoud van referentieobject [vergelijkingsobject 1] te [plaats 2] niet 305 m3, maar 325 m3, de inhoud van [vergelijkingsobject 2] te [plaats 3] niet 313 m3, maar 339 m3 en de inhoud van [vergelijkingsobject 3] te [plaats 4] niet 401 m3, maar 420 m3. Zij verwijst daartoe naar overgelegde stukken van De Juiste Waarde. Nu de heffingsambtenaar uitgegaan is van onjuiste inhoudsmaten, kan de gemiddelde m3-prijs van de referentieobjecten evenmin juist zijn, zo stelt belanghebbende.

6.2

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende een gemotiveerd standpunt heeft ingenomen tegen de gebruikte inhoudsmaten van de referentieobjecten in de waardematrix. De heffingsambtenaar heeft, door niet te verschijnen ter zitting, deze beroepsgrond (waarvan hij voor de zitting op de hoogte was) niet weersproken noch een nadere toelichting gegeven. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij van de juiste waarden is uitgegaan en dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

7.
De door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde

7.1

Beoordeeld dient te worden of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

7.2

Ligging

Belanghebbende stelt dat de ligging van referentieobject [vergelijkingsobject 1] te [plaats 2] vrij uitzicht heeft en daarom als bovengemiddeld met worden aangemerkt. Dit dient te leiden tot een verhoging van de grondprijs en een verlaging van de m3-prijs van dit referentieobject.

De rechtbank stelt vast dat de woning en de referentiewoningen alle gelegen zijn in aangrenzende dorpen. Het enkele feit dat het referentieobject [vergelijkingsobject 1] vanuit één zijde van de woning vrij uitzicht heeft, betekent nog niet dat de ligging van dit referentieobject zodanig veel beter is dan de andere referentieobjecten of de woning dat aan de ligging een hogere factor moet worden toegekend. Deze grond slaagt niet.

7.3

Staat van de woning

Belanghebbende voert aan dat de staat van de woning (een huurwoning) minder is, wat tot een verlaging van de m3-prijs met 5% dient te leiden.

De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de waardematrix de waarde van het onderdeel woning met 8% heeft verlaagd vanwege een correctie voorzieningen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank al voldoende rekening gehouden met de mindere voorzieningen van de woning. Nu belanghebbende zijn enkele standpunt, dat een (extra) verlaging dient te volgen, niet met stukken heeft onderbouwd, kan deze grond niet worden gevolgd.

7.4

Inhoud van de referentieobjecten

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met het overleggen van de stukken van De Juiste Waarde voldoende heeft betwist dat de heffingsambtenaar niet van de juiste inhoud van de referentieobjecten is uitgegaan. Uit de stukken van De Juiste Waarde blijkt echter niet hoe de daarin genoemde inhoudswaarde is berekend of waar deze waarden aan zijn ontleend. Er is geen berekening of onderbouwing hiervan in de stukken opgenomen. De rechtbank kan daarom de hoogte van de door belanghebbende genoemde inhoudsmaten niet controleren.

7.5

Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende de door haar voorgestane waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

Conclusie en gevolgen

8.1

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 206.000,-.

8.2

Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

9.
Redelijke termijn

9.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

9.2

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 10 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 15 augustus 2022. De redelijke termijn van twee jaar is dus met afgerond zes maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond negen maanden heeft geduurd en daarmee drie maanden te lang, komt 1/2 deel (dus € 250,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 250,-) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).

10.
Proceskosten en griffierecht

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-, en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 360,- door de heffingsambtenaar te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde tot € 206.000,-;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 250,-;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 250,-;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.056,-;
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 360,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 15 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).