Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00385
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 20 juni 2019, nummer BRE 18/713, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende hierna vermelde beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2016 bepaald op € 185.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2017. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2017 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en aanslag.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft op 17 januari 2018 uitspraak op bezwaar gedaan.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar]
.
.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Dit betreft rijwoning met berging uit 2015. Het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen heeft een oppervlakte van ongeveer 115 m². De onroerende zaak wordt door belanghebbende verhuurd.
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 185.000.
2.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
2.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 185.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar de op 20 maart 2018 door taxateur [taxateur] opgemaakte waardematrix (hierna: de waardematrix). De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van € 185.000
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
- [adres 2] , te [plaats 1] , transactiedatum [datum 1] -2015, verkoopprijs € 198.000;
- [adres 3] , te [plaats 1] , transactiedatum [datum 2] -2016, verkoopprijs € 185.000;
- [adres 4] , te [plaats 2] , transactiedatum [datum 3] -2015, verkoopprijs € 190.000.
3.Geschil, alsmede conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende heeft op de zitting zijn stelling dat is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van het perceel ingetrokken.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar primair € 158.000 en subsidiair € 177.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Ter onderbouwing van de waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar de waardematrix. De Heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de beschikte waarde van € 185.000 niet te hoog is.
4.4.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar en inhoud geschikt als onderbouwing voor de waardebepaling van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde kern ( [plaats 1] ), dan wel in een nabij gelegen kern ( [plaats 2] ). In de matrix is inzicht gegeven in de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en hoe daarmee rekening is gehouden.
4.5.
Belanghebbende betwist het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt ten eerste dat de inhoud van de onroerende zaak niet 342 m³ bedraagt maar 331 m³. Deze stelling slaagt niet. De Heffingsambtenaar is terecht bij het berekenen van de inhoud van de zolderverdieping uitgegaan van de brutomaten op de bouwtekening. Volgens de bouwtekening heeft de onroerende zaak een totale hoogte van 8,775 meter. De hoogte van de begane grond en eerste verdieping is 5,8 meter. Dat betekent dat de zolder een hoogte heeft van 2,975 meter en niet van 2,6 meter, zoals belanghebbende heeft afgeleid uit de op de bouwtekening aangegeven binnenmaten. De inhoud van de onroerende zaak is dus terecht bepaald op 342 m³.
4.6.
Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar verder onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, meer specifiek de mindere ligging van de onroerende zaak en de mindere voorzieningen (keuken, badkamer) inherent aan een huurwoning. Het hof verwerpt deze stelling van belanghebbende. Uit de matrix blijkt dat met de betere ligging van [adres 2] en [adres 3] , in beide gevallen vanwege vrij uitzicht, rekening is gehouden door de grondprijs van deze objecten, gebaseerd op de grondstaffel, met 10% te verhogen. Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft ook een hogere grondprijs, omdat dit object is gelegen in een andere plaats. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen in ligging tot een grotere correctie hadden moeten leiden. De Heffingsambtenaar heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat, gelet op het recente bouwjaar, het feit dat het hier gaat om een huurwoning (nog) geen invloed heeft op de onderhoudstoestand en kwaliteit van de voorzieningen en om die reden geen aanleiding geeft tot een correctie op de m³-prijs.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat de Rechtbank in haar uitspraak en de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende zijn ingegaan op zijn bezwaar dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak een huurwoning is, overweegt het Hof als volgt.
4.9.
De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“2.8. Belanghebbende voert aan dat de woning de komende 10 jaar onverkoopbaar is – op basis van de contractuele afspraken die zijn gemaakt bij de ontwikkeling van de woning – en dat dit een waardedrukkende factor vormt voor de WOZ. De rechtbank oordeelt dat voor de waardering op grond van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de verkrijgingsfictie. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Ingevolge deze fictie kan met een eventuele waardedruk veroorzaakt door contractuele verplichtingen van belanghebbende geen rekening worden gehouden. De rechtbank oordeelt dat de contractuele verplichtingen geen reden zijn om de WOZ-waarde te verlagen. De rechtbank vindt steun voor dit standpunt in de uitspraak van de HR van 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18.
2.9.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde de motiveringsplicht geschonden, omdat volgens belanghebbende niet op alle gronden in de uitspraak op bezwaar is ingegaan. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van de motiveringsplicht door de heffingsambtenaar, omdat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar voldoende heeft toegelicht. De constatering van belanghebbende dat de door hem aangehaalde grond – dat de woning 10 jaar onverkoopbaar is en dat dit een waardedrukkende factor vormt – niet als zodanig is benoemd in de uitspraak op bezwaar is juist, maar de rechtbank volgt belanghebbende niet in de gevolgtrekking dat daarmee de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft immers wel de verkrijgingsfictie in de uitspraak op bezwaar toegelicht. Het betoog van belanghebbende faalt daarom.”
4.10.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in overweging 2.8. voldoende is ingegaan op dit bezwaar en terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet heeft geschonden. Overigens hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668). Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in (hoger) beroep worden hersteld. In dit geval is de Heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep meer uitgebreid op de standpunten van belanghebbende ingegaan en heeft belanghebbende daarop kunnen reageren. Belanghebbende is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.