ECLI:NL:RBZWB:2022:4460

• Datum uitspraak: 3 augustus 2022
• Publicatiedatum: 4 augustus 2022
• Zaaknummer: 9928487 VV EXPL 22-25
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.W. Ponds
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over verantwoordelijkheden voor openen en sluiten van gehuurde gebouwen tussen huurder en verhuurder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant is behandeld, betreft het een kort geding tussen DE KLOVENIERSDOELEN B.V. (hierna: Kloveniersdoelen) en STICHTING CINEMA MIDDELBURG (hierna: Cinema). Kloveniersdoelen, die een horecagelegenheid exploiteert in het gebouw dat zij huurt van de gemeente Middelburg, vordert dat Cinema, die een filmtheater in hetzelfde gebouw runt, zelf verantwoordelijk wordt voor het openen en sluiten van de gebouwen, inclusief het inschakelen van het alarm. Kloveniersdoelen stelt dat Cinema zich niet als goed huurder gedraagt door deze verantwoordelijkheden niet op zich te nemen, wat leidt tot extra kosten en risico's voor Kloveniersdoelen.

De kantonrechter heeft op 3 augustus 2022 vonnis gewezen. De rechter oordeelt dat Kloveniersdoelen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat onduidelijkheid over de verantwoordelijkheden kan leiden tot schade aan het gehuurde. De kantonrechter wijst de primaire vordering af, omdat dit zou kunnen betekenen dat Kloveniersdoelen niet aan haar verplichtingen jegens Cinema voldoet. Wel wordt de subsidiaire vordering toegewezen, waarbij Cinema wordt verplicht om zelf de gebouwen te openen en af te sluiten, onder verbeurte van een dwangsom. De rechter benadrukt dat de verantwoordelijkheden niet expliciet in de huurovereenkomst zijn vastgelegd, maar dat Cinema zich als goed huurder moet gedragen, wat ook zorgplicht voor de omgeving van het gehuurde inhoudt. De kosten van het geding worden aan Cinema opgelegd, en de rechter moedigt partijen aan om mediation te overwegen om hun verhoudingen te normaliseren.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Middelburg

zaak/rolnr.: 9928487 VV EXPL 22-25

vonnis in kort geding van de kantonrechter d.d. 3 augustus 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap
DE KLOVENIERSDOELEN B.V. ,

gevestigd te Middelburg,

eiseres,

hierna te noemen: Kloveniersdoelen,

gemachtigde: mr. W.T.J. Schieman,

tegen

de stichting
STICHTING CINEMA MIDDELBURG ,

gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,

gedaagde,

hierna te noemen: Cinema,

gemachtigde: mr. R. Zwamborn.

1. Het verloop van het geding

1.1.

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 17 juni 2022 met producties 1 tot en met 7;

de brief van mr. Schieman van 15 juli 2022 met producties 8 tot en met 11;

de brief van mr. Zwamborn van 19 juli 2022 met producties 1 tot en met 4.

1.2.

Op 20 juli 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en de gemachtigden van partijen hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. Na het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Kloveniersdoelen huurt van gemeente Middelburg gebouwen met bijbehorend terrein, bekend als ‘De Kloveniersdoelen’. Kloveniersdoelen drijft een commerciële horecagelegenheid in een deel van het gebouw.

2.2.

In het gebouw is tevens gevestigd de schietsportvereniging ‘De Kloveniers’. Deze schietsportvereniging heeft een opslagplaats in het gebouw voor wapens en munitie.

2.3.

Kloveniersdoelen en Cinema hebben op 28 februari 2013 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten inhoudende het (ver-)huren met ingang van 1 mei 2013 van de in de huurovereenkomst omschreven bedrijfsruimten. Cinema drijft sindsdien een filmtheater in een deel van het gebouw, meer specifiek in de linkerzijde van de bel-etage. Aanvankelijk huurde Cinema daarnaast een kantoorruimte in het souterrain, maar sinds 4 maart 2019 huurt zij in plaats daarvan de zogeheten ‘portierswoning’, die zij gebruikt als kantoor en voor een tweede, kleine, filmzaal.

2.4.

Cinema heeft na het aangaan van de huurovereenkomst een vijftal toegangssleutels en alarmtags in bezit gekregen van Kloveniersdoelen.

2.5.

In de loop van de jaren heeft Kloveniersdoelen meermaals haar openingstijden gewijzigd.

2.6.

In maart 2021 heeft Kloveniersdoelen besloten haar openingstijden aan te passen zodanig dat zij vanaf 24 maart 2022 wekelijks van dinsdag tot en met zondag is geopend van 10.00 uur tot en met (ongeveer) 18.00u. Vanaf die datum heeft zij haar bedrijfsconcept aangepast (waarbij de naam van de horeca is gewijzigd naar “Houttuinen”) en verzorgt zij met haar restaurant uitsluitend nog lunch en geen diner meer.

3. Het geschil

3.1.

Kloveniersdoelen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

te bepalen dat zolang Cinema niet zelf de gebouwen opent en afsluit onder het daarbij uit- respectievelijk inschakelen van het alarm, zij slechts toegang zal hebben tot de door haar gehuurde ruimten gedurende de openingstijden die Kloveniersdoelen hanteert;

subsidiair

Cinema te veroordelen zelf de gebouwen te openen en afsluiten onder het daarbij uit- respectievelijk inschakelen van het alarm, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke keer dat zij deze veroordeling niet naleeft;

zowel primair als subsidiair

Cinema te veroordelen in de kosten van dit geding binnen 5 dagen na dagtekening van de in deze te wijzen uitspraak en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de getelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 dagen na dagtekening van de uitspraak.

3.2.

Kloveniersdoelen heeft hiertoe aangevoerd dat Kloveniersdoelen het gehuurde aan Cinema ter beschikking heeft gesteld doordat Cinema sleutels heeft verkregen van het gebouw en het door Cinema gehuurde. Sinds maart 2022 weigert Cinema echter om zichzelf toegang tot het gebouw te verschaffen en om het gebouw af te sluiten. Cinema heeft zich op het standpunt gesteld dat Kloveniersdoelen zorg dient te dragen voor het openen en sluiten. Een dergelijke portiersverplichting is niet overeengekomen in de huurovereenkomst en ook de wet en rechtspraak biedt hiervoor geen grondslag. Cinema betreedt al jarenlang zelf de gebouwen en sluit ook het gebouw af. Doordat Cinema (ten onrechte) weigert het gebouw af te sluiten gedraagt zij zich niet als goed huurder.

3.3.

Het spoedeisend belang is erin gelegen, aldus Kloveniersdoelen, dat zij als huurder gehouden is om het gehuurde goed te beheren en te voorkomen dat er schade in of aan de gebouwen of het terrein ontstaat en/of diefstal van eigendommen te voorkomen. Doordat Cinema weigert het gebouw af te sluiten moet zij onnodige en extra kosten maken om het gebouw buiten haar eigen openingstijden af te sluiten en bovendien bestaat het risico dat de gebouwen en het terrein onbeheerd zijn wanneer de medewerkers van Cinema (eerder) vertrekken dan de gestelde sluitingstijden zoals opgegeven aan Kloveniersdoelen.

3.4.

Cinema voert verweer. Cinema betwist dat Kloveniersdoelen een spoedeisend belang heeft. De door Kloveniersdoelen gestelde extra kosten zijn niet onderbouwd en worden door Cinema betwist. Bovendien trekt Cinema op dit moment de buitendeuren achter zich dicht, waardoor het pand niet meer toegankelijk is voor derden.

Daarnaast wordt middels de vorderingen een declaratoir vonnis gevraagd en een voorlopig karakter van de vorderingen ontbreekt, waardoor de vorderingen moeten worden afgewezen.

Cinema stelt zich voorts op het standpunt dat zij niet verantwoordelijk is voor het openen, sluiten en op alarm zetten van het volledige complex. Hierover zijn geen afspraken gemaakt tussen partijen, maar het was bij het aangaan van de overeenkomst de bedoeling dat Kloveniersdoelen zeven dagen in de week open zou zijn. Kloveniersdoelen is hoofdhuurder, waardoor het voor de hand ligt dat Kloveniersdoelen zorg zal dragen en ook hoofdverantwoordelijke is voor het openen, sluiten en beveiligen van de gebouwen. Al sinds de aanvang van de huurovereenkomst zorgt Kloveniersdoelen ervoor dat de deuren van het pand open zijn, haalt zij het alarm eraf en aan het einde van de dag worden de deuren door haar gesloten en regelt zij het alarm. Doordat Kloveniersdoelen haar openingstijden heeft gewijzigd en vanaf 1 oktober 2015 niet meer op maandag was geopend, wat Cinema in haar bedrijfsvoering schaadde, is Cinema vanaf dat moment – noodgedwongen – op de maandagen het gehele gebouw gaan openen en sluiten.

Toewijzing van de vordering, en dan met name hetgeen primair is gevorderd, is in strijd met artikel 7:203 BW, omdat het voor Cinema dan niet meer mogelijk zal zijn het gehuurde te gebruiken zoals bedoeld in de huurovereenkomst.

Cinema hoeft zich alleen als goed huurder te gedragen ten aanzien van het gehuurde en niet ook ten aanzien van de delen van het gebouw die zij niet huurt.

Tevens kan en mag van de vrijwilligers van Cinema niet worden verwacht dat zij de verantwoordelijkheid dragen voor het volledige complex De Kloveniersdoelen.

4. De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kloveniersdoelen een spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening. Doordat partijen in het ongewisse zijn over het antwoord op de vraag bij wie de verantwoordelijkheid rust om het pand af te sluiten en het alarm erop te zetten, bestaat het risico dat de gebouwen en het terrein op enig moment onbeheerd worden achtergelaten, waardoor schade kan ontstaan. Dit maakt dat Kloveniersdoelen ontvankelijk is in haar vordering.

4.2.

In kort geding kan slechts een voorlopige voorziening worden gegeven en kan de rechtsverhouding van de partijen niet definitief worden vastgesteld. Anders dan betoogd door Cinema is de kantonrechter van oordeel dat Kloveniersdoelen met haar vorderingen niet beoogd een declaratoir vonnis te verkrijgen. Dat de kantonrechter bij de beoordeling een voorlopige waardering moet geven van de rechtsverhouding tussen partijen – in dit geval wie naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter verantwoordelijk is voor het afsluiten van het pand – is noodzakelijk om tot een oordeel te kunnen komen, maar dat maakt het vonnis nog niet declaratoir.

4.3.

Een vordering kan in kort geding worden toegewezen indien met grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen en indien een belangenafweging uitvalt in het voordeel van de eisende partij.

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat in de schriftelijke huurovereenkomst geen bepalingen staan over het openen en het sluiten van het pand. Bovendien is de kantonrechter voorshands van oordeel dat uit de door Cinema genoemde omstandigheden – voor zover die al zouden komen vast te staan – op zichzelf niet voortvloeit dat tussen partijen is overeengekomen dat Kloveniersdoelen hoofdverantwoordelijk is voor het openen, sluiten en beveiligen van het complex. Dat er een zekere wisselwerking bestaat tussen de exploitatie van Cinema en die van de horeca van Kloveniersdoelen, en dat Kloveniersdoelen aanvankelijk (wellicht) zelfs zeven dagen in de week van ’s ochtends 10:00 tot ’s avonds 24:00 uur open was (waardoor de openingstijden van Cinema altijd binnen die van Kloveniersdoelen vielen) laat onverlet dat Kloveniersdoelen de vrijheid heeft om zelf haar bedrijfsvoering in te richten. De wijze waarop Cinema in het verleden is omgegaan met de gewijzigde openingstijden van Kloveniersdoelen bevestigt dat ook. Cinema is toen op de momenten dat Kloveniersdoelen was gesloten zelf het pand gaan openen, sluiten en van/op het alarm gaan zetten, terwijl gesteld noch gebleken is dat Cinema daar destijds bezwaar tegen heeft gemaakt. Overigens volgt hieruit tevens dat van een samenwerking vergelijkbaar met een shop-in-shop geen sprake is, aangezien Cinema ook buiten de openingstijden van Kloveniersdoelen open is voor (haar) publiek.

4.5.

Aangezien partijen niets hebben afgesproken over het openen en sluiten van de gebouwen, ook niet impliciet, wordt teruggevallen op de wet. Op grond van artikel 7:213 BW dient Cinema zich jegens Kloveniersdoelen te gedragen als goed huurder. Die verplichting brengt in het geval van (onder andere) bedrijfsruimte niet alleen een zorgplicht mee voor het gehuurde zelf, maar ook voor de omgeving van het gehuurde (vgl. HR 29 januari 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0174 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:417, r.o. 3.7.1). Dit houdt, onder andere, in dat Cinema moet voorkomen dat er schade ontstaat aan de gehuurde ruimtes en aan het gebouw waarin de gehuurde ruimtes zich bevinden. Bovendien heeft Cinema voor haar bedrijfsvoering ook de niet door haar gehuurde verkeersruimtes van het gebouw nodig. Zo moet de lift gebruikt worden zodat invalide bezoekers naar de filmzaal kunnen en moet gebruik gemaakt worden van de gemeenschappelijk gang, een gedeelte van de rechterzijde van de bel-etage en het trappenhuis zodat bezoekers – zonder naar buiten te moeten – gebruik kunnen maken van de toiletten. Daarom rust naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter op Cinema de verplichting om het gebouw zorgvuldig af te sluiten indien (een vrijwilliger van) Cinema daarin als laatste aanwezig is.

4.6.

De kantonrechter zal niettemin de primaire vordering afwijzen, omdat toewijzing van die voorziening tot gevolg heeft althans kan hebben dat Kloveniersdoelen niet langer voldoet aan haar verplichting om aan Cinema het overeengekomen huurgenot te verschaffen (artikel 7:203 BW). Hoewel Cinema ook volgens het primair gevorderde in theorie haar openingstijden zelf kan bepalen – namelijk indien zij de gebouwen zelf opent en afsluit – voorziet de kantonrechter dat de kans groot is dat dit zal leiden tot executieperikelen en verdere discussies tussen partijen, waardoor partijen nog verder gebrouilleerd raken. Partijen hebben echter ook uitgesproken met elkaar verder te willen (en te moeten).

4.7.

Het subsidiair gevorderde zal de kantonrechter wel toewijzen. Niet alleen is de kantonrechter voorshands van oordeel dat op Cinema de verplichting rust om het gebouw zorgvuldig af te sluiten indien (een vrijwilliger van) Cinema daarin als laatste aanwezig is, maar bovendien is dat voor Cinema aanzienlijk minder bezwaarlijk dan voor Kloveniersdoelen. Kloveniersdoelen moet hiervoor immers speciaal op en neer komen naar het pand, terwijl (de vrijwilliger van) Cinema op dat moment al aanwezig is en slechts een aantal extra deuren op slot dient te draaien en het alarm erop dient te zetten. Dat geldt eveneens voor het openen van het gebouw op momenten buiten de openingstijden van Kloveniersdoelen. De kantonrechter neemt hierbij voorts in aanmerking dat Kloveniersdoelen (meermaals) te kennen heeft gegeven een alarminstructie te willen geven aan de vrijwilligers van Cinema. Cinema heeft weliswaar aangevoerd dat zij de verantwoordelijkheid van het openen en sluiten niet aan haar vrijwilligers wil opdragen en dat enkele vrijwilligers bang zijn voor de gevolgen als zij het pand niet goed afsluiten, maar dat ontslaat Cinema niet van de verplichtingen die op haar als (goed) huurder rusten.

4.8.

De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals in het dictum bepaald. Daarbij zal de kantonrechter in overeenstemming met artikel 611a lid 3 Rv bepalen dat de dwangsom pas wordt verbeurd na betekening van dit vonnis.

4.10.

Cinema zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Kloveniersdoelen tot op heden begroot op:

griffierecht € 128,00

kosten dagvaardingsexploot € 108,41

salaris gemachtigde
€ 747,00

totaal € 983,41

4.11.

Zoals ter zitting besproken, geeft de kantonrechter partijen in overweging om een mediationtraject te starten om de verhoudingen tussen partijen te normaliseren, waarbij of waarna zij nadere afspraken met elkaar kunnen maken over een nieuwe huurovereenkomst.

5. De beslissing

De kantonrechter:

rechtdoende als voorzieningenrechter:

veroordeelt Cinema zelf de gebouwen te openen en af te sluiten onder het daarbij uit- respectievelijk inschakelen van het alarm, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor elke keer dat zij deze veroordeling na betekening van dit vonnis niet naleeft, met een maximum van € 5.000,00;

veroordeelt Cinema in de kosten van dit geding, aan de zijde van Kloveniersdoelen tot op heden begroot op € 983,41;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Ponds, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 augustus 2022.