Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.174.544/01
arrest van 7 februari 2017
in de zaak van
Stichting Wonen Limburg,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als de stichting,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
1.[geintimeerde 1] ,
2.
[geintimeerde 2] ,
[geintimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [geintimeerden c.s.] ,
advocaat: mr. A.F.G. Bergmans-Jeurissen te Sittard,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 juli 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 29 april 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen de stichting als eiseres en [geintimeerden c.s.] als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3471260 CV EXPL 14-10477)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met zes grieven en negen producties;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten:
- [geintimeerden c.s.] huren met ingang van 22 maart 1991 van de stichting de woning, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . De huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 570,37 per maand.
- Artikel 6 lid 1 van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst bepaalt dat [geintimeerden c.s.] het gehuurde dienen te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming.
Artikel 6 lid 2 van de huurovereenkomst bepaalt voorts dat [geintimeerden c.s.] het gehuurde dienen te gebruiken en te onderhouden als een goed huurder betaamt.
- [geintimeerden c.s.] hebben op de grond achter het gehuurde, welke grond eigendom van de gemeente Weert is, een schuur gebouwd. In deze schuur heeft de politie op 31 maart 2014 een hennepkwekerij met 257 planten aangetroffen en ontmanteld.
- Bij brief van 12 mei 2014 heeft de stichting aan [geintimeerden c.s.] medegedeeld dat [geintimeerden c.s.] zich niet als goed huurder hebben gedragen door op het gehuurde hennep te telen en [geintimeerden c.s.] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
- Bij brief van 2 september 2014 heeft de gemachtigde van de stichting aangekondigd namens de stichting een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te zullen starten en [geintimeerden c.s.] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
- [geintimeerden c.s.] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.2.1.
De stichting heeft in eerste aanleg, kort gezegd, gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [geintimeerden c.s.] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en [geintimeerde 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 570,37 per maand voor elke ingegane maand dat [geintimeerden c.s.] na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde verblijven, met veroordeling van [geintimeerden c.s.] in de proceskosten.
3.2.2.
[geintimeerden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.3.
De kantonrechter heeft bij vonnis waarvan beroep de vorderingen van de stichting afgewezen en de stichting veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen omdat er geen sprake is van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat er geen stroom is afgetapt vanuit het gehuurde voor de schuur die zich niet op het gehuurde bevindt, omdat de stichting haar stelling dat sprake is van stankoverlast niet dan wel in onvoldoende mate heeft onderbouwd en omdat gesteld noch gebleken is dat sprake is van andere overlast.
Indien er wel een tekortkoming zou zijn, dan dan acht de kantonrechter die niet van die aard of omvang dat ontbinding gerechtvaardigd zou zijn omdat de hennepkwekerij niet in het gehuurde is geëxploiteerd en gezien de gezondheidstoestand van [geintimeerde 1] .
3.4.
De stichting heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. De stichting heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in eerste aanleg, echter met uitzondering van de vordering tot betaling van
€ 570,37 per maand dat [geintimeerden c.s.] na ontbinding in de woning verblijven. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van de stichting toewijsbaar zijn.
3.5.
Met haar grieven legt de stichting het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal de grieven dan ook gezamenlijk behandelen.
3.6.
In dit hoger beroep dient de vraag te worden beantwoord of de exploitatie van een hennepkwekerij in een door [geintimeerden c.s.] achter het gehuurde gebouwde schuur een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt. De stichting heeft haar vordering tot ontbinding en ontruiming gebaseerd op twee gronden, te weten dat [geintimeerden c.s.] door de exploitatie van de hennepkwekerij in strijd hebben gehandeld met de woonbestemming van het gehuurde (artikel 7:214 BW en artikelen 6.1 van de huurovereenkomst) en dat [geintimeerden c.s.] zich niet hebben gedragen als goede huurders (artikel 7:213 BW en artikel 6.2 van de huurovereenkomst).
3.7.1
Tussen partijen staat vast staat dat de schuur waarin de hennepkwekerij werd geëxploiteerd op grond staat die niet in eigendom toebehoort aan de stichting, maar aan de gemeente en geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Het antwoord op de vraag of [geintimeerden c.s.] de grond al dan niet huurden van de gemeente, doet niet ter zake. Feit is immers dat de hennepkwekerij niet werd geëxploiteerd op het gehuurde. Dit staat er echter niet aan in de weg dat de exploitatie van de hennepkwekerij in de schuur strijd kan opleveren met de verplichting van [geintimeerden c.s.] om zich als goed huurders te gedragen. Het hof stelt daarbij voorop dat de verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen niet alleen een zorgplicht meebrengt voor het gehuurde zelf, maar ook een zorgplicht voor de omgeving als het gaat om huur van woon- en bedrijfsruimte. Met andere woorden: de huurder dient zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan (vgl. HR 29 januari 1988, NJ 1988/872, ECLI:NL:HR:AD0174).
3.7.2.
De schuur staat in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. Immers, als onweersproken staat vast dat de schuur rechtstreeks aansluit op het gehuurde perceel. Het gebruik van de schuur hield ook direct verband met het gebruik van het gehuurde. Evenmin is weersproken dat de schuur alleen via het gehuurde te bereiken was en dat de aan- en afvoer van de hennep en overige materialen, bestemd voor de hennepkwekerij, alleen via het gehuurde kon zijn gegaan. Naar het oordeel van het hof dient dan ook te worden aangenomen dat [geintimeerden c.s.] zich niet als goed huurders hebben gedragen door het gehuurde ten dienste van de hennepkwekerij te (laten) gebruiken
3.7.3.
De aanwezigheid van de hennepkwekerij in de schuur achter het gehuurde is, gezien de omvang daarvan (257 planten), illegaal en kan het risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. In dit geval heeft dit risico zich ook verwezenlijkt, gezien de omstandigheid dat de politie een inval heeft gedaan in het gehuurde en de achtergelegen schuur, hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.
Het kweken van hennep op de schaal zoals hier aan de orde, brengt daarnaast over het algemeen gevaar voor stankoverlast mee. Niet relevant is of dit gevaar zich daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Voldoende is dat [geintimeerden c.s.] hebben toegelaten dat het gehuurde werd gebruikt voor voor de exploitatie van de hennepkwekerij, zij de mogelijkheid hebben geschapen dat de stichting en/of derden (omwonenden) nadeel zouden ondervinden.
3.7.4.
Het hof komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat [geintimeerden c.s.] door het ter beschikking stellen van het gehuurde voor het exploiteren van de hennepkwekerij in de schuur achter het gehuurde zich niet hebben gedragen als goed huurders en dus in strijd hebben gehandeld met het bepaalde in artikel 6 lid 2 van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW. Dit levert naar het oordeel van het hof een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
3.8.
[geintimeerden c.s.] voeren nog aan dat zij de woning als sinds 1991 huren en dat eerder geen sprake is geweest van enige incidenten. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel, nu de onderhavige tekortkoming hiermee niet ongedaan wordt gemaakt.
3.9.
[geintimeerden c.s.] hebben verder nog aangevoerd dat de stichting willekeurig te werk gaat in gevallen waarin hennepkwekerijen worden aangetroffen op of nabij het gehuurde. De stichting heeft hiertegen ingebracht dat haar rechtsvoorgangster weliswaar in juni 2009 in een aantal gevallen na ontdekking van een hennepkwekerij bij haar huurders op het kamp aan de [adres 2] en de [adres 3] in [plaats] niet is overgegaan tot beëindiging van de huurovereenkomst, maar dat dit besluit gelegen was in de zeer bijzondere omstandigheden van het geval waarin door de autoriteiten gevreesd werd dat de openbare orde en veiligheid in het geding zouden komen. Voorts heeft de stichting naar voren gebracht dat in de overige door [geintimeerden c.s.] genoemde gevallen ofwel de woningen niet van de stichting werden gehuurd ofwel de huurders zelf de huurovereenkomst hebben opgezegd. Tegenover deze gemotiveerde betwisting hebben [geintimeerden c.s.] hun stelling niet nader onderbouwd, zodat ook aan deze stelling wordt voorbij gegaan.
[geintimeerden c.s.] hebben nog opgemerkt dat een medewerker van de stichting, de heer [medewerker van de stichting] , heeft aangegeven dat zij, [geintimeerden c.s.] , wel een tweede kans zouden krijgen. Aangezien [geintimeerden c.s.] niet hebben gesteld dat de heer [medewerker van de stichting] bevoegd was namens de stichting een beslissing te nemen dat [geintimeerden c.s.] niet zouden worden ontruimd of dat [medewerker van de stichting] of de stichting zodanig hebben verklaard of zich zodanig hebben gedragen dat [geintimeerden c.s.] redelijkerwijze op grond daarvan mochten aannemen dat zij een tweede kans zouden krijgen, wordt voormelde stelling van [geintimeerden c.s.] als zijnde onvoldoende gepasseerd.
3.10.
Vervolgens dient bij de beoordeling van de voorliggende kwestie of de tekortkoming in dit geval de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, ook
het woonbelang van [geintimeerden c.s.] te worden betrokken. [geintimeerden c.s.] hebben in dat kader aangevoerd dat zij op leeftijd zijn en beiden medische problemen hebben, dat ontbinding tot gevolg heeft dat zij niet in aanmerking komen voor een andere woning van de stichting of een andere sociale verhuurder, dat zij gezien hun financiële situatie niet in aanmerking komen voor een woning van een particuliere verhuurder en dat zij in de wijk waar zij nu wonen hun sociale contacten hebben en hun kinderen in de nabijheid hebben.
Naar het oordeel van het hof ligt het echter op de weg van [geintimeerden c.s.] zelf om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor hun gezondheid en hun sociale netwerk te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperken. Gesteld noch gebleken is dat de gehuurde woning specifiek voor [geintimeerden c.s.] is aangepast waardoor zij op deze woning zijn aangewezen. Voor zover [geintimeerden c.s.] na ontruiming van het gehuurde een wachttijd moeten doorlopen voordat zij voor een andere huurwoning in aanmerking kunnen komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang zijn aangewezen, is dit weliswaar ingrijpend maar kan dit niet de conclusie rechtvaardigen dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid overigens achterwege zouden moeten blijven. Ook dan weegt het belang van de stichting bij bescherming van de kwaliteit van de woonomgeving en bij het voorkomen van precedentwerking in ieder geval zwaarder dan het belang van [geintimeerden c.s.] om in de woning te kunnen blijven wonen. Het woonbelang van [geintimeerden c.s.] staat dus niet aan een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde in de weg.
3.11.
Reeds uit het bovenstaande volgt dat de grieven van de stichting grotendeels slagen zodat de andere geschilpunten onbesproken kunnen blijven. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van de stichting tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geintimeerden c.s.] tot ontruiming van het gehuurde zullen in hoger beroep alsnog worden toegewezen met dien verstande dat het hof een langere ontruimingstermijn zal vaststellen dan gevorderd.
3.12.
Het hof zal [geintimeerden c.s.] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de stichting zullen worden vastgesteld op € 97,74 aan dagvaardingskosten, € 115,00 aan griffierecht en € 150,00 aan salaris advocaat overeenkomstig liquidatietarief kanton.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de stichting zullen worden vastgesteld op € 94,19 aan dagvaardingskosten, € 711,00 aan griffierecht en € 894,00 aan salaris advocaat overeenkomstig liquidatietarief rechtbanken en hoven (1 punt (memorie van grieven in dagvaarding) maal tarief II).
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen aan het adres [adres 1] te [plaats] ;
veroordeelt [geintimeerden c.s.] om binnen twee weken na betekening van dit arrest voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daar bevinden en de woning ter vrije en algehele beschikking van de stichting te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van de stichting;
veroordeelt [geintimeerden c.s.] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de stichting op € 97,74 aan dagvaardingskosten, op € 115,00 aan griffierecht en op € 150,00 aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 94,19 aan dagvaardingskosten, op € 711,00 aan griffierecht en op € 894,00 aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorbaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en A.J. Henzen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 februari 2017.
griffier rolraadsheer