Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
Zaaknummer: BRE 20/8649
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid,de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 september 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 562.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.3.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. R. van der Weide en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] (taxateur).
1.7.
Ter zitting hebben beide partijen nadere stukken overgelegd. Partijen hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de door de wederpartij overgelegde stukken. De rechtbank heeft de stukken daarom aan het procesdossier toegevoegd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2009 met erker aan de zijkant van de woning, een carport en een aangebouwde garage. De oppervlakte van de woning is 179 m2 en de hoeveelheid grond bij de woning bedraagt 520 m2.
2.2.
De bouw van de woning maakte deel uit van een nieuwbouwproject waarbij in dezelfde wijk meerdere zeer vergelijkbare woningen zijn gebouwd. De woningeigenaren konden bij de bouw van hun woning een aantal keuzes maken ten aanzien van bepaalde objectkenmerken. Voor het overige zijn de woningen die tot het project behoren nagenoeg identiek.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
In geschil is of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 527.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 561.000. Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning, is het beroep in zoverre reeds gegrond.
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
Waardebepaling van de woning
3.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naast een woordelijke beschrijving van de in de vergelijking betrokken woningen is een cijfermatig overzicht bijgevoegd (hierna: de waardematrix).
3.5.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het nadere standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 561.000. In de waardematrix die was overgelegd bij het verweerschrift was ten aanzien van het daarin opgenomen vergelijkingsobject [adres 2] ten onrechte uitgegaan van een te kleine woonoppervlakte. Er was geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de uitbouw aan de voorzijde van [adres 2] zich over alle verdiepingen uitstrekt, zodat ook sprake is van een erker aan de voorzijde. Hierdoor is de oppervlakte van deze onroerende zaak volgens de heffingsambtenaar afgerond 3 m2 groter dan in de oorspronkelijke waardematrix aangegeven. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een herziene versie van de waardematrix overgelegd waarin het voorgaande is hersteld. In deze waardematrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 561.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres 3] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [plaats] .
3.6.
De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] het best vergelijkbaar met de woning. De rechtbank zal deze vergelijkingsobjecten dan ook als uitgangspunt nemen voor de beantwoording van de vraag of de door de heffingsambtenaar bepleite WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. [adres 2] en [adres 5] maakten deel uit hetzelfde nieuwbouwproject als de woning van belanghebbende, waardoor deze vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. Bovendien zijn deze vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gelegen als de woning.
Voor de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 6] geldt het voorgaande niet, waardoor deze vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen aanvullende bewijskracht hebben, mede gelet op de (relatief hoge) m2-prijs. Op diezelfde gronden kent de rechtbank aan het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres 7] geen aanvullende bewijskracht toe, mede gelet op de (relatief lage) m2-prijs.
3.7.
De rechtbank constateert dat een waardeberekening op basis van vergelijking met de verkoopgegevens van [adres 2] en [adres 5] leidt tot een lagere gemiddelde prijs per m2 dan waarmee in de waardematrix bij de opbouw van de waarde van de woning is gerekend. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is.
3.8.
De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
3.9.
Ook belanghebbende heeft ter zitting een nieuwe onderbouwing overgelegd van de door hem bepleite waarde van € 527.000. Het betreft een waardematrix waarin behalve [adres 7] verder als vergelijkingsobjecten zijn betrokken: [adres 5] , [adres 2] , [adres 8] en [adres 9] , alle gelegen te [plaats] . Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven dat de twee laatstgenoemde vergelijkingsobjecten kunnen worden weggelaten bij de vergelijking omdat de transactiedatum van de deze vergelijkingsobjecten te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Derhalve resteren de eerste twee vergelijkingsobjecten.
3.10.
De rechtbank stelt vast dat de berekening van belanghebbende van de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 2] afwijkt van die van de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet aanleiding om van de berekening van de heffingsambtenaar uit te gaan, om de navolgende redenen. De gehanteerde prijzen per m2 in de door belanghebbende overgelegde waardematrix zijn gebaseerd op een indexatie van de verkoopprijzen die niet inzichtelijk is gemaakt. Verder stelt de rechtbank vast dat in de waardematrix van belanghebbende bij de objectkenmerken is opgenomen dat de woning over een ‘erker zijkant’ beschikt van 6m2, maar dat hier in de cijferopstelling ten onrechte geen waarde aan is toegekend. Al het voorgaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Gelijkheidsbeginsel
3.11.
In het beroepschrift heeft belanghebbende ten slotte een beroep gedaan op een schending van het gelijkheidsbeginsel. Volgens belanghebbende zijn de onroerende zaken [adres 10] en [adres 11] gelijk aan de woning, met als enige verschil dat deze zijn voorzien van een uitbouw. Doordat [adres 10] en [adres 11] lager zijn gewaardeerd dan de woning is er volgens belanghebbende sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. Volgens belanghebbende dient de WOZ-waarde van de woning daarom ook lager te worden vastgesteld.
3.12.
De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat [adres 10] en [adres 11] door een administratieve fout te laag zijn gewaardeerd. Deze onroerende zaken zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde voor het jaar 2020 ten onrechte vergeleken met een groep woningen met een grotere gebruiksoppervlakte. Hierdoor is de WOZ-waarde van deze onroerende zaken lager uitgekomen. Volgens de heffingsambtenaar is deze fout inmiddels hersteld. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat alle andere woningen met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte wel op de juiste wijze gewaardeerd.
3.13.
De rechtbank overweegt dat de bewijslast dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden op belanghebbende rust. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in de meerderheid van de met de woning vergelijkbare onroerende zaken de WOZ-waarde lager heeft vastgesteld. Gelet op het voorgaande faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
3.14.
Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank – gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd – de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020 in goede justitie vaststellen op € 557.000.
Vergoeding van immateriële schade
3.15.
Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. [1] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 30 maart 2020 en uitspraak op bezwaar gedaan op 20 september 2020. De rechtbank doet uitspraak op 22 juli 2022. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 4 maanden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500. Dit bedrag komt geheel voor rekening van de minister vanwege de te lange duur van de beroepsfase. De rechtbank merkt de Minister daarom mede aan als partij in dit geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep van belanghebbende gegrond. De WOZ-waarde van de woning zal voor het jaar 2020 worden vastgesteld op € 557.000. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende een vergoeding voor de door hem gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
4.3.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 269. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.056.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag
van € 557.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen
dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade
aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet
vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.056 aan proceskosten aan
belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra , rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 juli 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).