Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/7225
Uitspraak van 28 maart 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland,
de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 311.000.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 maart 2022. Belanghebbende en zijn gemachtigde, mr. ir. J.L. Mieras, waren aanwezig. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [heffingsambtenaar 1] , [taxateur ] (taxateur) en [heffingsambtenaar 2] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende heeft in 2016 de woning verkregen voor een koopsom van € 302.000. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar [bouwjaar] , met een inhoud van 410 m3 en een garage. De woning staat op een perceel van 1.085 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat rond de waardepeildatum sprake was van de aanleg van een 380kV-hoogspanningsleiding nabij zijn woning. Ter zitting heeft hij foto’s overgelegd met het uitzicht op de inmiddels geplaatste leiding. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 311.000.
3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
4. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix van 22 juli 2020 van taxateur [taxateur ] . Deze taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 216.000 en hij heeft daarbij verwezen naar verkopen rond de waardepeildatum van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. De taxateur heeft ook de gehanteerde grondstaffel bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op € 311.000 niet te hoog is.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2019 en met de aanwezigheid van aan- en bijgebouwen heeft de taxateur rekening gehouden. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel.
Waarde verminderende omstandigheden
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met de ligging nabij de te verwachten hoogspanningsleiding voldoende rekening is gehouden. Daarbij heeft de taxateur aangegeven dat het tracé van de hoogspanningsleiding al in 2013 bekend is gemaakt en dat ook de vergelijkingsobjecten uitzicht hebben op het bewuste tracé. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met enige waardevermindering door de op de waardepeildatum geplande aanleg van de hoogspanningsleiding door voor de ligging aan de rand van de bebouwing niet de factor 4 toe te kennen voor vrij uitzicht.
Conclusie
9. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 28 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
De griffier is niet in de gelegenheid
om de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.