Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/5427
Uitspraak van 11 maart 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid,
de Minister.
1.Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het pand) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 395.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
1.3.
De zaak is behandeld op de zitting van 28 januari. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het pand. Het pand is gebouwd in 2006, is opgetrokken uit sandwichpanelen en heeft een totale oppervlakte van 1.194 m2. Het pand is momenteel in gebruik als boksschool.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het pand. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde maximaal € 295.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 395.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
2.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiefactor. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
2.5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.7.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 december 2021 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is het pand gewaardeerd op € 395.000,00. De getaxeerde waarde is gebaseerd op een huurwaarde van € 38.916,00 en een kapitalisatiefactor van 10,16. Naast gegevens van het pand bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] te [plaats] , [adres 2] te [plaats] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.
Beoordeling van de WOZ-waarde
2.8.
Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten vanwege de afwijkende ligging en het verschil in gebruiksmogelijkheden. Volgens belanghebbende zijn bij vaststelling van de kapitalisatiefactor aan de hand van beschikbare marktgegevens alleen één op één vergelijkbare objecten bruikbaar.
2.9.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten [adres 1] en [adres 3] voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat deze onroerende zaken soortgelijke bedrijfshallen zijn met – evenals het onderhavige pand – voldoende gebruiksmogelijkheden. Het object [adres 2] acht de rechtbank niet geschikt als vergelijkingsobject. Dit object wijkt te veel af qua bouwjaar (46 jaar ouder) en bouwaard (een eenvoudige, laag gemetselde hal). Bovendien heeft het object weinig gebruiksmogelijkheden. De rechtbank heeft dit object daarom niet meegewogen in de beoordeling. De stelling van belanghebbende dat uitsluitend één op één vergelijkbare onroerende zaken in de vergelijking mogen worden betrokken vindt geen steun in het recht.
2.10.
Bij de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar is bij de bepaling van de huurwaarde uitgegaan van het huurcontract dat de eigenaar hem, bij zijn bezoek aan het pand, heeft getoond. In dat contract, dat is ingegaan per 1 oktober 2019, is de huurprijs voor het eerste jaar bepaald op € 36.000,00. Daarna gaat het contract over naar een contract met een looptijd van 5 jaren en bedraagt de huur € 39.250,00 per jaar plus indexatie. Gemiddeld bedraagt de huur volgens de heffingsambtenaar dan € 38.916,00 per jaar.
Belanghebbende stelt dat het pand marktconform is verhuurd voor een bedrag van € 33.600,00 en dat de heffingsambtenaar daarom van dit bedrag had moeten uitgaan voor de bepaling van de huurwaarde.
2.11.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde op de waardepeildatum € 38.916,00 bedroeg. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurcontract dat is ingegaan per 1 oktober 2019. De in dat contract genoemde huurprijzen kunnen niet de huurwaarde op de waardepeildatum onderbouwen. Het gaat in dat contract immers om toekomstige huurprijzen, dus van na 1 januari 2018. Belanghebbende heeft bovendien onbetwist gesteld dat op 1 januari 2018 een bedrag van € 33.6000,00 aan huur is betaald.
2.12.
Voor wat betreft de hoogte van de kapitalisatiefactor heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar de taxatiewijzer had moeten gebruiken, omdat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet één op één vergelijkbaar zijn met het onderhavige pand. Uit de taxatiewijzer volgt volgens belanghebbende een kapitalisatiefactor van 8.8.
2.13.
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld aan de hand van een aantal vergelijkbare verkoop-verhuurtransacties. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van vrije bewijsleer en dat de heffingsambtenaar de gemiddelde kapitalisatiefactor van vergelijkbare transacties mag gebruiken ter onderbouwing van zijn standpunt. De heffingsambtenaar is niet verplicht de taxatiewijzer te gebruiken. De stelling van belanghebbende, die bovendien uitgaat van de onjuiste aanname dat de vergelijkingsobjecten één op één vergelijkbaar moeten zijn, faalt derhalve. Voor wat betreft de hoogte van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,16 niet te hoog is. De gemiddelde kapitalisatiefactor bedraagt namelijk – op grond van de vergelijkbare objecten [adres 1] en [adres 3] – 11,3. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand van belanghebbende door de kapitalisatiefactor van het onderhavige object lager vast te stellen.
2.14.
Gelet op wat is overwogen in 2.11 voor wat betreft de huurwaarde heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.15.
Belanghebbende heeft een stuk ingebracht waarin door de taxateur eveneens gebruik is gemaakt van de huurwaardekapitalisatiefactor. In het stuk is een aantal aannames opgenomen, onder andere ten aanzien van het leegstandsrisico (10%) en het opslagrisico (6%). Deze aannames zijn door de taxateur niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het taxatierapport de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.
Slotsom
2.16.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de WOZ-waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van het pand per waardepeildatum in goede justitie vast op € 341.000,00 (€ 33.600,00 x 10.16).
2.17.
Gelet op wat hiervoor is overwogen zal het beroep gegrond worden verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren zal dienovereenkomstig worden verminderd.
Vergoeding griffierecht en proceskosten
2.18.
De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 354,00 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.612,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,00, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).
Overschrijding van de redelijke termijn
2.19.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. [1] Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 12 maart 2019 en op 6 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 11 maart 2022. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 12 maanden.
2.20.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 420,00 (5/12e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) vijf maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 580,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 341.000,00;
- vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 420,00;
- veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 580,00;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.612,00;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 354,00 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 11 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.