ECLI:NL:RBZWB:2021:6474

• Datum uitspraak: 20 december 2021
• Publicatiedatum: 20 december 2021
• Zaaknummer: BRE 19/6397
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een recreatiewoning

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 20 december 2021 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een recreatiewoning. De heffingsambtenaar van de gemeente heeft de WOZ-waarde voor het jaar 2019 vastgesteld op € 84.000,00. De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Hierop heeft de belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank.

Tijdens de zitting op 12 november 2021 is de zaak inhoudelijk behandeld. De belanghebbende heeft gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en heeft een lagere waarde van € 53.000,00 bepleit. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde verdedigd en een taxatieverslag overgelegd ter onderbouwing. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen, met name in relatie tot de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan en heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 75.000,00. Daarnaast heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. Tevens is er een schadevergoeding toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 19/6397

Uitspraak van 20 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats 1] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,

de heffingsambtenaar,

en

de Minister van Justitie en Veiligheid,

de Minister.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 84.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 12 november 2021. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning, gebouwd in 1922. De inhoud van de woning is 164 m3 en het perceeloppervlakte is 275 m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 53.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de woning gewaardeerd op € 84.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 84.000,00 niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is zijn woning niet gelegen op een recreatiepark en is de woning, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, geen recreatiewoning omdat deze permanent wordt verhuurd. De gemeente heeft het bestemmingsplan moeten wijzigen om de permanente bewoning mogelijk te maken, aldus belanghebbende.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt als vergelijkingsobjecten. De objecten wijken weliswaar (aanzienlijk) af qua bouwjaar en (in mindere mate) qua inhoud van de woning en perceeloppervlakte, maar de heffingsambtenaar heeft ter zitting voldoende toegelicht dat er rond de waardepeildatum geen geschiktere vergelijkingsobjecten zijn verkocht met een recenter bouwjaar en vergelijkbare inhoud en perceeloppervlakte. De woning van belanghebbende was op de waardepeildatum ook een recreatiewoning. Dat de bestemming van het pand daarna gewijzigd is, doet niet ter zake. Bovendien is voor het zijn van een recreatiewoning niet verplicht dat het object op een recreatiepark is gelegen. Het betoog van belanghebbende slaagt daarom niet.

2.10.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Zowel uit het bij het verweerschrift overgelegde taxatieverslag als uit de ter zitting overgelegde bijlage bij de waardematrix blijkt niet dat en op welke wijze de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in bouwjaar tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting ten aanzien van de toegepaste correcties op de kubieke meterprijzen heeft de rechtbank onvoldoende helderheid hieromtrent verschaft. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen nadere onderbouwing overgelegd, bijvoorbeeld in de vorm van beeldmateriaal. Het lag op de weg van de heffingsambtenaar om, gelet op de omstandigheid dat het lastig was om geschikte vergelijkingsobjecten te selecteren, de objecten (inpandig) op te nemen zodat er beter rekening kan worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot stand is gekomen.

2.11.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De door belanghebbende verdedigde WOZ-waarde

2.12.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde een taxatierapport van 13 december 2019 overgelegd dat is opgemaakt door E.M.J. Bransen en E. Oostlander, verbonden aan Phydias taxatie & vastgoedadvies. Het taxatierapport bevat geen berekening van de waarde van de woning. Het geeft ook geen berekening van het verschil in waarde in verband met de kwaliteit en staat van onderhoud. In het rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen, te weten [adres 4] , [adres 5] , en [adres 6] . Onduidelijk is of de objectkenmerken, zoals de staat van het onderhoud, van deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het door belanghebbende ter zitting overgelegde stuk met betrekking tot het object [adres 4] maakt dat niet anders. Hieruit blijkt dat het object een houten recreatiechalet is en dus reeds vanwege het verschil in bouwaard niet voldoende vergelijkbaar met de stenen recreatiewoning van belanghebbende. Verder zijn de verkoopcijfers van deze woningen niet geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat de door belanghebbende bepleite waarde juist is.

Slotsom

2.13.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 75.000,00.

2.14.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep gegrond worden verklaard.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.15.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,00, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). Voor het opstellen van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kent de rechtbank een vergoeding toe van € 192,37. Het totale bedrag aan (proces)kostenvergoeding komt daarmee op € 1.790,37.

Overschrijding van de redelijke termijn

2.16.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. ^[1] Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 11 april 2019 en op 29 oktober 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 9 maanden.

2.17.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 110,00 (1/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 1 maand moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 890,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 75.000,00;
• vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 110,00;

- veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 890,00;

• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.790,37;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,00 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 20 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

de uitspraak te ondertekenen>

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).

Voetnoten

1. Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.