ECLI:NL:RBZWB:2021:5264

• Datum uitspraak: 19 oktober 2021
• Publicatiedatum: 19 oktober 2021
• Zaaknummer: BRE 19/6746
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T. Peters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning en de beoordeling van vergelijkingsobjecten

Op 19 oktober 2021 heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in de zaak tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, alsook de Minister van Justitie en Veiligheid. De zaak betreft een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een vrijstaande woning in Breda, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 401.000 voor het kalenderjaar 2019. De belanghebbende was het niet eens met deze waarde en stelde dat de WOZ-waarde op € 360.000 zou moeten worden vastgesteld. De rechtbank heeft de zaak inhoudelijk behandeld op een zitting op 22 september 2021, waarbij de belanghebbende werd vertegenwoordigd door J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde had onderbouwd met een taxatierapport, maar dat de rechtbank niet overtuigd was van de juistheid van de vastgestelde waarde. De rechtbank heeft de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar waren aangedragen beoordeeld en kwam tot de conclusie dat de waarde van de woning van de belanghebbende niet op het vastgestelde bedrag kon worden gehandhaafd. De rechtbank heeft uiteindelijk de WOZ-waarde vastgesteld op € 391.000, waarbij het beroep van de belanghebbende gegrond werd verklaard en de uitspraak op bezwaar werd vernietigd.

Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de belanghebbende recht heeft op vergoeding van griffierecht en proceskosten, en heeft zij een schadevergoeding toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar en de Minister van Justitie en Veiligheid veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade, respectievelijk € 375 en € 625. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 19/6746

Uitspraak van 19 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant ,

de heffingsambtenaar,

en

de Minister van Justitie en Veiligheid ,

de Minister.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 401.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.4.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 22 september 2021. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1901. De inhoud van de woning is 497m3 en de oppervlakte van het perceel is 2700m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 360.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 401.000.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 maart 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur van de Belastingsamenwerking West-Brabant . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 401.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , alsmede [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 401.000 niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

De rechtbank acht het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobject [adres 3] het best vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het object is redelijk vergelijkbaar qua bouwjaar (1920) en goed vergelijkbaar qua inhoud van de woning en oppervlakte van het perceel. Daarnaast is de woning evenals als de woning van belanghebbende gelegen in het buitengebied. De rechtbank is het met belanghebbende eens dat de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] onvoldoende geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Het object [adres 1] is niet goed vergelijkbaar qua perceeloppervlakte, inhoud, kwaliteit en onderhoud, mede gelet op de complete renovatie in 2016. Het object [adres 2] wijkt te veel af qua bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. Daarnaast is de ligging van dit object (in het dorp) niet goed vergelijkbaar met de ligging van de woning van belanghebbende (in het buitengebied). Het object [adres 4] is niet goed vergelijkbaar omdat de verschillen in bouwjaar (1985), kwaliteit en onderhoud te groot zijn.

2.9.

Belanghebbende stelt dat het object [adres 5] , welk in de bezwaarfase in de vergelijking is betrokken, wel geschikt is als vergelijkingsobject. De heffingsambtenaar is het met belanghebbende eens dat het object [adres 5] geschikt is als vergelijkingsobject. Indien het object in de vergelijking wordt betrokken, is echter nog steeds voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet geen aanleiding om, nu partijen het eens zijn over de geschiktheid van het object [adres 5] als vergelijkingsobject, deze onroerende zaak buiten beschouwing te laten.

2.10.

Uitgaande van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object door een correctie toe te passen op de prijs per kubieke meter. Uitgaande van de gemiddelde gecorrigeerde kubieke meterprijs van beide vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 5] ) komt de waarde van de woning van belanghebbende echter op een lager bedrag uit dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde. In dat geval kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De door belanghebbende verdedigde WOZ-waarde

2.11.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 360.000 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en zijn standpunten voornamelijk heeft gepresenteerd als een reactie op het taxatierapport en de waardematrix van de heffingsambtenaar.

Conclusie

2.12.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 391.000.

2.13.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.14.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).

Overschrijding van de redelijke termijn

2.15.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. ^[1] Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 5 maart 2019 en op 15 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 8 maanden.

2.16.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt € 375 (3/8e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 3 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 625 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 391.000;
• vermindert de aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing 2019 dienovereenkomstig;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 375;
• veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 625;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.598;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).

Voetnoten

1. Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.