Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummers BRE 20/5023 en 20/8608
uitspraak van 4 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats 1] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2],
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 213.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. De gemachtigde van belanghebbende heeft namens hem hiertegen bezwaar gemaakt (BRE 20/5023).
In dit bezwaarschrift heeft de gemachtigde verzocht om het taxatieverslag van de woning aan de gemachtigde toe te zenden. De heffingsambtenaar is aan dit verzoek tegemoet gekomen. Met dagtekening 31 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar aan de gemachtigde een nota leges gezonden voor het toezenden van het taxatieverslag. De gemachtigde heeft namens belanghebbende bezwaar gemaakt tegen deze nota (BRE 20/8608).
In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de nota gegrond verklaard, de nota vernietigd, maar aan belanghebbende geen kostenvergoeding toegekend. De gemachtigde Belanghebbende heeft tegen beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft in de WOZ-zaak een aanvulling op zijn beroepschrift ingediend en in de zaak met betrekking tot de nota gerepliceerd.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2021. Belanghebbende heeft zich voor de zitting afgemeld en ook de heffingsambtenaar was niet bij de zitting aanwezig.
2.Overwegingen
Vooraf: verdagingsverzoek
2.1.
De heffingsambtenaar heeft de rechtbank op 15 september 2021 telefonisch contact gehad met de griffie van deze rechtbank en gevraagd naar de stand van zaken met betrekking tot zijn verdagingverzoek. Uit onderzoek van de griffie is naar voren gekomen dat de griffie inderdaad op 16 juli 2021 een verdagingverzoek heeft geregistreerd. Dit document is echter verloren gegaan en heeft de behandelende griffier en rechter niet bereikt. Voor zover de heffingsambtenaar een heropening van het onderzoek zou voorstaan, is de rechtbank van oordeel dat heropening niet geboden is. Weliswaar is het verdagingsverzoek van de heffingsambtenaar als gevolg van een fout van de rechtbank niet behandeld, echter zolang de heffingsambtenaar geen reactie op zijn verzoek ontvangt, dient hij in beginsel er vanuit gaan dat de behandeling van de zaak doorgang vindt op de aangekondigde datum en tijdstip. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om eerder, en niet pas na de aangekondigde zittingsdatum, contact op te nemen met de rechtbank om na te gaan of zijn verdagingverzoek in goede orde was ontvangen en of hier reeds een beslissing op was genomen.
Ten aanzien van BRE 20/5023
Inleiding
2.2.
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een dakkapel, een tweetal bergingen, een overkapping en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 281 m².
2.3.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
2.4.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 170.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 213.000.
Toetsingskader van de rechtbank
2.5.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.6.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.9.
De waardering van de woning is gebaseerd op de matrix van 17 april 2020, opgesteld door [taxateur] (de taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 185.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , beide te [plaats 1] en de [adres 4] te [plaats 3] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.
2.10.
Belanghebbende heeft als bijlagen van zijn aanvulling op zijn beroepschrift eveneens een matrix overgelegd. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 2] te [plaats 1] en de woningen aan de [adres 5] , beide te [plaats 4] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.
Beoordeling
2.11.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] en de [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar zijn om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, inhoud en ligging voldoende vergelijkbaar echter zijn zij gelegen op aanzienlijk grotere percelen (respectievelijk 1.439 m² en 1.695 m² ten opzichte van 281 m²). Bovendien zijn de woningen gemiddeld verkocht voor circa € 363.000 (na indexatie circa € 361.000) terwijl de vastgestelde waarde € 213.000 bedraagt. De rechtbank is van oordeel dat er voor woningen met een dergelijk verschil in perceelgrootte en verkoopprijs verschillende kopers in de markt zijn. Dit maakt dat die woningen – voor de WOZ – niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Dat de taxateur met het verschil in perceeloppervlakte heeft rekening gehouden door middel van een grondstaffel maakt dat niet anders.
Het resterende vergelijkingsobject is naar het oordeel van de rechtbank weliswaar voldoende vergelijkbaar maar kent ook verschillen met de woning zodat de waarde niet op slechts dit resterende vergelijkingsobject kan worden gebaseerd. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.
2.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Aan de hand van de ingediende matrix is voor de rechtbank onvoldoende duidelijk of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de matrix zijn geen foto’s opgenomen van de vergelijkingsobjecten zodat de uitstraling van de objecten niet te vergelijken is. Tevens is het voor de rechtbank onduidelijk waar de verschillen in grondwaarden op zijn gebaseerd. Aan het perceel van de woning is een waarde van € 156,50 per m² toegekend terwijl aan het perceel van de, in dezelfde straat gelegen, [adres 2] een waarde van € 228 per m² is toegekend. Aan de andere, vlak bij elkaar gelegen vergelijkingsobjecten met een vergelijkbaar perceeloppervlakte, is aan het ene perceel € 114,60 per m² en aan het andere perceel € 126,80 per m² toegekend. Gelet hierop heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.
2.13.
Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 200.000. Gelet hierop zal het beroep in zaaknummer 20/5023 gegrond worden verklaard.
Ten aanzien van BRE 20/8608
2.14.
Partijen verschillen van mening of de heffingsambtenaar terecht een kostenvergoeding heeft geweigerd.
2.15.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat belanghebbende geen partij is in deze procedure omdat de nota was gericht aan de gemachtigde van belanghebbende. Aangezien de gemachtigde in bezwaar namens zichzelf heeft opgetreden is voor hem geen sprake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
2.16.
De rechtbank overweegt als volgt. De gemachtigde van belanghebbende heeft namens belanghebbende een bezwaarschrift ingediend en in dit bezwaarschrift verzocht om toezending van het taxatieverslag. Ook in het vervolg van de bezwaarprocedure heeft de gemachtigde consequent vermeld dat zij namens belanghebbende handelde. Naar het oordeel van de rechtbank had de heffingsambtenaar er niet aan hoeven twijfelen dat het opgevraagde taxatieverslag was bedoeld voor (de bezwaarprocedure van) belanghebbende. De rechtbank concludeert uit het voorgaande dat de aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden nota eigenlijk is gericht aan belanghebbende. Dat de nota is geadresseerd aan de gemachtigde is daarbij niet onlogisch omdat de correspondentie met belanghebbende via de gemachtigde is gelopen. Hieruit volgt dat het bezwaar tegen de nota is ingediend namens belanghebbende, hetgeen ook in het bezwaarschrift is vermeld, en belanghebbende daarbij is bijgestaan door de gemachtigde. Gelet hierop had de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor door derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand moeten toekennen.
2.17.
De rechtbank zal belanghebbende alsnog de kostenvergoeding toekennen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 265 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 265 en een wegingsfactor 1).
2.18.
Gelet hierop zal ook het beroep in zaaknummer 20/8608 gegrond worden verklaard.
Proceskostenvergoeding en vergoeding griffierecht
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep in zaaknummer 20/5023 redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem in zaaknummer 20/5023 betaalde griffierecht van € 48.
2.19.
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar daarnaast te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep in zaaknummer 20/8608 redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 400 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 [1] ). De totale proceskostenvergoeding bedraagt aldus € 665 (€ 265, zie 2.17, plus € 400).
2.20.
Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem in zaaknummer 20/8608 betaalde griffierecht van € 48.
3.Beslissing
Ten aanzien van BRE 20/5023
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de voor de woning vastgestelde waarde tot € 200.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.064;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Ten aanzien van BRE 20/8608
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op de beslissing ten aanzien van de kostenvergoeding;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 665;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 4 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraak De rechter,
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).