Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/739
uitspraak van 26 augustus 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg,
de heffingsambtenaar,
de Minister van Veiligheid en Justitie,
de Minister.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 390.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juli 2021. Hierbij was belanghebbende aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [de heffingsambtenaar] .
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een halfvrijstaande woning met een dakkapel, garage en een tuin. De woning heeft een inhoud van 477 m3 en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 220 m².
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 343.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de beschikking vastgestelde, en in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde, waarde van € 390.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.5.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw en met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.8.
In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van een matrix met daarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [vergelijkingsobjecten] allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning. Aan de hand van deze matrix concludeert de heffingsambtenaar tot een waarde exact gelijk aan de vastgestelde waarde.
Standpunt belanghebbende
2.9.
Belanghebbende stelt dat bij verkoop op of rond de waardepeildatum zijn huis beslist niet € 390.000,00 zou hebben opgebracht. Belanghebbende wijst er in dat kader op dat (onder andere) de woning [vergelijkingsobject belanghebbende] van het gelijke type woning (type A in het bouwproject [bouwproject] ) is, maar dan groter vanwege een aanbouw. Desondanks is de WOZ-waarde van die woning lager. Ook wijst belanghebbende op woningen aan de [vergelijkingsobject belanghebbende 2] . Bovendien was op de waardepeildatum tegenover de woning van belanghebbende, in tegenstelling tot de woning aan de [vergelijkingsobject belanghebbende] , een vervallen bouwlocatie gelegen. Belanghebbende stelt het gevoel te hebben dat niet iedereen in dezelfde wijk, met overigens dezelfde type woningen, gelijk wordt behandeld en doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende verzoekt tevens om een immateriële schadevergoeding vanwege de lange behandelduur van zijn bezwaar- en beroepsprocedure.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.10.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Weliswaar heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat de woningen van een ander bouwtype zijn binnen het bouwproject [bouwproject] maar dat maakt niet dat de woningen niet vergelijkbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zal het oorspronkelijke bouwtype van een woning van ruim 10 jaar oud niet van grote waarde te zijn. Kenmerken als perceeloppervlakte, de inhoud en ligging van een woning zijn van groter belang. Bovendien is de heffingsambtenaar gehouden de WOZ-waarde van de woning vast te stellen aan de hand van gerealiseerd cijfers van rond de waardepeildatum verkochte woningen zodat een keuze voor een bepaalde bouwtype ook niet altijd mogelijk zal zijn.
De rechtbank overweegt dat de woningen zijn gelegen in dezelfde omgeving, dat twee van de woningen in dezelfde straat gelegen zijn, en dat deze woningen ook hetzelfde uitzicht hebben als de woning van belanghebbende. Verder hebben de woningen gelijke bouwjaren hebben en, naar het oordeel van de rechtbank, een soortgelijke uitstraling. Met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door toepassing van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobjecten gebruiken.
Beoordeling van de waarde
2.11.
De heffingsambtenaar heeft de door hem gemaakte vergelijking tussen de woning van belanghebbende en de verkochte vergelijkingsobjecten, weliswaar summier, gemotiveerd aan de hand van de door hem opgestelde matrix. De heffingsambtenaar heeft aan de aanwezige garages en dakkapellen een soortgelijke waarde toegekend en met de verschillen in perceelgrootte rekening gehouden aan de hand van een grondstaffel. Belanghebbende heeft de daarvoor gehanteerde waarden niet betwist. Uit de matrix van de taxateur volgt een gemiddelde kubiekemeterprijs van de drie door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten van circa € 680,00. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft de taxateur een kubiekemeterprijs van circa € 639,00 gehanteerd, dus lager dan de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dit duidt erop dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
2.12.
De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar hij stelt, meer vergelijkbare woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan derhalve geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen.
2.13.
Ook de stelling van belanghebbende dat in zijn geval het gelijkheidsbeginsel is geschonden, slaagt niet. De waarde van de woning van belanghebbende is vastgesteld conform de daarvoor voorgeschreven methodiek van de Wet WOZ (de vergelijkingsmethode). Een schending van het gelijkheidsbeginsel kan in het geval als dat van belanghebbende gelegen zijn in een van de Wet WOZ afwijkende methode van vaststelling van de waarde bij andere woningen in de wijk [bouwproject] . De heffingsambtenaar heeft echter onbetwist aangevoerd dat hij geen beleid voert dat gericht is op de individuele begunstiging van andere woningeigenaren in de wijk [bouwproject] .
Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan echter alsnog slagen indien belanghebbende aannemelijk maakt dat de WOZ waarden van twee of meer identieke woningen te laag zijn vastgesteld. Het moet dan gaan om woningen waarbij de onderlinge verschillen met de woning van belanghebbende verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende heeft geen gegevens verstrekt waaruit de rechtbank kan concluderen dat de woningen waarmee belanghebbende de WOZ-waarden heeft vergeleken, identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Uit het feit dat de door belanghebbende aangedragen woning aan de [vergelijkingsobject belanghebbende] een aanbouw heeft, maakt de rechtbank reeds op dat die woning niet identiek is aan de woning van belanghebbende.
2.14.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Behandelduur - immateriële schadevergoeding – vergoeding griffierecht en proceskosten
2.15.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van immateriële schade als gevolg van de lange behandelduur van zijn bezwaar en beroep. Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft neergelegd in zijn arrest van HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
2.16.
Als uitgangspunt geldt dat als redelijke termijn van de berechting van de zaak in eerste aanleg - behoudens bijzondere omstandigheden, die hier niet zijn gebleken – twee jaar bedraagt nadat die termijn is aangevangen. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De termijn vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift heeft ontvangen en eindigt op het moment waarop de rechtbank uitspraak. Per half jaar dat de redelijke termijn (naar boven afgrond) is overschreden heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500,00.
2.17.
De rechtbank stelt vast dat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 26 maart 2019. De rechtbank doet vandaag, 26 augustus 2021 uitspraak, zodoende na twee jaar en vijf maanden na aanvang van de termijn. Belanghebbende heeft dus recht op een immateriële schadevergoeding voor een bedrag van € 500,00.
2.18.
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 9 (dagtekening uitspraak op bezwaar 20 december 2019) maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase (naar boven afgerond) met 3 maanden is overschreden. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (3/5 x € 500,00 = € 300,00) respectievelijk de Minister van Veiligheid en Justitie (2/5 x € 500,00 = € 200,00). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
2.19.
Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding is er aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48,00 wordt vergoed. Deze vergoeding moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.
2.20.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van proceskosten, waaronder verletkosten. Belanghebbende heeft deze kosten echter niet onderbouwd. De rechtbank ziet voor het overige geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van geleden immateriële schade ten bedrage van € 200,00;
- veroordeelt de Minister tot vergoeding van geleden immateriële schade ten bedrage van € 300,00;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,00 aan hem vergoedt, zijnde € 24,00;
- gelast dat de Minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,00 aan hem vergoedt, zijnde € 24,00.
Deze uitspraak is gedaan op 26 augustus 2021 door mr. mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Corona-virus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).