Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/5071 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2021 in de zaak tussen
[naam onderneming / eiseres] , te [plaatsnaam] , eiseres,
gemachtigde: mr. E. Beele
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Loon op Zand,verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam derde-belanghebbende], te [plaatsnaam 2] (derde-belanghebbende),
gemachtigde: mr. M.R.A. Arntz.
Procesverloop
In het besluit van 29 augustus 2019 (primaire besluit) heeft het college de aanvraag tegemoetkoming in planschade van de derde-belanghebbende toegewezen. De vergoedbare planschade is vastgesteld op € 4.100,- vermeerderd met wettelijke rente.
In het besluit van 14 januari 2020 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 17 december 2020.
Namens eiseres waren aanwezig [naam vertegenwoordiger eiseres] en de gemachtigde van eiseres. Namens het college was aanwezig [naam vertegenwoordiger verweerder] . De derde-belanghebbende en diens gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Overwegingen
1. De derde-belanghebbende is met ingang van 6 juni 2000 eigenaar van het perceel [adres] in [plaatsnaam 2] .
Het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” is op 23 november 2017 vastgesteld en op 18 januari 2018 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan heeft ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden op de gronden achter het perceel van de derde-belanghebbende mogelijk gemaakt.
Op 24 september 2018 heeft de derde-belanghebbende bij het college een aanvraag tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingediend als gevolg van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. De derde-belanghebbende vreest vermindering van woongenot, privacy, uitzicht, toename van geluidshinder en een verminderde situeringswaarde van de woning.
In opdracht van het college heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) op 27 maart 2019 een advies uitgebracht. De SAOZ heeft geconcludeerd tot een tegemoetkoming in planschade van € 4.100,- vermeerderd met de wettelijke rente. Eiseres heeft op 26 maart 2019 alsnog een reactie op het conceptadvies gegeven en daarbij een rapport, opgesteld door Verschel & Dun, overgelegd. De SAOZ heeft naar aanleiding hiervan geen reden gezien om haar eerdere advies te herzien.
Bij het primaire besluit heeft het college zich gebaseerd op het advies van de SAOZ en de aanvraag om tegemoetkoming in planschade toegewezen tot € 4.100,- vermeerderd met de wettelijke rente.
Tegen dit besluit heeft eiseres bezwaar gemaakt en daarbij een contraexpertise van Tog Nederland overgelegd. Bij het bestreden besluit is het bezwaar ongegrond verklaard.
2. In geschil is of het college het verzoek om tegemoetkoming in planschade terecht heeft toegewezen tot een bedrag van € 4.100,- vermeerderd met wettelijke rente.
3. Eiseres is van mening dat er een onjuiste beoordeling heeft plaatsgevonden. De conclusies in de rapportage van de SAOZ worden door eiseres niet ondersteund. Volgens eiseres wordt door de SAOZ teveel uitgegaan van de feitelijke oude situatie in plaats van de fictief maximaal mogelijke oude situatie, zowel qua bebouwingsmogelijkheden als gebruik. Eiseres heeft twee contra-expertises overgelegd, waaruit blijkt dat het normaal maatschappelijk risico niet wordt overschreden door de wijziging van het bestemmingsplan. Een tegemoetkoming in planschade is daardoor volgens haar niet aan de orde.
4. Het college stelt zich op het standpunt dat hij in beginsel het onafhankelijke advies van de SAOZ moet volgen en dat er geen aanleiding is om hiervan niet uit te gaan.
5. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomstenderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Het tweede lid, aanhef en onder a, van dit artikel bepaalt dat een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: een bepaling van een bestemmingsplan.
6.1
Voorheen waren de gronden achter het perceel van de derde-belanghebbende bestemd voor religieuze voorzieningen en een begraafplaats. Met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” hebben de gronden de bestemmingen ‘Verkeer’, ‘Wonen’, ‘Maatschappelijk’ en ‘Groen’ gekregen. Tussen partijen is niet in geschil dat de derde-belanghebbende als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het voorheen geldende planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak wordt ondervonden. Evenmin is in geschil dat de waardevermindering niet geheel voor tegemoetkoming in aanmerking komt, omdat een deel daarvan, in dit geval 5% van de waarde van de onroerende zaak, onder het normaal maatschappelijk risico valt. Eiseres kan zich echter niet vinden in de door SAOZ gehanteerde taxatiewaarden, omdat zij meent dat ten onrechte niet is uitgegaan van de maximaal planologische invulling en in mindere mate sprake is van een intensivering van het gebruik.
6.2
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) mag het college een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door het college ingeschakelde deskundige. Uit dat advies moet op objectieve en onpartijdige wijze blijken welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en bovendien moeten de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn. Dit is alleen anders wanneer concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van de AbRS van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:766.
6.3
Het college heeft zich gebaseerd op het advies van de SAOZ. De SAOZ heeft voor de planologische vergelijking gekeken naar de aspecten uitzicht, schaduw, karakter van de bestemming, privacy en hinder. Ten aanzien van het uitzicht en de schaduwwerking heeft de SAOZ geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan niet voor een relevante verslechtering zorgt. Dat is anders ten aanzien van de andere genoemde aspecten. Waar de gronden achter het perceel van de derde-belanghebbende voorheen specifiek voor religie waren bedoeld, zijn onder het nieuwe bestemmingsplan een appartementencomplex, maatschappelijke voorzieningen met een medisch centrum en ondersteunende kantoren, en de daarmee gepaard gaande verkeersbewegingen mogelijk. Omdat het begrip “religie” niet nader was gedefinieerd, kon voorheen ook een min of meer permanent verblijf van mensen worden gerealiseerd, zoals een klooster. De maximaal planologische invulling kon daarmee ook al een nadelige invloed hebben op de privacy van de derde-belanghebbende. Dit neemt niet weg dat de mogelijkheden onder het nieuwe bestemmingsplan leiden tot een intensivering van het gebruik als zodanig en een verandering van het karakter van de omgeving. Immers, het is mogelijk geworden dat er vanuit de woonappartementen en het voormalig kerkgebouw, waar naast een medisch centrum ook een voorziening mogelijk is met langdurig verblijf van mensen, zoals een verpleegtehuis, inkijk is op het perceel van de derde-belanghebbende. En vanaf het aangrenzende, voor verkeer bestemde terrein kunnen (net als voorheen) gesprekken worden opgevangen. De SAOZ concludeert dan ook dat sprake is van een merkbare verslechtering van de privacy van de derde-belanghebbende. Verder is er sprake van een duidelijk merkbare toename van hinder, zoals geluid en licht, door de intensivering van in het plangebied toegestane functies met een daarmee samenhangende grotere aantrekkende werking op publiek en verkeer. De parkeerdruk zal naar verwachting niet merkbaar toenemen, omdat het plangebied in de eigen parkeerbehoefte kan voorzien.
6.4
De rechtbank stelt voorop dat de SAOZ is te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade. Niet is gebleken dat de totstandkoming van het advies van de SAOZ onzorgvuldig is geweest dan wel dat de inhoud daarvan niet concludent is. De rechtbank acht niet onaannemelijk dat een plangebied met religieuze doeleinden minder intensief wordt gebruikt dan wanneer er woningen en maatschappelijke voorzieningen zijn gerealiseerd. Daarmee is het advies van de SAOZ niet onbegrijpelijk. In hetgeen eiseres in beroep heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een andere conclusie te komen. De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat de SAOZ in het advies is uitgegaan van een onjuiste planologische vergelijking waardoor er geen juiste inschatting zou zijn gemaakt van de planschadefactoren. Nu er ook overigens geen concrete aanknopingspunten zijn om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van dat advies, is de rechtbank van oordeel dat het college het advies van de SAOZ heeft kunnen volgen en de aanvraag om tegemoetkoming in planschade heeft kunnen toewijzen tot een bedrag van € 4.100,- vermeerderd met wettelijke rente.
7. Het beroep is ongegrond. Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Graumans, griffier, op 28 januari 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.