Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
locatie: Breda
zaaknummer BRE 19/4207
uitspraak van 1 juni 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [woonplaats] , belanghebbende,
en
[heffingsambtenaar] , de heffingsambtenaar.
Als derde-belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarden van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] en de garage aan de [adres 2] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 153.000 en € 15.000. In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de vastgestelde waarde van de garage gegrond verklaard en het bezwaar tegen de vastgestelde waarde van de woning ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde waarde van zijn woning.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 april 2021. Belanghebbende was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] .
Overwegingen
1. Inleiding
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een rij-woning (bouwjaar 1974) met een berging. De inhoud van de woning is 320 m3 en de oppervlakte van het perceel is 178 m2.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 130.070. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 153.000.
2. Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatieverslag van 24 januari 2019 van taxateur [persoon 2] en een matrix betreffende het WOZ-object en de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten.
3.2
De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op
€ 158.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] .
3.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 153.000 niet te hoog is.
4. Onderhoudstoestand vergelijkingsobjecten
4.1
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd dat de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] afwijkt van die van de woning van belanghebbende.
4.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd dat de onderhoudstoestand van die twee vergelijkingsobjecten afwijkt van die van de woning van belanghebbende. De KOUDV van de woning van belanghebbende zijn beoordeeld op ‘3’. De onderhoudstoestand en de uitstraling van de [adres 3] zijn beoordeeld op ‘2’. De voorzieningen van de [adres 5] zijn beoordeeld op ‘2’. Gelet op die verschillen heeft de taxateur een correctie toegepast op de waarde van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar door middel van foto’s in voldoende mate aangetoond dat de vergelijkingsobjecten op die punten onder gemiddeld scoren. Uit de foto’s bleek dat de [adres 3] een gedateerde badkamer en zolder had en dat de voor- en achtertuin niet zijn onderhouden en kaal waren. Uit de foto’s van de [adres 5] bleek dat zowel de keuken als de badkamer gedateerd waren.
5. Prijs per m3
5.1
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de prijs per m3 € 326,- moet zijn en dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd waarom hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Dat begrip heeft betrekking op variabele productie factoren (bij een onderneming) en niet op de bepaling van de waarde van een woning.
5.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de prijs per m3 en daarmee de waarde van de woning door middel van het taxatierapport in voldoende mate heeft onderbouwd. De prijs per m3 die wordt gehanteerd voor de woning van belanghebbende
(€ 320) is afgeleid uit die prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarbij correcties toegepast voor de onder gemiddelde onderhoudstoestand, uitstraling en voorzieningen van de [adres 3] en de [adres 5] . Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Die wet is van toepassing op de waardering van woningen. Naarmate de inhoud van de woning in m3 toeneemt, neemt de waarde in het economische verkeer per kubieke meter af door een afnemend marginaal (woon)genot. [1] Belanghebbende gaat zelf uit van een hogere prijs per m3 dan waarmee rekening is gehouden in het taxatierapport. Die prijs per m3 heeft hij niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd. Daarnaast zou toepassing van die prijs per m3 leiden tot een hogere WOZ-waarde.
6. Perceel grootte
6.1
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat het perceel niet 178 m2, maar slechts 103 m2 is.
6.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aangetoond dat het perceel 178 m2 is, omdat de heffingsambtenaar op zitting heeft toegelicht dat in het kadaster staat dat het perceel 178 m2 is.
7. Redelijke termijn
7.1
Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de redelijke termijn is overschreden.
7.2
Artikel 6 EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak [2] is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. Uit diezelfde rechtspraak blijkt dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen zijn voor verlenging van die redelijke termijn.
7.3
Belanghebbende komt in aanmerking voor een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure. Het bezwaarschrift is op 28 februari 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 1 juni 2021 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 3 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift.
7.4
De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 1 x € 500,-.
7.5
De overschrijding van de redelijke termijn wordt volledig toegerekend aan de beroepsfase. De Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) dient daarom € 500,-. te betalen. De rechtbank merkt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in zoverre mede aan als partij in dit geding.
8. Conclusie
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het beroep tegen de WOZ-waarde is daarom ongegrond.
8.2
Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. Omdat overschrijding van de redelijke termijn komt door de lange duur van de beroepsfase, dient het griffierecht te worden vergoed door de Staat der Nederlanden. Belanghebbende heeft niet verzocht om een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500,-;
- draagt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) op de griffierechten tot een bedrag van € 47,- aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 1 juni 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).