Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/8553 WABOA
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaatsnaam] , eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Loon op Zand,verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghouder], te [plaatsnaam] (vergunninghouder)
gemachtigde: mr. G.H. Blom.
Procesverloop
In het besluit van 2 maart 2020 (primaire besluit) heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend.
In het besluit van 6 augustus 2020 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 1 april 2021.
Hierbij waren aanwezig eiser, [vertegenwoordiger vwr] namens het college en [vertegenwoordiger vergunninghouder] namens vergunninghouder, bijgestaan door mr. G.H. Blom.
Overwegingen
Feiten
1. Vergunninghouder is eigenaar van het pand aan het adres [straat] [nummer1] in [plaatsnaam] . Op de benedenverdieping van het pand is een winkel gevestigd. Op de bovenverdiepingen bevinden zich twee appartementen.
Vergunninghouder heeft bij het primaire besluit een omgevingsvergunning verkregen om de bestemming van de winkel naar kantoorruimte en woonruimte te wijzigen, om het pand te vernieuwen en verbouwen, de voorgevel te herstellen en de bovengelegen appartementen intern te verbouwen.
Eiser is eigenaar van het pand aan het adres [straat] [nummer2] in [plaatsnaam] . Dit pand is verhuurd. In het pand is een winkel gevestigd.
Geschil
2. Het gaat in deze procedure om de vraag of het college in redelijkheid de omgevingsvergunning aan vergunninghouder heeft kunnen verlenen.
Standpunt eiser
3. Eiser voert aan dat dat niet het geval is omdat niet duidelijk is wat precies vergund is en omdat sprake is van evident privaatrechtelijke belemmeringen.
Wettelijk kader
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Beoordeling
Omvang van de omgevingsvergunning
5.1
Eiser voert aan dat op de tekening bij de verleende omgevingsvergunning ook een plattegrond wordt aangegeven met daarin op de begane grond twee appartementen. Dit staat niet in de omschrijving van de verleende vergunning. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de appartementen op de begane grond niet in de publicatie van de omgevingsvergunning worden vermeld. Eiser voert voorts aan dat de plattegrond van de bestaande situatie niet in overeenstemming is met de huidige situatie omdat de ramen die aanwezig zijn in het bestaande pand op [straat] [nummer1] niet ingetekend zijn in de bestaande toestand en niet in de langdoorsnede van de bestaande toestand.
5.2
Het college voert aan dat dat een eventuele onduidelijkheid in de beschrijving niet relevant is voor de juistheid van zijn besluit. Een onjuiste bestaande toestand is niet van zodanige aard dat de omgevingsvergunning is verleend op basis van onjuiste gegevens. Tot slot is niet duidelijk waarom plattegrond niet in overeenstemming is met de bestaande situatie.
5.3
De rechtbank stelt vast dat in de aanvraag staat: ‘
Verbouwing van een bestaande winkel (...) tot een kantoorruimte waarbij de mogelijkheid is gecreëerd om het kantoor t.z.t. te splitsen en in te richten als grond gebonden appartementen.’ Verder wordt op de bouwtekening aangegeven: ‘
begane grond nieuw; appartementen’ en in de omgevingsvergunning staat: ‘
De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken en bijlagen deel uitmaken van de vergunning (...) De initiatiefnemer wil voor de korte termijn de begane grond gaan gebruiken voor zijn eigen kantoor. (...) Nadat initiatiefnemer elders kantoorruimte heeft gevonden, wordt de begane grond van het pand omgebouwd naar twee appartementen (...) Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het ruimtelijk aanvaardbaar is medewerking te verlenen aan voorliggend plan om het afwijkend gebruik voor kantoor en wonen toe te staan. (...)’.
Verbouwing van een bestaande winkel (...) tot een kantoorruimte waarbij de mogelijkheid is gecreëerd om het kantoor t.z.t. te splitsen en in te richten als grond gebonden appartementen.’ Verder wordt op de bouwtekening aangegeven: ‘
begane grond nieuw; appartementen’ en in de omgevingsvergunning staat: ‘
De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken en bijlagen deel uitmaken van de vergunning (...) De initiatiefnemer wil voor de korte termijn de begane grond gaan gebruiken voor zijn eigen kantoor. (...) Nadat initiatiefnemer elders kantoorruimte heeft gevonden, wordt de begane grond van het pand omgebouwd naar twee appartementen (...) Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het ruimtelijk aanvaardbaar is medewerking te verlenen aan voorliggend plan om het afwijkend gebruik voor kantoor en wonen toe te staan. (...)’.
5.4
De rechtbank gaat uit van de bouwtekening van de nieuwe situatie. De bouwtekening is gewaarmerkt en maakt onderdeel uit van de verleende omgevingsvergunning. Daarmee is duidelijk wat vergund is, namelijk wijziging van winkelruimte naar in eerste instantie kantoorruimte en vervolgens in woonruimte. Dat de huidige ramen niet op de tekening van de bestaande situatie staan, zoals eiser betoogt, doet daar niet aan af. De omgevingsvergunning ziet immers op wat gerealiseerd gaat worden, het ‘nieuwe’ gebouw, en niet op de bestaande situatie. Eiser wijst er terecht op dat in de publicatie van de omgevingsvergunning niet is vermeld dat ook de wijziging naar woonruimte is vergund, maar eiser is daardoor niet in zijn belangen geschaad. Hij heeft immers tijdig bezwaar kunnen maken tegen de verleende omgevingsvergunning en daarbij ook argumenten kunnen aanvoeren ten aanzien van deze twee appartementen in de oude winkelruimte.
5.5
De beroepsgrond slaagt niet.
Evidente privaatrechtelijke belemmeringen
5.6
Eiser voert verder aan dat sprake is van evidente privaatrechtelijke belemmeringen die aan de vergunningverlening in de weg staan. In de eerste plaats is op de bouwtekening een glazen pui ingetekend. Als vergunninghouder een glazen pui plaatst in de oostgevel is dat in strijd met artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarnaast wordt diezelfde oostgevel op de begane grond verlengd langs zijn pand waarin (nu geblindeerde) ramen zitten. Dat is in strijd met het burenrecht en in strijd met een bestaande erfdienstbaarheid die inhoudt dat de eigenaar van [straat] [nummer1] (nummer [nummer1] ) al datgene moet nalaten waardoor de lichtinval in de bestaande vensters in de westelijke gevel van het fabrieksgebouw op [straat] [nummer2] (nummer [nummer2] ) wordt belemmerd. Tot slot voert eiser aan dat in de vergunning wordt vermeld dat twee auto’s op het terrein (aan de achterzijde) kunnen parkeren. Dat is in strijd met het recht van overpad dat nummer [nummer1] heeft over het perceel van nummer [nummer2] om te komen van en te gaan naar de [straat2] .
5.7
Het college voert aan dat strijd met het BW een privaatrechtelijke aangelegenheid is die aan de burgerlijke rechter moet worden voorgelegd. Een erfdienstbaarheid levert geen evidente privaatrechtelijke belemmering op. Wel moeten de werkzaamheden conform de omgevingsvergunning uitgevoerd worden. Wanneer de voorschriften ten aanzien van parkeren niet worden nageleefd omdat parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, kan dit tot gevolg hebben dat de omgevingsvergunning wordt ingetrokken, aldus het college.
5.8
Vergunninghouder erkent dat een glazen pui in de oostgevel is weergegeven op de bouwtekening, maar stelt dat die er niet gaat komen. Het is wel de bedoeling ten behoeve van de geplande slaapkamer een raam te realiseren voor lichtinval en ontluchting op de plaats waar nu ook ramen aanwezig zijn. Voorts wijst vergunninghouder er op dat eiser de ramen in de gevel van zijn pand bij een verbouwing in 2000 volledig heeft dichtgemetseld, zodat verlenging van de gevel van vergunninghouder geen strijd met het burenrecht of de geldende erfdienstbaarheid oplevert.
5.9
De rechtbank overweegt dat privaatrechtelijke belemmeringen aan vergunning-verlening in de weg kunnen staan. Daarvan is sprake als er zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander de toestemming niet geeft en niet hoeft te geven (zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak met nummers ECLI:NL:RVS:2012:BY0377 en ECLI:NL:RVS:2019:1329).
glazen pui
5.1
De rechtbank is van oordeel dat niet zonder meer kan worden gesteld dat het aanbrengen van de glazen pui of een raam evident een privaatrechtelijke belemmering oplevert omdat ter zitting is gebleken dat op die plaats thans ook ramen aanwezig zijn, namelijk de ramen die volgens eiser op de bouwtekening van de bestaande situatie ontbreken. Dit maakt dat niet zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het burenrecht aan verlening van de gevraagde omgevingsvergunning in de weg staat.
5.11
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat in deze procedure de aanvraag van de omgevingsvergunning op basis van de gewaarmerkte bouwtekening voorligt. Op basis van die aanvraag is een glazen pui vergund. Vergunninghouder kan niet naar eigen goeddunken afwijken van de verleende omgevingsvergunning. Indien hij anders wil bouwen dan vergund is, zal hij een nieuwe aanvraag in moeten dienen of zal moeten worden vastgesteld dat sprake is van een wijziging van ondergeschikte aard.
muur langs de geblindeerde ramen
5.12
Vergunninghouder erkent dat hij voornemens is de gevel van nummer [nummer1] te verlengen, vlak langs de gevel met ramen van nummer [nummer2] . Daar staat tegenover dat eiser erkent dat de ramen op dit moment zijn dichtgemetseld. Ter zitting hebben partijen gediscussieerd over het definitieve karakter van de manier waarop de ramen zijn dichtgemetseld en over de vraag of eiser zich in dat geval nog op de gevestigde erfdienstbaarheid kan beroepen. Uit het feit dat deze discussie werd gevoerd en de uitkomst daarvan niet op voorhand valt vast te stellen, volgt dat niet kan worden gesteld dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Ook dit argument van eiser kan dus niet tot vernietiging van het bestreden besluit leiden.
parkeermogelijkheid
5.13
Tussen partijen staat vast dat op het perceel van nummer [nummer2] een erfdienstbaarheid rust ten behoeve van nummer [nummer1] om te komen van en te gaan naar de [straat2] . Uit de akte uit 1952 blijkt dat die erfdienstbaarheid een strook grond met een breedte van 140 cm betreft en dat daarvan met een bakfiets gebruik mag worden gemaakt. Eiser heeft ter zitting toegelicht dat niet met de auto achter nummer [nummer1] geparkeerd kan worden omdat 140 cm te smal is waardoor ook over een strook grond moet worden gereden waarop geen erfdienstbaarheid rust. Vergunninghouder betwist dit niet maar voert aan dat eiser in het verleden wel heeft toegestaan dat ook van die strook grond zonder erfdienstbaarheid gebruik werd gemaakt.
5.14
De rechtbank stelt vast dat het college niet in het primaire besluit en ook niet in het bestreden besluit heeft onderkend dat, teneinde te kunnen parkeren achter nummer [nummer1] , mogelijk gebruik moet worden gemaakt van een strook grond die geen eigendom is van nummer [nummer1] en waarop geen erfdienstbaarheid rust. Uit het bestreden besluit blijkt niet dat het college de juistheid van het standpunt van eiser heeft onderzocht. Zonder nadere toelichting van het college, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering als het inderdaad juist is dat de strook grond waarop de erfdienstbaarheid rust niet toereikend is om auto’s toegang tot het perceel van nr. [nummer1] te verschaffen. Er is op dit onderdeel sprake van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. Daarom kan het bestreden besluit geen stand houden Het beroep is dan ook gegrond en het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking.
5.15
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen, de zogeheten 'bestuurlijke lus'. De rechtbank ziet aanleiding om van deze mogelijkheid gebruik te maken en zal het college daartoe in de gelegenheid stellen. De rechtbank zal daarna beoordelen of de rechtsgevolgen van het te vernietigen (deel van het) besluit in stand kunnen blijven.
5.16
Het college moet nader onderzoek verrichten naar de parkeermogelijkheden achter nummer [nummer1] en daarbij motiveren of de erfdienstbaarheid op de strook grond van nr. [nummer2] toereikend is om vanaf de [straat2] achter nummer [nummer1] te kunnen parkeren. Het college zal moeten aangeven of de uitkomst van dit onderzoek aan de verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat.
5.17
De rechtbank zal de termijn waarbinnen het college het gebrek kan herstellen bepalen op zes weken. Als het college hiervan geen gebruik wil maken, dan dient hij dit binnen twee weken na de verzending van deze uitspraak aan de rechtbank mee te delen. Als het college wel gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eiser en vergunninghouder in de gelegenheid stellen binnen vier weken na ontvangst daarvan te reageren op de herstelpoging van het college. Daarna zal de rechtbank in beginsel opnieuw zonder zitting einduitspraak doen.
5.18
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak. Dit laatste betekent ook dat zij over de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- stelt het college in de gelegenheid om het gebrek in het bestreden besluit te herstellen binnen vier weken na verzending van deze tussenuitspraak, met inachtneming van wat onder 5.16 in deze tussenuitspraak is overwogen;
- draagt het college op om, als geen gebruik wordt gemaakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen, dat binnen twee weken na de verzending van deze tussenuitspraak aan de rechtbank mee te delen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier op 14 mei 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Dat kan worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de einduitspraak in deze zaak.
Wettelijk kader
Artikel 2.1 lid 1 onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo): Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: het bouwen van een bouwwerk
Artikel 2.10 lid 1 onder c Wabo: Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12.
Artikel 2.10 lid 2 Wabo: In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 Wabo: Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en, indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening, in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen.
Artikel 4 onderdeel 9 bijlage II Besluit omgevingsgrecht (Bor): Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking: het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.
Artikel 8.1 onder a en e Bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’: De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel en wonen, uitsluitend op de verdieping.