Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 19/3726 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
gemachtigde: mr. D.A.C. Janssen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, verweerder.
Procesverloop
In het besluit van 19 november 2018 (primair besluit) heeft het college een planschadevergoeding aan eiseres toegekend.
In het besluit van 1 juli 2019 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 22 november 2019.
Hierbij waren namens eiseres aanwezig: haar gemachtigde en [naam directeur] (directeur) en namens het college: [woordvoerder verweerder] .
De rechtbank heeft aanleiding gezien het onderzoek te heropenen en heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) opgedragen om een schadeberekening te maken aan de hand van een taxatie van de onroerende zaak kort voor en na de peildatum 18 augustus 2015.
De StAB heeft op 9 maart 2020 rapport uitgebracht. Zij heeft bij haar onderzoek voor de beantwoording van de vraag van de rechtbank een taxateur ingeschakeld, [naam taxateur] van Makelaars- en Assurantiekantoor [naam kantoor] te [woonplaats kantoor] . Het taxatierapport van 6 maart 2020 is als bijlage aan het StAB-rapport gehecht en de conclusie is in het StAB-rapport opgenomen.
Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op het rapport van de StAB te reageren.
Op 23 oktober 2020 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
De uitspraaktermijn is met zes weken verlengd.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is op 11 maart 2014 eigenaresse geworden van de onroerende zaak (woonhuis met ondergrond) plaatselijk bekend [adres onroerende zaak] , alsmede van de garage aan de [adres garage] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] .
Op 22 juni 2015 heeft de raad van de gemeente Tilburg het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 1] ’ vastgesteld. Dat plan is in werking getreden en onherroepelijk geworden op 18 augustus 2015.
Op 17 januari 2018 heeft eiseres een aanvraag voor planschadevergoeding ingediend.
Op 8 maart 2018 heeft eiseres de onroerende zaak verkocht.
Het college heeft naar aanleiding van de aanvraag advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). SAOZ heeft in oktober 2018 geadviseerd om een tegemoetkoming in planschade aan eiseres toe te kennen van € 6.800,=.
Bij het primaire besluit heeft het college de aanvraag, onder verwijzing naar het advies van SAOZ, toegewezen, waarbij het bedrag van de tegemoetkoming is bepaald op € 6.800,=.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. SAOZ heeft naar aanleiding van dat bezwaarschrift op 14 mei 2019 nader geadviseerd.
Bij het bestreden besluit is het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Het primaire besluit is daarbij in stand gelaten.
Omvang geding
2. Partijen zijn het met elkaar eens dat eiseres als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 1] ’ planschade heeft geleden en dat zij recht heeft op een tegemoetkoming. In geschil is of het college zich, voor wat betreft de hoogte van de planschadevergoeding, terecht heeft gebaseerd op het advies van SAOZ waarin de tegemoetkoming is bepaald op € 6.800,=.
Beroepsgronden
3. Eiseres voert aan dat er aanzienlijke planschade is veroorzaakt door de vaststelling van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’. Eiseres wijst op uitzichtverlies, schaduwwerking, afname situeringswaarde, aantasting privacy en toename van de aan de nieuwe woonfunctie gerealiseerde gebruiksintensiteit (waaronder geluid- en lichthinder). Eiseres stelt zich op het standpunt dat er diverse gebreken kleven aan het SAOZ-advies. Het advies is volgens haar inconsistent voor wat betreft de toename van de verkeershinder. Ook is in het advies geen onderbouwing gegeven in hoeverre de planologische voordelen de planologische nadelen deels zouden compenseren. Overigens stelt eiseres zich op het standpunt dat er helemaal geen sprake is van planologisch voordeel.
Voorts wijst eiseres op de gebrekkige waardering van de woning. Daarnaast betwist eiseres het door SAOZ gehanteerde percentage van 4% voor het normaal maatschappelijk risico. Eiseres ziet geen reden om af te wijken van het ter zake geldende wettelijk minimumpercentage van 2%. Eiseres heeft er verder nog op gewezen dat de woning dient als haar pensioenvoorziening en vindt dat dit ook een rol had moeten spelen in de belangenafweging van het college.
Wettelijk kader
4. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Op grond van artikel 6.3 van de Wro betrekt het college, met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade, bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval:
de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
Beoordelingskader
5. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
6. De rechtbank stelt voorop dat de SAOZ, volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) (o.a. 15 december 2010, LJ‑nummer BO7335), te beschouwen is als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Het college mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders, indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
7. De rechtbank stelt vast dat de beroepsgronden van eiseres betrekking hebben op de schadefactoren (planologische na- en voordelen) waarvan SAOZ is uitgegaan, op de berekening van het normaal maatschappelijk risico en op de waardering van de onroerende zaak. Deze zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.
Schadefactoren
8. SAOZ heeft de oorspronkelijke planologie – het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 3] ’ – vergeleken met het op 22 juni 2015 vastgestelde bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 1] ’.
SAOZ heeft de volgende planologische nadelen geconstateerd:
uitzichtverlies;
grotere schaduwwerking;
afname situeringswaarde;
aantasting privacy;
enige toename van de aan de nieuwe (woon)functies gerelateerde gebruiksintensiteit, zoals geluid- en lichthinder.
Daar heeft SAOZ als planologisch voordeel tegenover gesteld, het vervallen van diverse gebruiksfuncties ten behoeve van maatschappelijk instellingen. SAOZ heeft in dat verband toegelicht dat voorheen een divers gebruik mogelijk was ten behoeve van maatschappelijke instellingen, waaronder binnenrecreatie en –sport, op grond waarvan reeds in planologisch opzicht een aantasting van de privacy kon worden verwacht. Met betrekking tot de verkeershinder heeft SAOZ aangegeven dat eiseres in planologisch opzicht onder het oude regime reeds werd geconfronteerd met de aan verkeer verbonden nadelige gevolgen ter plaatse van de drukke [straatnaam 1] en dat er onder het nieuwe regime geen sprake is van een relevante toename van de verkeershinder. Daarbij heeft SAOZ opgemerkt dat in het nieuwe plangebied in de parkeerbehoefte zal worden voorzien.
SAOZ heeft in haar aanvullend advies van 14 mei 2019 een en ander nog nader toegelicht.
Het standpunt van eiseres, dat er helemaal geen sprake is van planologisch voordeel, is niet met een deskundig tegenrapport onderbouwd.
De rechtbank is van oordeel dat het advies van SAOZ voor wat betreft de vastgestelde schadefactoren, in het bijzonder het aangenomen planologisch voordeel, voldoende inzichtelijk is en daarmee voldoende is gemotiveerd. Daarbij zijn de planologische voor- en nadelen op deugdelijke wijze gewogen. Het college heeft ter zitting terecht opgemerkt dat niet is vereist dat de schadefactoren afzonderlijk per post worden begroot [1] .
Normaal maatschappelijk risico
9. Ter beoordeling aan de rechtbank ligt vervolgens de vraag voor of er bij het toekennen van de tegemoetkoming in de planschade redelijkerwijs aanleiding bestond om de forfaitaire drempel van 2% van het normaal maatschappelijk risico te verhogen naar 4%.
10. Voorop dient te worden gesteld dat, volgens vaste jurisprudentie van de AbRS, bijvoorbeeld de uitspraak van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530), de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
De AbRS heeft ook meerdere malen overwogen – onder meer in haar uitspraak van 10 oktober 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3272) – dat de vraag, of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen.
In de hiervoor vermelde uitspraak van 10 oktober 2018 heeft de AbRS tevens overwogen dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel is, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
11. SAOZ heeft in haar advies geconcludeerd dat een aftrek van 4% in dit geval recht doet aan de omstandigheden. Volgens SAOZ is de ontwikkeling aan te merken als een ‘normale maatschappelijke ontwikkeling die gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag’. SAOZ heeft daarbij rekening gehouden met de aard van de ontwikkeling (namelijk een inbreiding van gestapelde (zorg)woningen in de bebouwde kom) en de structuur van de omgeving (namelijk centrumgebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid). SAOZ is uitgegaan van een ‘gedeeltelijk’ passende ontwikkeling, omdat er sprake is van gestapelde woningbouw, terwijl deze voorheen in het plangebied en de directe omgeving slechts in beperkte mate voorkwam. SAOZ heeft ook rekening gehouden met de jurisprudentie, waar in gevallen als deze de drempel wegens normaal maatschappelijk risico op een hoger percentage wordt gezet dan 2 en een lager percentage dan 5.
Het college heeft in het bestreden besluit het advies van SAOZ overgenomen en heeft daar nog een aantal afwegingen aan toegevoegd. Het college heeft van belang geacht dat aan de oostzijde van de [straatnaam 1] (de zijde waar het object van eiseres is gesitueerd) op de peildatum planologisch sprake was van hoge bebouwingsmogelijkheden. Concreet heeft het college daarbij gewezen op – onder meer – de panden [adres panden] , de gestapelde woningbouw aan de [straatnaam gestapelde woningbouw] , maar ook de bebouwingsmogelijkheden tot 11 meter hoogte binnen de gemengde bestemming langs de Berkdijksestraat, alsmede het gegeven dat de woning van eiseres zelf ook 10 meter hoog mag zijn. Het college heeft op basis daarvan geconcludeerd dat SAOZ in redelijkheid tot haar standpunt heeft kunnen komen dat de nieuwe ontwikkeling gedeeltelijk als passend kan worden aangemerkt en dat zij in redelijkheid tot een aftrek van 4% wegens normaal maatschappelijk risico heeft kunnen komen.
De rechtbank acht de door het college gemaakte belangenafweging voldoende zorgvuldig en niet onredelijk. Dat het college daarbij niet specifiek heeft gemotiveerd waarom het heeft gekozen voor een percentage van 4% en niet – bijvoorbeeld – 3%, acht de rechtbank niet onzorgvuldig, noch onredelijk. De rechtbank is op basis van de gegeven motivering in het planschadeadvies van SAOZ en in het bestreden besluit er voldoende van overtuigd waarom er in dit geval aanleiding bestaat een drempel vanwege normaal maatschappelijk risico te hanteren die – in lijn met de jurisprudentie – tussen de 2 en 5% ligt, maar dichterbij de 5% ligt dan bij de 2%.
Taxatie
12. De waarde van de onroerende zaak is per peildatum, 18 augustus 2015, door de taxateur van SAOZ getaxeerd op € 330.000. Op basis van het nieuwe planologisch regime is de waarde van het object getaxeerd op € 310.000. De planologische vergelijking levert volgens SAOZ een planschade op van € 20.000. Het taxatierapport is bij het advies gevoegd.
In bezwaar heeft eiseres een taxatierapport van [naam makelaar 1] ingebracht, waarbij de waarde van de onroerende zaak per 14 december 2016 is getaxeerd op € 240.000,=.
De rechtbank heeft in het grote verschil in de getaxeerde waarde door de verschillende taxateurs aanleiding gezien om de StAB in te schakelen als onafhankelijk deskundige. Aan de StAB is gevraagd om een schadeberekening te maken aan de hand van een taxatie van de onroerende zaak kort voor en na de peildatum 18 augustus 2015.
De door StAB ingeschakelde taxateur [naam taxateur] heeft de onroerende zaak in de oude planologische situatie per peildatum 18 augustus 2015 getaxeerd op € 185.000,= in verhuurde staat en op € 235.000,= in niet verhuurde staat. In de nieuwe planologische situatie is de onroerende zaak getaxeerd op € 185.000,= in verhuurde staat en op € 230.000,= in niet verhuurde staat. StAB heeft vervolgens aangegeven dat er alleen sprake is van planschade indien wordt uitgegaan van de situatie dat het object in niet verhuurde staat is, en dat die planschade dan € 5.000,= bedraagt.
13. Eiseres heeft de taxatie van [naam taxateur] voorgelegd aan makelaar [naam makelaar 2] . [naam makelaar 2] heeft met verbazing gereageerd op de taxatie van [naam taxateur] . Onder verwijzing naar die reactie stelt eiseres zich op het standpunt dat de taxatie van [naam taxateur] gebrekkig en niet bruikbaar is. Eiseres stelt zich onder verwijzing naar de reactie van [naam makelaar 2] op het standpunt dat als waarde van de woning voor de peildatum de door SAOZ getaxeerde waarde van € 330.000,= moet worden aangehouden, en voor de waarde na de peildatum de door [naam taxateur] getaxeerde waarde van € 230.000,= danwel (subsidiair) de door [naam makelaar 1] getaxeerde waarde van € 240.000,=.
Het college heeft in reactie op het deskundigenrapport en de taxatie van [naam taxateur] laten weten daarin een bevestiging te lezen dat het de tegemoetkoming in de planschade in redelijkheid heeft kunnen vaststellen op € 6.800,=.
14. De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd en in de reactie van [naam makelaar 2] geen reden tot twijfel aan de taxatie van de door de StAB ingeschakelde taxateur. De door [naam makelaar 2] geuite verbazing is niet met objectieve argumenten onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank is het StAB-rapport op zorgvuldige wijze tot stand gekomen en is de taxatie van [naam taxateur] voldoende inzichtelijk gemotiveerd. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de conclusies van de StAB.
Het volgen van het deskundigenrapport zou eiseres in een slechtere positie brengen dan de positie waarin zij zou hebben verkeerd als zij geen beroep tegen het bestreden besluit zou hebben ingesteld. Het verbod op ‘reformatio in peius’ verzet zich daartegen. Daarom komt de rechtbank tot het oordeel dat het college voor wat betreft de hoogte van de planschadevergoeding heeft mogen uitgaan van het advies van SAOZ, te weten een planschadevergoeding van € 6.800,=.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond.
Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Karsten-Badal, rechter, in aanwezigheid van N.A. D’Hoore, griffier, op 15 januari 2021, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De rechter is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.