ECLI:NL:RBZWB:2021:1077 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Vernietiging omgevingsvergunning voor bouw sociale huurap...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Bestuursrecht

zaaknummers: BRE 21/64 WABOA VV en BRE 20/10254 WABOA

uitspraak van 10 maart 2021 van de voorzieningenrechter in de zaak tussen

[namen verzoekers], te [woonplaats verzoekers], verzoekers,

gemachtigde: mr. M.A. de Boer,

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.

Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:

[naam vergunninghouder], te [woonplaats vergunninghouder], vergunninghouder.

Procesverloop

Verzoekers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van 2 november 2020 van het college (bestreden besluit) waarbij het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning heeft verleend om op de percelen [adres percelen] te [plaats percelen] zes appartementen te kunnen realiseren. Verzoekers hebben daarnaast de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 24 februari 2021.

Verzoeker is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verzoekster heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Stam. Vergunninghouder is verschenen, samen met zijn echtgenote [naam echtgenote].

Overwegingen

1.Feiten

Op 12 juni 2019 heeft het college van vergunninghouder een aanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning om op de percelen [adres percelen] te [plaats percelen] een woongebouw met zes appartementen in twee lagen te kunnen realiseren.

Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 1] en het Parapluplan parkeren. De strijdigheid met bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 1] bestaat eruit dat de zijdelingse afstand tot het perceel [naam perceel 2] te klein is, het bouwplan dieper is en de goothoogte aan de achterzijde hoger is dan is toegestaan. Verder is het aantal woningen in strijd met het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 1]. Op grond van dat bestemmingsplan zijn ter plaatse alleen twee aaneengesloten woningen toegelaten. De strijdigheid met het Parapluplan parkeren bestaat eruit dat niet volledig op eigen terrein in de parkeerbehoefte kan worden voorzien.

Vanwege deze strijdigheden ziet de aanvraag niet alleen op de activiteit “bouwen” maar ook op “gebruiken in strijd met het bestemmingsplan”.

De Welstands- en monumentencommissie Gemeente Schouwen-Duiveland heeft op

14 januari 2020 negatief geadviseerd, omdat het plan niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

Het college heeft kenbaar gemaakt om ondanks het negatieve welstandsadvies voornemens te zijn de omgevingsvergunning te verlenen.

Verzoekers hebben vervolgens hun zienswijze op dit voornemen naar voren gebracht. Zij wonen in de woning aan [adres verzoekers]. Hun perceel grenst direct aan het perceel waarop de appartementen voorzien zijn.

De zienswijze heeft niet geleid tot een wijziging van het voornemen. Bij het bestreden besluit heeft het college aan vergunninghouder de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Aan de omgevingsvergunning is het voorschrift verbonden dat de zes woningen allen (100%) uitsluitend gebruikt mogen worden ten behoeve van de verhuur in de woningbouwcategorie sociale huurwoning.

Verzoekers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit en daarnaast verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

2.Spoedeisend belang

Op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.

Gebleken is dat vergunninghouder gestart is met bouwwerkzaamheden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er dan ook voldoende gebleken van een spoedeisend belang van verzoekers.

3.Uitspraak in voorlopige voorziening en beroep

De voorzieningenrechter is van oordeel dat nader onderzoek niet kan bijdragen aan de beoordeling van de hoofdzaak en doet daarom op grond van artikel 8:86 van Pro de Awb niet alleen uitspraak op het verzoek om voorlopige voorziening, maar ook op het beroep.

4.Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor de inhoudelijke beoordeling is opgenomen in een bijlage bij deze uitspraak.

5.Beoordeling

5.1

Verklaring van geen bedenkingen

Het college heeft de omgevingsvergunning voor het gebruiken in strijd met het bestemmingsplan verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Bij vergunningverlening op die grondslag is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist. In dit geval heeft de gemeenteraad de verklaring van geen bedenkingen op 29 oktober 2020 verleend. Verzoekers hebben aangevoerd dat het verlenen van de verklaring van geen bedenkingen niet in lijn is met een amendement van 22 mei 2019. Daarin is bepaald dat bij woningbouwplannen in een anterieure overeenkomst wordt vastgelegd dat een bijdrage in een transitiefonds moet worden gedaan, tenzij het gaat om sociale huurwoningen die bestemmingsplanmatig zijn vastgelegd. Hier zijn de woningen niet bestemmingsplanmatig vastgelegd, maar heeft vergunninghouder desondanks geen bijdrage aan het transitiefonds hoeven betalen
.De gemeenteraad had de verklaring van geen bedenkingen volgens verzoekers daarom moeten weigeren.

De voorzieningenrechter volgt verzoekers daarin niet. In artikel 6.5, tweede lid, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is bepaald dat een verklaring van geen bedenkingen alleen kan worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Hoewel het bestaan van een transitiefonds raakvlakken heeft met ruimtelijke ordening, vormt het al dan niet ten onrechte ontbreken van een bijdrage in dat fonds naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen weigeringsgrond in de zin van artikel 6.5, tweede lid van het Bor.

5.2

Toevoegen van vier woningen

Verzoekers hebben daarnaast aangevoerd dat er sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat het toevoegen van in totaal vier woningen niet past in het beleid. Verzoekers hebben daarbij gewezen op de Woonvisie 2018-2027 van de gemeente Schouwen-Duiveland (de Woonvisie).

Van de aanvraag voor de omgevingsvergunning maakt een ruimtelijke onderbouwing onderdeel uit. Daarin is opgemerkt dat het conform het bestemmingsplan ter plaatse bouwen van twee aaneengesloten woningen in de koopsector niet aansluit bij de woningbehoefte en

vraag in [plaats percelen]. Gelet op de ligging dichtbij het centrum van [plaats percelen], is de locatie bij uitstek geschikt voor jonge economisch gebonden starters op de woningmarkt. Er wordt daarom ingezet op de bouw van kleine appartementen in de huursector voor starters met een inkomen onder de sociale huurgrens.

In het bestreden besluit heeft het college zich op het standpunt gesteld dat de realisatie van zes appartementen voor sociale verhuur in het licht van het woonbeleid een passende en gewenste ontwikkeling is. Er is sprake van een toename in de vraag naar appartementen, terwijl het aanbod van goedkopere huurwoningen laag is. Het plan speelt daarop in. Het plan voorziet in appartementen geschikt voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Ten minste drie van de appartementen zijn daarnaast levensloopbestendig, zodat daarmee ook de leeftijdsgroep van 55+ kan worden bediend.

Het feit dat het college in het bestreden besluit in aanvulling op de aanvraag ook de doelgroep van 55+ in aanmerking heeft genomen, betekent anders dan verzoekers hebben aangevoerd niet dat het bestreden besluit daarom per definitie geen stand zou kunnen houden. Bepalend is niet welke doelgroep feitelijk gebruik zal gaan maken van de woningen. Dat laat onverlet dat als het college een omgevingsvergunning wil verlenen, er in het licht van de goede ruimtelijke ordening wel moet zijn gebleken dat er behoefte bestaat aan appartementen voor sociale verhuur. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat de omstandigheid dat er een actuele vraag is naar deze nieuwbouwappartementen, moet worden onderscheiden van de vraag of er een additionele woningvraag is, bovenop de bestaande woningvoorraad.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende gebleken van een aanvullende behoefte aan 1 of 2-persoonsappartementen voor sociale verhuur.

De voorzieningenrechter neemt daarbij de Woonvisie in aanmerking. Daaruit volgt

-samengevat- dat de krimp van de bevolking op Schouwen-Duiveland doorzet. Het aantal huishoudens neemt nog wel een aantal jaar toe. Maar op de langere termijn (rond 2025) zal het aantal huishoudens stagneren en uiteindelijk afnemen. Daarnaast neemt het aantal ouderen verder toe, terwijl het aantal jongeren daalt.

In de Woonvisie is onder kwantitatieve ambities omschreven dat er volgens de prognose gedurende 10 jaar een groei is met ongeveer 245 huishoudens. Daarna slaat de huishoudensgroei om in huishoudensafname. In de Woonvisie is geconstateerd dat er in de groeikernen ([namen groeikernen]) de meeste potentie is om de uitbreidingsvraag te hosten (480 huishoudens). Daar tegenover staat een (extra) afname van het aantal huishoudens in de overige kernen met op termijn negatieve effecten op de woningmarkt en een sloopopgave (235 woningen) in deze kernen
.

In de Woonvisie is bij kwalitatieve ambities omschreven dat uitbreiding van de woningvoorraad alleen gewenst is in de groeikernen. [plaats percelen] is geen groeikern, maar een balanskern. In de balanskernen is voor de komende tien jaar een stagnatie van de groei of lichte afname van de woningvraag te verwachten. De huishoudensontwikkeling is te verwaarlozen. In de bestaande voorraad zou de focus daarom op instandhouding moeten liggen. In de balanskernen zijn er in principe geen tot weinig toevoegingen. In deze kernen wordt volgens de Woonvisie ingespeeld op de kwalitatieve behoefte door sloop of wegbestemmen van incourante woningen en nieuwbouw van gewenste woningen. Er wordt in principe alleen nieuwbouw gerealiseerd door sloop of wegbestemmen van een woontitel elders
.Dit vraagt wel om een strategie en beleid gericht op het voorkomen van problemen in de kernen. Om die reden kan alleen sprake zijn van een tijdelijke toevoeging van extra woningen. Een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken, kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Kwalitatief toevoegen is daarbij omschreven als de juiste woning voor de doelgroep in het juiste segment.

Verder is bij de kwalitatieve ambities omschreven dat in de bestaande voorraad wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte van alle doelgroepen en dat met name aanvullende nieuwbouw voor de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens van 55+ wordt gerealiseerd. Dat betekent het bouwen van appartementen/grondgebonden nultredewoningen.

In het kwantitatieve kader voor de eigen behoefte is ten aanzien van het in Renesse heersende woonmilieu “Wonen aan de kust” opgemerkt dat kernen in dit woonmilieu relatief het meest vergrijzen. In dit woonmilieu ligt het accent op de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens (ouderen en alleenstaanden) en levensloopgeschikt bouwen. In dit woonmilieu is vooral behoefte aan appartementen/nultrede woningen in de middeldure huur (€ 600,- tot € 850,-) en betaalbare koopwoningen tot € 200.000,-. Als kwalitatief beleidsaccent is onder meer genoemd het realiseren van levensloopgeschikte woningen waarbij de voordeur zonder traplopen te bereiken is en het vergroten van het aandeel middeldure huurwoningen. Ten aanzien van sociale huurwoningen is opgemerkt dat er ongeveer 4.200 sociale huurwoningen zijn en rond de 3.200 huishoudens die een beroep doen op de sociale huursector, zodat ongeveer 1.000 woningen van corporaties flexibel in te zetten zijn. Deze 1.000 woningen kunnen aan de voorraad worden onttrokken, bijvoorbeeld door sloop, maar ze kunnen -mits de kwaliteit dat toelaat- ook duurder worden gemaakt zodat ze in het dure huursegment vallen.

Uit het voorgaande volgt dat in [plaats percelen] volgens de Woonvisie alleen een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende gebleken dat met deze zes appartementen voorzien wordt in een specifieke kwalitatieve opgave. Uit de Woonvisie blijkt immers niet van een tekort aan sociale huurwoningen. Daarnaast is niet gebleken van een toegenomen vraag. Het aantal jongeren in [plaats percelen] neemt de komende jaren af en voor de doelgroep van 1- en 2-persoonshuishoudens van 55+ wordt in de Woonvisie weliswaar gesproken over aanvullende nieuwbouw, maar niet in het segment sociale huur. In die doelgroep is vooral behoefte aan levensloopbestendige woningen in de middeldure huursegment en aan betaalbare koopwoningen.

Ter zitting is namens het college naar voren gebracht dat sprake is van voortschrijdend inzicht en dat de ervaring leert en ook recente cijfers laten zien dat er door vergrijzing een enorme vraag is naar sociale huurwoningen, in het bijzonder woningen met een volledig woonprogramma gelijkvloers. Hoewel er in de gemeente nog wel sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn die grondgebonden en staan ze niet op de juiste locatie. In [plaats percelen] zelf zijn er amper sociale huurwoningen en nauwelijks in de vorm van appartementen.

De voorzieningenrechter ziet daarin onvoldoende aanleiding om niet langer uit gaan van de Woonvisie. Niet alleen is de Woonvisie betrekkelijk recent vastgesteld (28 juni 2018), maar bovendien heeft het college de stelling dat uit recente cijfers blijkt dat er door vergrijzing een enorme vraag is naar sociale huurwoningen niet met die cijfers onderbouwd. Ook aan de stelling dat de ervaring leert dat er vraag is, kent de voorzieningenrechter niet het gewicht toe dat het college daaraan toekent. Dat er voor de tiny houses nabij [adres percelen] meer aanmeldingen waren dan er huisjes beschikbaar waren, betekent niet dat dat ook geldt voor 1- en 2-persoonsappartementen in het segment sociale huur. Daar komt bij dat de huidige vraag naar woningen niet betekent dat er ook structureel een aanvullende woningbehoefte is, bovenop de bestaande woningvoorraad.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college in het licht van de Woonvisie onvoldoende gemotiveerd dat er een structurele aanvullende behoefte bestaat aan 1- en 2-persoonsappartementen in het segment sociale huur.

5.3

Welstandsadvies

Het college heeft ter zitting toegelicht dat van het negatieve welstandsadvies is afgeweken, omdat het college een zwaarder gewicht heeft toegekend aan de bouw van sociale huurwoningen.

Op grond van artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op de activiteit “bouwen” de omgevingsvergunning geweigerd als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het college van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend. Het college mag volgens vaste rechtspraak op grond van overwegingen van algemeen belang, zoals economische of maatschappelijke belangen, maar ook vanwege individuele omstandigheden die de aanvrager betreffen van een negatief welstandsoordeel afwijken (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:8). Indien het college vindt dat andere belangen aanleiding geven om van een negatief welstandsadvies af te wijken, dan dient het college dat standpunt deugdelijk te motiveren.

Omdat niet gebleken is van een structurele aanvullende behoefte aan huurappartementen in het segment sociale huur, kan de door het college gegeven motivering de keuze om van het negatieve welstandsadvies af te wijken naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dragen.

6.Conclusie

Omdat aan het bestreden besluit motiveringsgebreken kleven, zal het beroep gegrond worden verklaard en zal de voorzieningenrechter het bestreden besluit vernietigen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.

Het college zal daarom een nieuw besluit moeten nemen op de aanvraag met inachtneming van deze uitspraak.

Er is geen aanleiding om in afwachting van het nieuwe besluit op de aanvraag een voorlopige voorziening te treffen. Door de vernietiging van het bestreden besluit beschikt vergunninghouder niet langer over een omgevingsvergunning zodat ter plaatse niet langer bouwwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd. De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening dan ook af.

7.Proceskosten en griffierecht

Nu het beroep gegrond wordt verklaard, bepaalt de voorzieningenrechter dat het college aan verzoekers het door hen betaalde griffierecht voor het beroep (€ 178,-) vergoedt. Vanwege de uitkomst van de zaak ziet de voorzieningenrechter ook aanleiding te bepalen dat het college aan verzoekers het door hen betaalde griffierecht voor het verzoek om voorlopige voorziening (€ 181,-) vergoedt.

De voorzieningenrechter veroordeelt het college in de door verzoekers gemaakte proceskosten. Vanwege de uitkomst van de zaak heeft die proceskostenveroordeling ook betrekking op het verzoek om voorlopige voorziening.

Deze kosten stelt de voorzieningenrechter op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.602,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het indienen van het verzoekschrift om een voorlopige voorziening, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,‑ en wegingsfactor 1).

Beslissing

De voorzieningenrechter:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
draagt het college op een nieuw besluit te nemen op de aanvraag inachtneming van deze uitspraak;
wijst het verzoek om voorlopige voorziening af;
draagt het college op het betaalde griffierecht van € 359,- aan verzoekers te vergoeden;
veroordeelt het college in de proceskosten van verzoekers tot een bedrag van € 1.602,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. W.J.C. Goorden, griffier, op 10 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.

De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen.

voorzieningenrechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan voor zover daarbij is beslist op het beroep binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

BIJLAGE

Wabo en Bor

Artikel 2.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:

a. het bouwen van een bouwwerk,

b. (…),

c. het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.

Artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo bepaalt -kort gezegd- dat voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning wordt geweigerd indien het bouwplan niet voldoet aan: (a) het bouwbesluit, (b) de bouwverordening (c) het bestemmingsplan of (d) de redelijke eisen van welstand.

Op grond van het tweede lid, wordt in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.

Ingevolge artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo kan de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:

a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan:

3º in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

Artikel 2.27, eerste lid, eerste volzin, van de Wabo bepaalt dat in bij wet aangewezen categorieën van gevallen een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft.

Artikel 6.5, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) bepaalt dat voor zover een aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet, de omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet wordt afgeweken van het bestemmingsplan niet wordt verleend dan nadat de gemeenteraad van de gemeente waar het project geheel of in hoofdzaak zal worden of wordt uitgevoerd, heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft.

Het tweede lid bepaalt dat de verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening.

Bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 2]

Op grond van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan 2] geldt op de percelen [adres percelen] te [plaats percelen] de bestemming “Wt 4” “Woondoeleinden twee aaneen”

De planregels voor de bestemming “Woondoeleinden” zijn neergelegd in artikel 6.

In artikel 6.1 is bepaald dat de op de plankaart voor “Woondoeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd voor de huisvestiging van personen. Ter plaatse van de op de plankaart opgenomen subbestemmingen zijn de gronden bestemd voor

Wt: twee aaneen gebouwde woningen.

In artikel 3.1 is bepaald dat met betrekking tot het bouwen van woningen de volgende bepalingen gelden:

c. de breedte van een woning -een aan- of uitbouw en/of aangebouwd bijgebouw als genoemd in lid 2 sub b niet meegerekend- bedraagt op de gronden met de subbestemming t: minimaal 5 meter en maximaal 15 meter

e. de afstand tussen de woning -een aan- of uitbouw en/of aangebouwd bijgebouw als genoemd in lid 2 sub b niet meegerekend- en de zijdelings perceelsgrens bedraagt minimaal op de gronden met de subbestemming t. 3 meter (aan één zijde)

f. de dakvoethoogte bedraagt maximaal de op de plankaart aangegeven maat
(= 4)

g. de totale hoogte van een woning bedraagt maximaal 10 meter, tenzij op de plankaart anders is aangegeven