ECLI:NL:RBZWB:2019:2646

• Datum uitspraak: 27 maart 2019
• Publicatiedatum: 13 juni 2019
• Zaaknummer: 7056039 CV EXPL 18-2912
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.J.G. Eijssen-Vruwink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bemiddelingsvergoeding bij verhuur, 7:264 BW jo. 7:417 BW, via website van derden

In deze zaak vorderde eiser, vertegenwoordigd door Florijn Incasso B.V., betaling van bemiddelingskosten van gedaagde, die in persoon procedeerde. De vordering betrof een bedrag van € 939,26, vermeerderd met wettelijke rente over een deel van dit bedrag. Eiser stelde dat hij bemiddelingskosten had betaald aan gedaagde, die een bemiddelingsovereenkomst had gesloten, maar dat deze kosten onverschuldigd waren omdat gedaagde in strijd met de wet had gehandeld door dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen. Gedaagde voerde verweer en stelde dat hij geen dubbele kosten had berekend en dat de vordering verjaard was.

De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen eiser en gedaagde, en dat gedaagde ook een overeenkomst had met de verhuurder. Dit leidde tot de conclusie dat gedaagde geen recht had op bemiddelingskosten van eiser, omdat hij in feite twee heren diende, wat in strijd is met de wet. De rechter oordeelde dat de bemiddelingskosten onverschuldigd waren betaald en dat eiser recht had op terugbetaling van het bedrag van € 816,75, vermeerderd met rente. Daarnaast werden ook buitengerechtelijke kosten toegewezen. Gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de bescherming van huurders tegen onredelijke bemiddelingskosten en bevestigt dat bemiddeling in de context van verhuur aan strikte regels is gebonden. De rechter wees de vordering van eiser toe en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 7056039 CV EXPL 18-2912

vonnis d.d. 27 maart 2019

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: Florijn Incasso B.V. te Assen,

tegen

[gedaagde] ,

[adres 1] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het verwijzingsvonnis in deze zaak van de kantonrechter te Middelburg van 6 juni 2018 met de daarin genoemde stukken;

b. het oproepingsexploot van 28 juni 2018 en de daaraan gevoegde stukken;

c. de conclusie van repliek van 5 september 2018 met producties;

d. de conclusie van dupliek van 31 oktober 2018 met producties.

2. Het geschil

2.1

[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 939,26, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 816,75 vanaf 16 oktober 2013, dan wel 29 maart 2017 of 22 februari 2018, tot aan de dag van de algehele voldoening en over een bedrag van € 122,51 vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vordering.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- [gedaagde] exploiteert een onderneming, die zich onder andere richt op de huur en verhuur van woningen;

- tussen partijen is een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waaruit resulteerde dat [eiser] woonachtig werd te ( [adres 2] ;

- op 16 oktober 2013 is een factuur van [gedaagde] aan [eiser] verzonden voor een bedrag van € 816,75 (inclusief btw) aan bemiddelingskosten, een bedrag van € 326,61 voor de huur voor de periode 17 oktober 2013 tot en met 31 oktober 2013 en een bedrag van € 675,00 als waarborgsom;

- [eiser] heeft deze bemiddelingskosten op 16 oktober 2013 aan [gedaagde] voldaan.

3.2

[eiser] vordert terugbetaling van door hem betaalde bemiddelingskosten, te vermeerderen met rente en kosten. Hij stelt dat hij de woning heeft ontdekt op de website Pararius.nl. Na doorklikken op voornoemde website bleek dat [eiser] werd doorgelinkt naar de site van [gedaagde] . Hij kon enkel contact opnemen met [gedaagde] om de woning te gaan huren. De woning kon vervolgens alleen bezichtigd en gehuurd worden indien [eiser] akkoord ging met de bemiddelingskosten van [gedaagde] . De waarborgsom en de huur voor de eerste periode vóór de sleuteloverdracht zijn door [eiser] overgemaakt aan [gedaagde] , die deze bedragen na de sleuteloverdracht aan de verhuurder zou doorstorten. Gelet op het vorenstaande is volgens [eiser] sprake van een situatie van artikel 4:417 lid 4 BW jo 7:425 en 7:427 BW (“dienen van twee heren”), hetgeen met zich brengt dat sprake is van niet redelijk voordeel. Het overeengekomen beding tot betaling van bemiddelingskosten is om die reden nietig en [eiser] heeft de bemiddelingskosten derhalve onverschuldigd betaald, aldus [eiser] .

3.3

[gedaagde] voert aan dat de woning niet op zijn site vermeld stond. Vanuit het netwerk van [gedaagde] heeft hij de woning voor en in opdracht van [eiser] gevonden. Voor zover de woning al op de site van [gedaagde] stond, konden verhuurders hun woningen om niet op de website van [gedaagde] plaatsen. Er zijn dan ook geen dubbele bemiddelingskosten in rekening gebracht, zodat geen beroep kan worden gedaan op artikel 7:417 lid 4 BW. Ook is er geen onredelijk voordeel genoten. Hij verwijst daarbij naar een door hem overgelegde verklaring van de verhuurder. Voor zover al dubbele bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht, zou in dat geval de vordering zijn verjaard. De vernietiging van het beding heeft immers een verjaringstermijn van drie jaar. Voor zover de vordering toewijsbaar is, dient de rente te worden toegewezen na de ingebrekestelling van 14 maart 2017.

3.4

De kantonrechter overweegt dat [eiser] primair een beroep doet op artikel 7:264 BW en op de nietigheid van het overeengekomen beding uit hoofde waarvan [eiser] de bemiddelingskosten heeft betaald aan [gedaagde] . Tussen partijen staat vast dat tussen [eiser] en [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. De vraag ligt voor of ook tussen de verhuurder en [gedaagde] sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, dient [gedaagde] immers twee heren en kan aan [eiser] , als consument, geen loon in rekening worden gebracht. De reden daarvan is dat artikel 7:417 lid 4 niet alleen beoogt te voorkomen dat een bemiddelaar, zoals [gedaagde] , voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij tweezijdige bemiddeling alleen de huurder courtage zou moeten betalen.

3.5

Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van de verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (zie HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:2015:3099). Ook indien
[naam] geen eigen website van [gedaagde] is komt daaraan naar het oordeel van de kantonrechter geen doorslaggevende betekenis toe. De woning werd volgens [eiser] op genoemde website als te huur aangeboden met vermelding van de contactgegevens van [gedaagde] . In dat opzicht vervulde de website
[naam] dezelfde functie als een eigen website, namelijk om woningzoekenden die geïnteresseerd waren in het huren van die woning naar zich toe te halen.

3.6

[gedaagde] heeft betwist dat de woning op de website van pararius of zijn eigen website heeft gestaan. Volgen hem heeft [eiser] hem met een algemene zoekvraag benaderd, waarna [gedaagde] hem foto’s van de woning heeft toegestuurd.

3.7

De kantonrechter is van oordeel dat in het midden kan blijven of de woning op de website van pararius of [gedaagde] heeft gestaan, omdat uit hetgeen hierna wordt overwogen ook reeds volgt dat [gedaagde] ook van de verhuurder opdracht heeft gekregen een huurovereenkomst te sluiten. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

3.8

[gedaagde] heeft [eiser] de huur over de periode van 17 oktober 2013 tot en met 31 oktober 2013 en de borg op haar eigen rekeningnummer laten betalen. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat [gedaagde] dit enkel ten behoeve van [eiser] heeft gedaan. Het ligt veeleer voor de hand dat [gedaagde] de betaling namens de verhuurder in ontvangst heeft genomen. Voorts heeft [gedaagde] de bezichtiging van de woning verzorgd. [eiser] heeft hierover -hetgeen onweersproken is gebleven- gesteld dat bij de bezichtiging de verhuurder niet aanwezig was. Een bezichtiging is er in de regel op gericht om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de verhuurder en een aspirant-huurder. Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien maakt dat voldoende is komen vast te staan dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst reeds een rechtsverhouding bestond tussen [gedaagde] en de verhuurder. Dit maakt dat sprake is van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie - het dienen van twee heren - en [gedaagde] geen recht had op courtage jegens [eiser] .

3.9

Nu [eiser] bemiddelingskosten heeft moeten betalen is sprake van een voordeel dat is bedongen in verband met de totstandkoming van die huurovereenkomst. Het door [gedaagde] bedongen voordeel is een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW. Uit de nota naar aanleiding van het verslag van 29 september 2015 betreffende de wijziging van artikel 7:417, vierde lid, BW en van artikel 7:427 BW in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten (Kamerstukken II, 2015/2016, 34 207, nr. 5, pag. 3-4) volgt dat indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW vast staat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, daarmee ook vaststaat dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 BW een niet redelijk voordeel opleveren dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. Daarnaast is de strekking van artikel 7:264 BW om partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (vgl. Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767).

3.1

Het voormeld bedingen van een niet redelijk voordeel is op grond van lid 2 van artikel 7:264 BW nietig. Het beroep op verjaring dat door [gedaagde] is gedaan slaagt niet. In tegenstelling tot een beroep op vernietiging op grond van artikel 7:417 lid 4 BW is in onderhavig geval sprake van een
nietig (courtage)beding op grond van artikel 7:264 BW. [eiser] heeft de bemiddelingskosten derhalve onverschuldigd betaald op 16 oktober 2013. Op grond van artikel 3:309 BW verjaart een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling vijf jaren nadat de schuldeiser zowel met het bestaan van de vordering als met het bestaan van de ontvanger bekend is geworden. Met “bekendheid” wordt bedoeld subjectieve bekendheid: de benadeelde moet daadwerkelijk in staat zijn om een rechtsvordering in te stellen tot vergoeding van zijn schade. Bekendheid met de juridische situatie is daarbij niet relevant. Gelet op het vorenstaand kan geconcludeerd worden dat [eiser] de rechtsvordering tot terugbetaling uit hoofde van onverschuldigde betaling in ieder geval binnen vijf jaar na betaling van het bedrag heeft ingesteld, nu de dagvaarding dateert van 22 februari 2018.

3.11

De conclusie luidt dan ook dat de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald zijn, zodat de vordering van [eiser] tot terugbetaling van de hoofdsom van € 816,75 (inclusief btw) kan worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen vanaf 28 maart 2017 omdat [gedaagde] vanaf die dag in verzuim is geraakt met terugbetaling.

3.12

De kantonrechter acht voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 122,51 (inclusief BTW) is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.

3.13

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op:

- explootkosten € 98,01

- verschotten € 9,25

- griffierecht € 226,00

- salaris gemachtigde € 240,00 (2 pnt. x € 120,00)

______________

Totaal € 573,26

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 816,75 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 maart 2017 tot de dag van algehele voldoening;

4.2

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 122,51 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 februari 2018 tot de dag van algehele voldoening;

4.3

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 573,26, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.4

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op

27 maart 2019.