Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Locatie Breda
Cluster II Handelszaken
zaaknummer / rolnummer: C/02/335935 / KG ZA 17-637
Vonnis in kort geding van 8 november 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amstelveen,
eiseres,
advocaat mr. D. de Vries te Amsterdam,
tegen
1. de commanditaire vennootschap
VASTGOED CV APF XVII,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEREND VENNOOT APF XVII BV,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
APF INTERNATIONAL BV,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. J. Tuinman te Amsterdam.
Eiseres wordt hierna aangeduid met WZN, gedaagden worden gezamenlijk APF genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 24;
- de wijziging van eis;
- brief van mr. Tuinman van 18 oktober 2017, met producties 1 t/m 11;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van WZN;
- de pleitnota van APF.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
WZN vordert als voorlopige voorziening, na wijziging van eis, samengevat:
primair:
I APF, althans één of meerderen van hen, hoofdelijk te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van de door partijen aangewezen notaris en door het betalen van de overeengekomen koopsom van € 1.179.245,28;
II aan het onder I gevorderde een dwangsom te verbinden;
III APF te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente;
subsidiair:
IV APF te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan het door- onderhandelen over de tussen partijen nog openstaande punten, waarbij als uit- gangspunt heeft te gelden dat partijen slechts nog verdeeld zijn over de punten zoals die blijken uit de email en de daarbij behorende bijlage van 3 december 2014 te 11.44 uur, zulks op straffe van een dwangsom;
V APF, althans een of meerdere van hen, hoofdelijk te veroordelen binnen zeven dagen na het op basis van het gevorderde onder IV behaalde resultaat, welke alsdan heeft te gelden als de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die koopovereenkomst na te komen door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van de door partijen aangewezen notaris en door het betalen van de overeengekomen koopsom van € 1.179.245,28;
VI aan het onder V gevorderde een dwangsom te verbinden;
VII APF te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente.
2.2.
APF voert verweer.
2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat het navolgende vast.
- WZN heeft in eigendom de Heilig Hartkerk en pastorie, staande en gelegen aan de Baronielaan 22 en 24 te Breda (hierna tezamen: de kerk).
- DimensieVier BV (hierna: Dimensievier) is een projectontwikkelaar.
- De gemeente Breda en WZN hebben in 2012 een soort “prijsvraag” uitgeschreven voor een renovatieplan met betrekking tot de kerk. Deze “prijsvraag” is gewonnen door DimensieVier.
- Gedaagde sub 1 (hierna: Vastgoed APF XVII) en gedaagde sub 2 (hierna: Beherend Vennoot APF XVII) zijn opgericht met als doel te beleggen in een kantoorpand in Den Bosch.
- Gedaagde sub 3 (hierna APF International) is een bedrijf dat zich heeft toegelegd op het initiëren van vastgoedfondsen (APF-fondsen).
- Sedert medio 2013 is APF International met DimensieVier in gesprek geraakt over investering in het project.
- Vastgoed APF XVII heeft op 5 november 2013 aan DimensieVier een machtiging verleend om, onder voorbehoud van finale goedkeuring van APF International, namens Vastgoed APF XVII de koopovereenkomst met WZN op te laten stellen met betrekking tot de kerk en DimensieVier heeft deze machtiging op verzoek van WZN aan WZN gezonden .
- Tussen WZN en DimensieVier hebben onder meer middels een uitgebreide (email-)
correspondentie onderhandelingen plaatsgevonden met betrekking tot de koop/verkoop van de kerk.
correspondentie onderhandelingen plaatsgevonden met betrekking tot de koop/verkoop van de kerk.
- Deze hebben erin geresulteerd dat op 19 december 2013 door DimensieVier aan WZN een conceptkoopovereenkomst is gezonden met betrekking tot de kerk, alsmede dat 15 april 2014 door dhr. [naam A 1] , verbonden aan het door APF aangewezen notariskantoor [naam A 2] en [naam B] aan WZN een aangepaste conceptkoopovereenkomst is gestuurd, alsmede een conceptakte van levering. In deze stukken is als koper genoemd de vennootschap Beherend Vennoot Vastgoed CV XVI, handelend in haar hoedanigheid van de beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Vastgoed CV APF XVI.
- Naar aanleiding van deze stukken heeft vervolgens weer emailverkeer plaatsgevonden tussen DimensieVier en WZN.
- Op 12 november 2014 te 11:51 uur heeft [naam A 1] voornoemd aan WZN een aangepast concept van de koopovereenkomst toegestuurd, waarin voormelde koper. In de begeleidende email heeft hij ten aanzien van de koopovereenkomst gewezen op een aantal punten, waaronder het kettingbeding. Bij email van dezelfde datum te 11.53 schrijft APF International aan WZN:
“Deze week zijn we met het Bisdom mondeling de uiteindelijke tekst van het nieuwe kettingbeding overeengekomen. Momenteel wachten we nog op schriftelijke bevestiging hiervan van het Bisdom. Vooruitlopend hierop heeft de heer [naam A 1] reeds de Koopovereenkomst hieraan aangepast. Deze versie, waarin tevens uw laatste wijzigingen zijn verwerkt, zal u vandaag direct door dhr [naam A 1] worden toegezonden. Nu er volledige duidelijkheid is over het kettingbeding, dienen door ons en DimensieVier de volgende stappen te worden gezet alvorens (…) wij kunnen overgaan tot aankoop van de kerk: Huurovereenkomsten afgerond op basis van het kettingbeding
Financiering dient te worden afgerond.
Deze stappen zullen zoals het er nu uit ziet uiterlijk eind januari 2015 zijn afgerond en op dat moment kan er worden overgegaan tot koop en levering van het vastgoed. Indien stappen aan onze zijde sneller kunnen worden doorlopen kan de levering eerder plaatsvinden.
Zoals u al aangaf in uw mail lijkt het ons verstandig de koop de komende weken verder te formaliseren door middel van het finaliseren van de koopovereenkomst”.
- Op 3 december 2014 schrijft de jurist van WZN aan de notaris dat zij bijgaand de reactie doet toekomen op het laatste concept, waarbij zij in het bijgevoegde concept ten aanzien van de daarin opgenomen bepalingen een aantal op- en aanmerkingen heeft aangegeven.
- WZN heeft op 29 februari 2016 aan APF een email gestuurd waarin zij schrijft dat er geen belemmeringen meer zijn aangaande de verkoop van WZN aan APF en dat zij graag de koopovereenkomst wil formaliseren.
- In reactie hierop bericht APF bij email van 10 maart 2016 dat er voor haar nog geen acceptabele casus ligt die in lijn is met de initiële afspraken met DimensieVier en dat er nog een aantal condities en voorwaarden ingevuld dienen te worden.
- WZN geeft APF hierop te kennen dat de koop van de kerk reeds overeengekomen is, doordat zij het aanbod van APF, zoals deze is neergelegd in de door de notaris te formaliseren koopovereenkomst, heeft aanvaard en de goedkeuring van het Bisdom ten aanzien van het kettingbeding is verkregen en dat overige voorwaarden en condities niet zijn besproken en niet overeengekomen zijn.
- APF heeft middels email van haar advocaat van 16 maart 2016 WZN bericht dat nu niet alle opschortende voorwaarden binnen een redelijke termijn in vervulling zijn gegaan, het APF in beginsel vrij staat af te zien van koop. Zij heeft WZN verzocht haar te bevestigen dat zij het standpunt herziet dat tussen partijen sprake is van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst en dat indien deze bevestiging uitblijft, APF zich het recht voorbehoud zich terug te trekken uit het project.
- Partijen hebben nadien nog overleg gevoerd teneinde te bezien of zij in onderling overleg tot overeenstemming konden komen. Zij zijn daar niet in geslaagd.
- In mei 2016 heeft DimensieVier zich teruggetrokken uit het project. [naam ontwikkelaar] heeft de rol van ontwikkelaar van DimensieVier richting de gemeente Breda overgenomen.
- Bij email van 29 juni 2017 heeft APF aan WZN medegedeeld dat zij afziet van verdere initiatieven.
Standpunt WZN
3.2.
WZN grondt haar primaire vordering op nakoming. Zij stelt daartoe dat tussen haar en Vastgoed APF XVII althans APF International een koopovereenkomst ten aanzien van de kerk tot stand is gekomen omstreeks 19 december 2013, althans 15 april 2014, doch in ieder geval omstreeks november/december 2014, aangezien in december 2013 tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia (object en kopprijs). Uit de daaropvolgende emailcorrespondentie blijkt dat alleen nog het punt van het kettingbeding resteerde. Te dien aanzien is uiteindelijk overeenstemming bereikt op of omstreeks oktober/november 2014. Uit het feit dat door de notaris van APF - die door APF als adviseur was ingeschakeld - vervolgens op 12 november 2014 om 11.51 uur aan WZN een concept-koopovereenkomst is gestuurd, waarin de goedkeuring van het kettingbeding door het bisdom is verwerkt, blijkt dat deze conceptovereenkomst dient te worden beschouwd als de definitieve inhoud en overeenstemming tussen partijen. De omstandigheid dat APF International twee minuten later bij email van 10.53 uur nog twee nieuwe (ontbindende) voorwaarden heeft gesteld, welke door WZN niet zijn geaccepteerd, doet niet af aan het feit dat er reeds een koopovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. Deze voorwaarden maakten ook geen onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen partijen. Indien en voor zover de voorwaarden wel behoren tot de essentialia van de overeenkomst had APF deze in een eerder stadium moeten stellen. Overigens kan aan deze voorwaarden worden voldaan. WZN verwijst in dit verband naar een email van [naam ontwikkelaar] van 14 juli 2017.
WZN wijst er voorts op dat APF zich heeft gedragen alsof tussen partijen overeenstemming is bereikt. Zij heeft haar aannemer opdracht gegeven een bouwplaats in te richten, zij heeft de bewaking van het terrein overgenomen, zij heeft in oktober 2014 een subsidieaanvraag ingediend bij de gemeente Breda voor de restauratie en herontwikkeling van de kerk van € 700.000,= en zij heeft de subsidie ontvangen en zonder protest behouden.
Ingeval geoordeeld wordt dat tussen partijen geen koopovereenkomst is gesloten stelt WZN subsidiair dat partijen in een zo ver gevorderd stadium van onderhandelen verkeren dat het APF niet geoorloofd is zich zomaar uit de onderhandelingen terug te trekken.
Standpunt APF
3.3.
APF International betwist dat tussen haar en WZN een koopovereenkomst tot stand is gekomen. APF International koopt niet voor zichzelf vastgoed aan en zij heeft ook nooit de bedoeling gehad met WZN een koopovereenkomst aan te gaan, zoals ook volgt uit de machtiging. In de concept-koopovereenkomsten is ook steeds als kopende partij vermeld het door APF op te richten vastgoedfonds APF XVI. APF Vastgoed XVII en APF Beheer XVII stellen dat zij abusievelijk in de machtiging zijn vermeld. DimensieVier kon geen koopovereenkomst sluiten waaraan APF International of een door haar op te richten vastgoedfonds gebonden was, gelet op de inhoud van de machtiging. Zij heeft nooit de blijkens de machtiging vereiste finale goedkeuring verleend omdat de aanvullende/opschortende voorwaarden die APF met DimensieVier was overeengekomen in de ontwikkelovereenkomst en de door haar als productie 5 overgelegde Letter of Intent van 5 november 2013, niet in vervulling zijn gegaan. WZN was op de hoogte van de met DimensieVier gemaakte afspraken omdat deze nauw samenhingen met de ontwikkeling van het plan. Aangezien DimensieVier de door haar toegezegde garanties niet gestand kon doen, betekende dit dat het oprichten van een vastgoedfonds ook niet realistisch was. DimensieVier en WZN zijn in 2013 en 2014 niet verder gekomen dan de fase van het opstellen van concept-koopovereenkomsten. APF verwijst naar de emailcorrespondentie tussen partijen. Door WZN is in 2015 in het geheel niet ter sprake gebracht dat zij in de veronderstelling verkeerde dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand was gebracht. APF International betwist dat zij zich heeft gedragen alsof zij eigenaar van de kerk zou zijn. Zij heeft de Provincie Brabant er juist op gewezen dat zij geen eigenaar is van genoemd project en dat onzekerheid bestaat over de succesvolle doorgang ervan. Zij heeft derden geen opdrachten gegeven om de kerk te beheren.
Tenslotte stelt APF dat er in 2016 en 2017 geen overleg tussen partijen meer heeft plaatsgevonden over de concept-koopovereenkomst van november 2014. [naam ontwikkelaar] was niet bereid om de positie van DimensieVier op basis van de ontwikkelovereenkomst van APF International met DimesieVier over te nemen. Gelet hierop was APF International alleen bereid te praten over aankoop van de kerk op basis van de sterk veranderde uitgangspunten van de ontwikkelaar. Er bestaat geen verplichting voor APF om door te onderhandelen op basis van de achterhaalde uitgangspunten.
Overwegingen voorzieningenrechter
3.4.
WZN baseert haar vorderingen primair op de verplichting van gedaagden tot nakoming van een tot stand gekomen koopovereenkomst.
Voor zover de vorderingen zich richten tegen APF Vastgoed XVII en APF Beheer XVII overweegt de voorzieningenrechter het navolgende. In de opgestelde concept- koopovereenkomsten van 19 december 2013, 15 april 2014 en 15 november 2014, waarop WZN haar vordering grondt, is als koper vermeld de vennootschap Beherend Vennoot Vastgoed CV APF XVI, handelend in haar hoedanigheid van beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Vastgoed CV APF XVI. WZN heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zij mocht vertrouwen dat een koop-overeenkomst tot stand is gekomen of zou komen met APF Vastgoed XVII en APF Beheer XVII anders dan de aan Dimensievier verleende volmacht van 5 november 2013. Gelet op de 3 latere concept-koopovereenkomsten waarin een andere dan de in de volmacht genoemde vastgoed cv is genoemd mocht WZN er niet op vertrouwen dat het desondanks en nog steeds de bedoeling was dat een overeenkomst zou worden gesloten met APF Vastgoed XVII en/of APF Beheer XVII. Dit betekent dat de vorderingen, zowel primair als subsidiair, tegen APF Vastgoed XVII en APF Beheer XVII worden afgewezen.
Voor wat betreft de vorderingen tegen APF International overweegt de voorzieningenrechter het navolgende.
3.5.
De vraag of er sprake is van aanbod en aanvaarding op grond waarvan WZN erop mocht vertrouwen dat er een koopovereenkomst tussen haar en APF International of een door APF International daartoe op te richten vennootschap tot stand is gekomen, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en Pro 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder de voorgeschiedenis, de hoedanigheid en intenties aan beide zijden, de hoedanigheid aan beide zijden, de aard en omvang van het koopobject en al hetgeen beide zijden in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten tijdens de onderhandelingen van een (koop) overeenkomst.
3.6.
In dit verband is van belang dat APF International een onderneming is, die zich heeft toegelegd op het initiëren van vastgoedfondsen (APF-fondsen). APF heeft haar werkwijze aldus toegelicht dat deze fondsen tot doel hebben om voor particuliere beleggers langdurig rendement te genereren. De APF-fondsen worden per project opgericht en krijgen de structuur van een commanditaire vennootschap, met een beherend vennoot (aangestuurd door APF International) en de beleggers als commandieten. APF International heeft de intentie gehad de kerk te kopen en om daartoe APF XVI op te richten en zij is daarover met DimensieVier in gesprek geraakt. In dit kader heeft zij op 5 november 2013 met DimensieVier de ontwikkelovereenkomst gesloten en heeft zij aan DimensieVier de volmacht verleend.
3.7.
WZN heeft ter terechtzitting erkend dat zij van de werkwijze van APF op de hoogte was. Van belang is derhalve of Woonzorg erop mocht vertrouwen dat APF International zich onvoorwaardelijk heeft willen verbinden tot het oprichten van een fonds dat vervolgens tot aankoop van de kerk over zou gaan.
3.8.
Door APF is op 5 november 2013 aan DimensieVier een volmacht verleend om een koopovereenkomst met WZN op te stellen, onder voorbehoud van finale goedkeuring van APF International. De vermelding in de volmacht “op basis van de overeenkomst die wij hebben gesloten om de (…) kerk (…) in eigendom te verwerven” kan louter betrekking hebben op de overeenkomst tussen DimensieVier en APF, aangezien op dat moment, ook in de visie van WZN, geen sprake was van een overeenkomst tussen WZN en APF. De uitleg van APF International dat de volmacht aan DimensieVier is gegeven om met WZN te onderhandelen is in het licht van het vorenstaande plausibel.
3.9.
De voorzieningenrechter constateert dat vanaf november 2013 door met name DimensieVier is onderhandeld met WZN. DimensieVier heeft zich daarnaast ook bezig gehouden met de verdere ontwikkeling van het project (contacten met aannemers en huurders) en met de kwesties ter zake van het bestemmingsplan en het kettingbeding.
3.10.
WZN is onduidelijk in haar stelling op welk moment een overeenkomst met APF International tot stand is gekomen. Ter terechtzitting heeft WZN desgevraagd verklaard dat de koopovereenkomst daadwerkelijk, middels een zogenaamde “handdruk” is gesloten tijdens een gesprek kort voor 3 december 2013, waarbij de koopsom is vastgesteld op
€ 1.250.000,= vrij op naam. Wat daar ook van zij, uit de door WZN in dit verband genoemde en overgelegde productie 7 (een door Dimensievier ondertekende overeenkomst tussen haar en WZN) leidt de voorzieningenrechter af dat de bespreking op 28 november 2013 heeft plaatsgevonden tussen WZN en DimensieVier. Indien en voor zover er tijdens deze bespreking een overeenkomst is gesloten, betekent dit niet dat deze, gelet op de beperking van de volmacht, bindend is voor APF International en dat daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen APF International en WZN.
3.11.
Op 22 oktober 2014 heeft WZN aan APF een mail gestuurd met de navolgende inhoud:
“zoals u bekend is Woonzorg Nederland reeds zeer geruime tijd in gesprek met Dimensie4 inzake de verkoop van de Heilige Hartkerk te Breda. Dimensie4 heeft APF als belegger ingebracht. Eerder dit jaar (mei) is gezamenlijk gesproken met het bisdom inzake het te vestigen kettingbeding. We hebben begrepen dat er naar aanleiding van die bijeenkomst en de uitgereikte stukken vanuit zijde belegger een beperkte bijstelling gewenst was en hierover gesprekken werden gevoerd. Inmiddels zijn we 5 maanden verder en heeft Woonzorg Nederland niets meer vernomen dan een bericht in september (na vragen onzerzijds) dat er gesproken werd over de laatste details. U zult begrijpen dat voor Woonzorg Nederland deze onduidelijke situatie niet kan blijven bestaan en wij uitvoering willen gaan geven aan hetgeen is overeengekomen. Uiteraard dient dit dan wel tot de mogelijkheden te behoren.(…)
Graag vernemen wij op korte termijn de stand van zaken, mochten er van onze zijde uit initiatieven nodig zijn
dat horen wij dat ook graag”.
3.12.
Niet aannemelijk is dat een email met voormelde inhoud wordt gestuurd indien men van mening is dat er reeds eerder (in december 2013 danwel april 2014) een onvoorwaardelijke koopovereenkomst gesloten zou zijn. Dit geldt eveneens voor de email van WZN van 24 juni 2014, waarin staat: “inmiddels is de week gepasseerd en heb ik nog niets vernomen. Ook is er nog geen conceptakte?”
3.13.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of in november 2014 tussen WZN en APF International een overeenkomst tot stand is gekomen zoals eveneens is gesteld door WZN.
3.14.
Na eerdere concepten (in december 2013 en april 2014) is op 12 november 2014 om 11.51 uur door de door APF International aangewezen notaris een concept koopovereenkomst aan WZN toegezonden. APF International heeft bij email van twee minuten later aangekondigd dat er een aangepaste koopovereenkomst komt, maar ook dat er nog twee stappen dienen te worden gezet alvorens tot aankoop van de kerk kan worden overgegaan (afronding huurovereenkomsten en afronding financiering). WZN heeft hiertegen niet geprotesteerd. Bij email van 3 december 2014 (productie 19 WZN) geeft de jurist van WZN commentaar op een aantal onderdelen van de conceptovereenkomst maar niet op de voorwaarden al gesteld in de e-mail van 12 november 2014.
3.15.
WZN heeft betoogd dat zij geen rekening hoefde te houden met nog te nemen stappen door APF International, alvorens deze tot aankoop van de kerk zou overgaan, omdat APF International niet eerder met deze voorwaarden is gekomen, terwijl WZN al veel eerder aandacht heeft gevraagd voor (het opnemen van) ontbindende voorwaarden (productie 11 WZN). APF International heeft betwist dat het op haar weg lag om de ontbindende voorwaarden in de tekst van de conceptovereenkomst op te laten nemen. Zij heeft in dit verband gewezen op de gebruikelijke wijze van projectontwikkeling met een financiering als de onderhavige waarbij het opnemen van ontbindende voorwaarden niet nodig is omdat de (koop) overeenkomsten eerst tot stand komen en getekend worden indien “alles rond is”. WZN kon hiermee ook bekend zijn, nu Dimensievier in een email van 24 juni 2014 aan WZN heeft bericht dat APF “alles in een keer af dealt”. De voorzieningenrechter kan voorshands niet tot de conclusie komen dat de voorwaarden die APF International worden gesteld in haar email van 12 november 2014 door haar niet meer gesteld mochten worden gelet op de fase waarin de onderhandelingen zich bevonden
3.16.
Anders dan WZN stelt kan uit de reactie van haar jurist op 3 december 2014 niet afgeleid worden dat WZN zich op dat moment verzette tegen de voorwaarden die volgens APF nog vervuld moesten worden om tot ontwikkeling van het project over te gaan. Uit deze reactie kan ook niet worden afgeleid dat er volgens WZN een koopovereenkomst tot stand is gesloten. De jurist sluit de mail af met “gaarne verneem ik je reactie op het concept”.
3.17.
Uit de emailwisseling in zijn geheel voor zover door partijen overgelegd, leidt de voorzieningen-rechter enerzijds af dat DimensieVier optimistisch was over het doorgaan van het project en dat zij zich optimistisch heeft getoond over de termijn waarbinnen de kerk zou worden overgedragen, maar dat anderzijds van de zijde van APF International geen aanleiding is gegeven om te komen tot de conclusie dat de verkoop rond was. Uit de mail van 12 november 2014, waarin APF International zich rechtstreeks tot WZN richt, kan dit niet worden afgeleid. WZN heeft niet op andere directe contacten tussen APF International en WZN gewezen waaruit geconcludeerd kan worden dat bij WZN het gerechtvaardigde vertrouwen mocht zijn ontstaan dat APF International zich had verbonden de kerk aan te kopen. Ten aanzien van het handelen van DimensieVier geldt dat WZN op de hoogte was van de beperkte volmacht van DimensieVier, DimensieVier geen aan APF International gelieerde vennootschap is en als ontwikkelaar ook niet noodzakelijkerwijs dezelfde belangen heeft als APF International. WZN mocht er dan ook niet op vertrouwen dat APF International gebonden is aan de uitlatingen van DimensieVier
3.18.
Het toezenden van concept-koopovereenkomsten waaronder de concept-koopovereenkomst van 12 november 2014 door de notaris, brengt onder de omstandigheden als hiervoor weergegeven nog niet met zich mede dat WZN er op mocht vertrouwen dat een overeenkomst met betrekking tot de koop van de kerk met APF International tot stand was gekomen. Dat wordt niet anders door de omstandigheid dat de notaris die de akte heeft toegezonden, door APF is aangewezen. De stelling van WZN dat de notaris een volmacht had om namens APF een overeenkomst tot stand te brengen of dat WZN daarop mocht vertrouwen is feitelijk onvoldoende onderbouwd.
3.19
De toewijzing van een vordering tot nakoming van een betwiste koopovereenkomst in kort geding dient alleen te geschieden indien in voldoende mate de verwachting bestaat dat de bodemrechter eveneens tot toewijzing van deze vordering zal komen. Gelet hetgeen hiervoor is overwogen bestaat die verwachting in onvoldoende mate nu op basis van de feiten zoals die in dit kort geding zijn komen vast te staan onvoldoende is gebleken dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Dit alles leidt ertoe dat de primaire vorderingen worden afgewezen.
3.20.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering tot voortzetting van de onderhandelingen overweegt de voorzieningenrechter het navolgende. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 augustus 2005 LJN AT 7337 overwogen dat als strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf geldt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
3.21.
De vordering tot door-onderhandelen op basis van het uitgangspunt dat partijen nog slechts verdeeld zijn over de punten zoals die blijken uit de email en de daarbij behorende bijlage van 3 december 2014 te 11.44 uur dient reeds te worden afgewezen omdat als hiervoor overwogen niet is gebleken dat voor het overig sprake is van een APF International bindend onderhandelingsresultaat. De vraag is of het mindere, namelijk de vordering tot door-onderhandelen zonder dit uitgangspunt kan worden toegewezen.
3.22.
WZN heeft om haar moverende redenen niet dadelijk na het moment waarop volgens haar in ieder geval een overeenkomst met APF tot stand is gekomen (november 2014) aangedrongen op nakoming. Zij heeft aangegeven daarvan te hebben afgezien in verband met de complexe situatie, zoals ten aanzien van het bestemmingsplan. Pas nadat hierover duidelijkheid bestond heeft zij in de loop van 2016 aangedrongen op nakoming van de overeenkomst, dan wel op verder onderhandelen.
3.23.
APF International is, zoals WZN bekend is, als mogelijke financier bij het project betrokken geraakt. Vast staat dat inmiddels DimensieVier is afgehaakt als ontwikkelaar en dat APF International zich geconfronteerd ziet met een andere ontwikkelingsmaatschappij die zoals APF International onbetwist heeft gesteld, wezenlijk andere voorwaarden stelt waardoor de financiële uitgangspunten zijn veranderd. Door allerlei factoren, ook buiten partijen gelegen, zoals ten aanzien van het bestemmingsplan, is aanzienlijk vertraging ten aanzien van het project ontstaan. Gesteld nog gebleken is dat tussen partijen afspraken zijn gemaakt hoe te handelen bij een vertraging van het project. Partijen hebben recentelijk gesproken over de voortzetting van het project maar hebben geen overeenstemming bereikt onder meer omdat APF International gelet op de gewijzigde financiële uitgangspunten een zeer drastische verlaging van de koopsom wenst. Gelet hierop en gezien het grote tijdsverloop en de in deze periode opgetreden gewijzigde omstandigheden, bestaat er naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor APF International thans geen plicht tot verder onderhandelen met WZN.
3.24.
De subsidiaire vorderingen worden eveneens afgewezen.
3.25.
WZN zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van APF worden begroot op:
- griffierecht € 617,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.433,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt WZN in de proceskosten, aan de zijde van APF tot op heden begroot op € 1.433,00,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017 in tegenwoordigheid van mr. Van de Kar, griffier.