ECLI:NL:RBZWB:2016:3528

• Datum uitspraak: 7 juni 2016
• Publicatiedatum: 14 juni 2016
• Zaaknummer: BRE - 16 _ 1001
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.A.P. van Roij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 9 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde van woning in geschil na bezwaar

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning, gelegen in [plaats A], en stelde een lagere waarde van € 200.000 voor. De heffingsambtenaar had de waarde na bezwaar verlaagd van € 257.000 naar € 242.000.

Tijdens de zitting bleek dat de exacte inhoud van de woning niet kon worden vastgesteld vanwege onvolwassen proceshouding en gebrek aan inpandige opname. Er was sprake van een conflict tussen belanghebbende en de taxateur/heffingsambtenaar, wat de procedure bemoeilijkte.

De rechtbank baseerde zich op verkoopgegevens van vier vergelijkingsobjecten in dezelfde straat en omgeving. Het meest vergelijkbare object was een woning met vergelijkbare kenmerken en zoutschade, verkocht voor € 255.000. Gelet op verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en voorzieningen achtte de rechtbank de vastgestelde waarde van € 242.000 niet te hoog.

Belanghebbende slaagde er niet in zijn lagere waarde aannemelijk te maken en zijn verwijzingen waren onvoldoende onderbouwd. Ook eerdere WOZ-waardes uit voorgaande jaren zijn niet relevant voor de waardebepaling op de waardepeildatum.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en zag geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 242.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 16/1001

uitspraak van 7 juni 2016

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 7 januari 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats A] (de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing gebouwd 2015.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2016 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur] (taxateur).

1. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 257.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing gebouwd 2015 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 242.000.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kap woning zonder bijgebouwen. De woning is in 1904 gebouwd. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 484m2. De woning ligt binnen de bebouwde kom van [plaats A] .

2.3.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde € 200.000. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde die is vastgesteld in de uitspraak op bezwaar.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.1

De rechtbank heeft het volgende geconstateerd. De exacte inhoud van de woning kan niet worden vastgesteld op basis van hetgeen partijen hebben aangevoerd. Belanghebbende heeft ter zitting een door de gemeente in een eerdere WOZ-procedure ingebrachte inhoudsberekening, op verzoek van de rechtbank, aan de taxateur getoond, die vervolgens, met zichtbare tegenzin, onderuit hangend in zijn stoel, amper een blik wierp op de hem voorgehouden stukken. Verder staat vast dat er geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgehad; voor de oorzaak hiervan wijzen partijen naar elkaar. Ook staat vast dat belanghebbende de taxateur op een zaterdag heeft gebeld, maar de lezingen over de inhoud van dat gesprek lopen sterk uiteen. De mailberichten van belanghebbende waarin bijvoorbeeld de handelwijze van Sabewa wordt getypeerd als een ‘grote Ko Klodder uitvoering’ en waarin wordt aangegeven dat bij de hoofdofficier van justitie tegen de met naam genoemde personen aangifte zal worden gedaan wegens het aanzetten tot danwel plegen van fraude, misbruik van omstandigheden en minachting en ondermijning van vertrouwen in de overheid, dragen nu ook niet bepaald bij aan een constructieve geschilbeslechting.

2.5.2.

Dit een en ander wekt de schijn van een diepgeworteld conflict tussen (met name) de taxateur en de heffingsambtenaar enerzijds en belanghebbende anderzijds. De rechtbank stelt voorop dat rechters de tijd en energie beter kunnen besteden dan te verspillen aan onvolwassen gedrag van procespartijen.

2.5.3.

De tot de processtukken behorende gegevens betreffende de verkoop van de objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4], alle te [plaats A] zijn niet in geschil. De rechtbank neemt die gegevens als vertrekpunt voor het beoordelen van de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij zal de rechtbank rekening houden met waardebepalende verschillen.

2.6.

De rechtbank is van oordeel dat rekening houdende met de in 2.5.3 bedoelde gegevens aannemelijk is gemaakt dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan de vastgestelde waarde, na bezwaar, van € 242.000. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

2.6.1.

De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Ondanks dat de woning afwijkt door zijn karakteristieke uitstraling en traditionele bouw vormen de vier vergelijkingsobjecten tezamen een voldoende maatstaf om ter vergelijking te dienen. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de ligging van de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar is met de woning. Drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning. De rechtbank acht het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] het best vergelijkbaar gelet op het type, het bouwjaar, de oppervlakte, en de ligging in dezelfde straat als de woning. Daarnaast heeft het object [vergelijkingsobject 4] net als de woning zoutschade. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject dan ook als uitgangspunt nemen voor de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld; de overige vergelijkingsobjecten zullen in mindere mate als onderbouwing dienen.

2.6.2.

De rechtbank stelt vast dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] op 23 december 2013 is verkocht voor € 255.000. De vastgestelde waarde van de woning is lager, te weten € 242.000. De woning is wat betreft inhoud veel groter dan het vergelijkingsobject (576m³ extra op basis van de door de heffingsambtenaar bepleite inhoud van de woning en 487m³ extra op basis van de door belanghebbende bepleite inhoud). Daartegenover staat dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] een grotere perceelsoppervlakte heeft (587m2 tegenover 484m2 van de woning) en, in tegenstelling tot de woning, een berging en dakkapel heeft. Beide woningen hebben zoutschade van de watersnoodramp. [vergelijkingsobject 4] is een geschakelde woning en daarmee als type voor wat betreft de waarde vergelijkbaar met de woning (twee-onder-één-kap). Gelet op alle feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende (lagere) waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject. Dat het onderhoud van de woning zowel binnenshuis als buitenshuis achterstallig is, leidt niet tot een ander oordeel nu deze gebreken in voldoende mate zijn verwerkt in de vastgestelde waarde. Ook de in 2.5.1 genoemde omstandigheden over de inhoud van de woning en de inpandige opname geven geen aanleiding tot een ander oordeel. De verkoopprijzen van de andere drie vergelijkingsobjecten geven evenmin aanleiding de vastgestelde waarde te verlagen.

2.6.3.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum de door hem voorgestane waarde van € 200.000 bedraagt. Belanghebbende heeft zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar de email van [vergelijkingsobject 4] (VBO Makelaar) – waarin de waarde niet wordt onderbouwd – acht de rechtbank onvoldoende.

2.6.4.

Voor zover belanghebbende heeft willen aanvoeren dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waardes die in voorgaande jaren, al dan niet door rechters, aan de woning zijn toegekend slaagt deze stelling niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de WOZ-waardes die in voorgaande jaren aan de woning zijn toegekend.

2.7.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld, en is het beroep ongegrond verklaard.

2.8.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 7 juni 2016 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B. Knezevic, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.