ECLI:NL:RBZWB:2015:7441

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummers BRE 15/1468 en 15/1469

uitspraak van 11 november 2015

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats X],

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 5 februari 2015 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [plaats Y], zijn gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerendezaakbelastingen 2014.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2015 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] (ontwikkelingsmanager),

vergezeld van de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Deventer, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en

[taxateur W] (hierna: de taxateur). Ter zitting zijn tegelijkertijd behandeld de zaken die bij de rechtbank geregistreerd zijn onder de zaaknummers 15/1468 en 15/1469.

1.Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde van [adres 1] tot € 1.718.000;
vermindert de vastgestelde waarde van [adres 2] tot € 4.282.000;
vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 980;

- gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 662 (tweemaal € 331) aan haar vergoedt.

2.Gronden

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de percelen aan [adres 1] (verder: [adres 1]) en [adres 2] (verder: [adres 2]) te [plaats Y] (hierna: de percelen). De percelen vormen tezamen een bouwterrein. Ze hebben een oppervlakte van respectievelijk 14.741 m² en 24.107 m² (totaal 38.848 m²) en zijn gelegen op het voormalige [B-terrein] (waar vroeger de [B-fabriek] stond) in [plaats Y]. Op [adres 1] stond een opstal die inmiddels is gesloopt.

2.2.

De bestuurders van belanghebbende zijn [C BV] te Rijssen en [D BV] (hierna: [D BV]) te Roosteren. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat beide tevens aandeelhouder zijn van belanghebbende en dat [D BV] betrokken is in een faillissement.

2.3.

Belanghebbende heeft de percelen op [datum] 2010 als één geheel gekocht voor € 9.000.000.

2.4.

In januari 2011 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Tilburg en [E BV] te Roosteren (de ontwikkelaar) met betrekking tot de herontwikkeling van de locatie ‘[B-terrein]’, gelegen tussen de [adres 3], [adres 4], [adres 5] en het [adres 6]. Deze intentieovereenkomst voorzag in woningbouw op het stuk grond aangrenzend aan dat van belanghebbende (eigendom van een projectvennootschap van [woningbouwcorporatie G] uit [plaats Z], verder: het [F-terrein]) en (kleinschalige) bedrijvenbouw mogelijk gecombineerd met enige woningbouw op de percelen. Bij de intentieverklaring zijn tekeningen gemaakt van het hele gebied, en daaruit blijkt dat de percelen mede moesten dienen als geluidsbuffer tussen de [adres 4] en het [F-terrein]. Inmiddels is [E BV] failliet verklaard. De bestemming van de objecten was en is ook thans (gemengd) bedrijventerrein. De intentieovereenkomst voorzag in bestemmingswijziging maar dat is (nog) niet geëffectueerd.

2.5.

De heffingsambtenaar heeft bij twee beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarden van de percelen, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op respectievelijk € 4.200.000 en € 8.979.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende‑zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de percelen verminderd tot respectievelijk € 2.195.000 en € 5.062.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

2.6.

In geschil zijn de antwoorden op de volgende vragen:

Is het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag van het [adres 2] niet‑ontvankelijk?
Zijn de waarden van de percelen op juiste bedragen vastgesteld? Belanghebbende bepleit een gezamenlijke waarde voor de percelen van € 3.962.520. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van de taxateurs [taxateur N], [taxateur K] en [taxateur O]. De taxateurs zijn uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 102.

2.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat de twee percelen voor dit kalenderjaar als twee objecten voor de Wet WOZ kunnen worden aangemerkt.

Met betrekking tot het eerste geschilpunt

2.8.1.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking en aanslag onroerende‑zaakbelastingen 2014 met betrekking tot [adres 2] met dagtekening 28 februari 2014 (hierna: het aanslagbiljet) na het verstrijken van de wettelijke termijn is ontvangen en dat het bezwaar in de uitspraak op bezwaar niet‑ontvankelijk verklaard had moeten worden. In reactie daarop heeft belanghebbende gesteld dat het de heffingsambtenaar niet vrijstaat om in beroep nog een discussie te voeren over de ontvankelijkheid van het bezwaar. Dat standpunt is onjuist. De wettelijke termijnen voor het indienen van bezwaar en beroep zijn van openbare orde. Dit wil zeggen dat het fatale termijnen zijn waarvan niet afgeweken kan worden, tenzij de termijnoverschrijding verschoonbaar is. De rechtbank zou dus, ook zonder dat de heffingsambtenaar dit aanvoert, ambtshalve moeten onderzoeken of het bezwaar en het beroep tijdig zijn ingediend. De stelling van belanghebbende treft daarom geen doel.

2.8.2.

Ingevolge artikel 6:7 van de Awb bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken. Deze termijn vangt ingevolge artikel 22j van de AWR (in verbinding met artikel 231 van de Gemeentewet) aan op de dag na die van dagtekening van een aanslagbiljet, tenzij de dag van dagtekening gelegen is voor de dag van bekendmaking. In een dergelijk geval vangt de bezwaartermijn aan met ingang van de dag na die van bekendmaking. Ingevolge artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is het bezwaarschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. Ingevolge het tweede lid van dat artikel is het bezwaarschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

2.8.3.

Belanghebbende bestrijdt dat het aanslagbiljet door de heffingsambtenaar is verzonden. Belanghebbende heeft gesteld dat hij pas met het aanslagbiljet bekend is geworden door de ontvangst van een vervolgacceptgiro met dagtekening 28 mei 2014 die betrekking heeft op het aanslagbiljet. Op verzoek van belanghebbende bij mail van 2 juni 2014 heeft de heffingsambtenaar een kopie van het aanslagbiljet naar haar verzonden. Deze kopie is door belanghebbende ontvangen op 10 juni 2014.

2.8.4.

De Raad van State, afdeling rechtspraak (ABRvS) heeft in zijn uitspraak van 10 mei 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ4617, AB 2011/159 overwogen:

“2.3. De hoogste bestuursrechters hanteren alle als uitgangspunt (...) dat, in het geval van niet aangetekende verzending van een besluit of een ander rechtens van belang zijnd document, het bestuursorgaan aannemelijk dient te maken dat het desbetreffende stuk is verzonden. De omstandigheid dat per post verzonden stukken in de regel op het daarop vermelde adres van de geadresseerde worden bezorgd, rechtvaardigt het vermoeden van ontvangst van het besluit of ander relevant document op dat adres. Dit brengt mee dat het bestuursorgaan in eerste instantie kan volstaan met het aannemelijk maken van verzending naar het juiste adres.

Indien het bestuursorgaan de verzending naar het juiste adres aannemelijk heeft gemaakt, ligt het vervolgens op de weg van de geadresseerde voormeld vermoeden te ontzenuwen. Hiertoe dient de geadresseerde feiten te stellen op grond waarvan de ontvangst redelijkerwijs kan worden betwijfeld.

Deze precisering van de benadering van het bewijs van ontvangst van niet-aangetekend verzonden stukken sluit aan bij de rechtspraak van de Hoge Raad (zie HR 15 december 2006, nr. 41882, LJN AZ 4416, BNB 2007/112 en HR 10 juli 2009, nr. 08/01578, LJN BG4156, BNB 2009/246) en draagt aldus bij aan de rechtseenheid in het bestuursrecht.”

In het genoemde arrest BNB 2007/112 is wat betreft het ontzenuwen van het vermoeden van verzending overwogen:

“3.2.2. (…) Hiertoe is niet vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat de aanmaning niet op zijn adres is ontvangen of aangeboden; voldoende is dat op grond van hetgeen de belastingplichtige aanvoert ontvangst of aanbieding redelijkerwijs moet worden betwijfeld (…). Het staat de feitenrechter vrij om zodanige twijfel gerechtvaardigd te achten op grond van naar zijn oordeel geloofwaardige ontkenning door de belastingplichtige dat de aanmaning op zijn adres is ontvangen of aangeboden. Slaagt de belastingplichtige erin eerdergenoemd vermoeden te ontzenuwen, dan zal de ontvangst of aanbieding van de aanmaning slechts aannemelijk geoordeeld kunnen worden indien de inspecteur daarvan nader bewijs levert.”

2.8.5.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het aanslagbiljet naar het adres van belanghebbende is verzonden op 12 februari 2014. Dat dit adres het juiste adres is, is niet in geschil. Ter onderbouwing van zijn stelling wat betreft de verzending wijst de heffingsambtenaar naar een overgelegde kopie van een couverteeropdracht Postkamer/Repro & Logistiek waarin staat aangegeven dat er op de hiervoor genoemde datum 87.604 afgedrukte aanslagen gemeentelijke belastingen 2014 van de gemeente Tilburg ter verzending aan de postkamer zijn aangeboden. Verder wordt op de couverteeropdracht aangegeven dat die aanslagen op 14 februari 2014 zijn ingepakt en verzonden. Als bijlage daarbij heeft de heffingsambtenaar een print bestand overgelegd waarop het aanslagbiljet staat vermeld.

2.8.6.

Gelet op het voorgaande acht de rechtbank aannemelijk dat de heffingsambtenaar het aanslagbiljet op 14 februari 2014 naar belanghebbende heeft verzonden. De conclusie is daarom dat het aanslagbiljet (tijdig) is verzonden en daarmee (op de voorgeschreven wijze, want naar het juiste adres verzonden) is bekendgemaakt.

2.8.7.

Aangezien het aanslagbiljet op 14 februari 2014 op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt, is de bezwaartermijn ingevolge artikel 22j van de AWR aangevangen op de dag na die van dagtekening daarvan, dus op 1 maart 2014. De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift eindigde dan op 11 april 2014.

2.8.8.

Het bezwaarschrift van belanghebbende is bij de heffingsambtenaar binnengekomen op 16 juni 2014 en is daarom niet tijdig ingediend.

2.8.9.

Op grond van artikel 6:11 van de Awb blijft niet‑ontvankelijkheid van een na afloop van de termijn ingediend bezwaarschrift achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. Belanghebbende heeft aangevoerd dat zij het aanslagbiljet niet ontvangen heeft.

Gelet op het in 2.8.4 weergegeven rechtskader rechtvaardigt de verzending van het aanslagbiljet per post, het vermoeden van ontvangst van het aanslagbiljet op het adres van belanghebbende. Het ligt dan op de weg van belanghebbende om dit vermoeden te ontzenuwen. De rechtbank acht belanghebbende hierin geslaagd.

Belanghebbende heeft haar stelling wat betreft de niet-ontvangst nader onderbouwd met de verklaring door haar gemachtigde ter zitting dat alle post centraal binnenkomt op het hoofdkantoor van het concern en dat het zeker gezien zou zijn als het was binnengekomen. Deze verklaring acht de rechtbank geloofwaardig. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die erop duiden dat de verklaring onjuist is. Aangezien aldus het vermoeden van ontvangst van het aanslagbiljet is ontzenuwd, rust de bewijslast dat het aanslagbiljet desalniettemin ontvangen is op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe geen bewijs aangevoerd. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat het aanslagbiljet niet ontvangen is. Daardoor is de termijnoverschrijding verschoonbaar. De rechtbank acht daarbij van belang dat belanghebbende binnen een week nadat zij een kopie van het aanslagbiljet ontvangen heeft, het bezwaarschrift heeft ingediend.

Met betrekking tot het tweede geschilpunt

2.9.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.10.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarden van de percelen, onderbouwt de door hem verdedigde waarden van de percelen met een door hem overgelegde matrix, opgemaakt op 25 augustus 2015 door de taxateur. Ter ondersteuning van de waarden wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de percelen opgevoerde objecten (hierna: vergelijkingsobjecten) namelijk [vergelijkingsobject 1] (dat is het terrein achter dat van belanghebbende dat bestemd was voor woningbouw), [vergelijkingsobject 2] (bouwterrein voor zorgwoningen), [vergelijkingsobject 3] en [adres 2] (voormalig [adres 7], bouwterrein voor niet-woningen), alle gelegen in [plaats Y]. In de matrix zijn de percelen getaxeerd op respectievelijk € 2.195.000 en € 5.062.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 210. Omdat de opstal op [adres 1] er op de peildatum nog stond, heeft hij bij het [adres 1] rekening gehouden met sloopkosten van € 900.000.

2.11.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de waarden van de percelen. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt:

de objecten aan [vergelijkingsobject 1] en aan [vergelijkingsobject 3] zijn verkocht door [E BV] aan de projectvennootschap van [woningbouwcorporatie G] uit [plaats Z]. [E BV] was onderdeel van het [D BV]-concern. Bij [woningbouwcorporatie G] lopen onderzoeken wegens onregelmatigheden bij transacties met vennootschappen die zijn gelieerd aan [D BV]. Naar het oordeel van de rechtbank is er gerede twijfel aan de juistheid van de door [woningbouwcorporatie G] betaalde prijs. De rechtbank acht het daarom niet aannemelijk dat de verkoopprijzen van deze objecten de waarden in het economische verkeer weergeven.
het object aan [vergelijkingsobject 2] is gelegen in een woonwijk. Ter zitting is komen vast te staan dat dit object bestemd is voor woningbouw, dat de grond bouwrijp is en dat de verkoopprijs van € 1.067.824, die de taxateur in de matrix heeft genoemd, tevens betrekking heeft op 30 parkeerplaatsen van ieder € 11.000. De rechtbank acht deze transactie niet maatgevend voor de waarde van de percelen, omdat op de percelen (a) woningbouw nog niet mogelijk is doordat het bestemmingsplan daarin niet voorziet en (b) ook bij wijziging van het bestemmingsplan grotendeels kleinschalige bedrijfsobjecten gebouwd moeten worden.
Blijft over het object aan [adres 2] (voormalig [adres 7]), een bedrijventerrein van 1.507 m2. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat dit perceel op 3 december 2012 is gekocht voor € 1.050.000 of € 697 per m2. Belanghebbende heeft echter ter zitting onweersproken gesteld dat het terrein is gekocht door de naburige ondernemer die er blijkbaar zijn bedrijf op heeft uitgebreid. Dat is een bijzondere omstandigheid en aannemelijk is dat die een meerwaarde van het terrein heeft veroorzaakt, wat bij de percelen nooit te verwezenlijken kan zijn gezien hun grootte. Er is bovendien wel een extreem groot verschil in oppervlakte tussen dit object en de percelen (1.507 m2 tegenover 38.848 m²). Dat verschil acht de rechtbank te groot voor een reële vergelijking.

De rechtbank is van oordeel dat geen van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende basis bieden voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarden van de percelen op de waardepeildatum. Bij het nemen van de beslissing zal de rechtbank de vergelijkingsobjecten dan ook buiten beschouwing laten.

2.12.

Verder verwijst de heffingsambtenaar naar de koopsom die belanghebbende voor de percelen heeft betaald van € 9.000.000. Hij stelt dat de vastgestelde waarden van de percelen van respectievelijk € 2.195.000 en € 5.062.000, samen € 7.257.000, in vergelijking tot de aankoopprijs niet te hoog zijn. De rechtbank acht de aankoopprijs van de percelen niet maatgevend voor de waarden daarvan. Uitgangpunt bij de aankoop is blijkbaar geweest de verwachting dat op korte termijn op de percelen gebouwd kon worden. Duidelijk is dat daarvan op de peildatum al geen sprake meer was, onder meer doordat de bebouwing van het [F-terrein] niet van de grond is gekomen. Onduidelijk is verder hoe het afloopt met het faillissement van [D BV]. Dit alles leidt naar het oordeel van de rechtbank tot een veel lagere verwachtingswaarde dan er bij de aankoop zal zijn geweest.

2.13.

Met de in 2.10 vermelde matrix en de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het vorenstaande, niet aannemelijk gemaakt dat de percelen op de waardepeildatum waarden in het economische verkeer hadden van ten minste € 2.195.000 en € 5.062.000.

2.14.

Belanghebbende heeft met het door haar overgelegde taxatierapport de door haar voorgestane waarde van € 3.962.520 voor de percelen als één geheel ook niet aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport worden geen verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten genoemd, maar wordt uitgegaan van uitgifteprijzen en niet van feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen. Ook wordt daarin geen rekening gehouden met enige verwachtingswaarde in verband met de mogelijkheid van woningbouw op een gedeelte van de percelen en op het perceel [woningbouwcorporatie G]. Aan het taxatierapport van belanghebbende komt naar het oordeel van de rechtbank daarom onvoldoende bewijskracht toe.

2.15.

Gelet op het vorenstaande heeft geen der partijen de bepleite waarden van de percelen aannemelijk gemaakt. Op basis van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de percelen tezamen in goede justitie vast op € 6.000.000. Daarbij heeft de rechtbank al rekening gehouden met de sloopkosten voor [adres 1] van € 900.000. Dat komt neer op afgerond € 178 per m2. De waarde van [adres 1] dient te worden verminderd tot afgerond € 1.718.000 en die van [adres 2] tot afgerond € 4.282.000.

Conclusie

2.16.

De beroepen zijn gegrond verklaard.

2.17.1.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor de behandeling van de beroepen merkt de rechtbank de zaken met zaaknummers 15/1468 en 15/1469 aan als samenhangend in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).

2.17.2.

Voor vergoeding van kosten van de bezwaarfase acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu gesteld noch aannemelijk is geworden dat belanghebbende om vergoeding van deze kosten heeft verzocht voordat, zoals is vereist op grond van artikel 7:15, derde lid, van de Awb, uitspraak op bezwaar is gedaan.

2.17.3.

Overige kosten die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen, zijn niet gesteld. De heffingsambtenaar wordt veroordeeld een bedrag van € 980 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan op 11 november 2015 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.