Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummers AWB 13/6878 t/m 13/6883
uitspraak van 21 oktober 2014
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2], te [plaats X] (hierna: de objecten) voor de onderstaande jaren en waardepeildata vastgesteld. In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen bekend gemaakt.
1.2.
Op 5 november 2013 heeft er voor ieder belastingjaar een hoorzitting plaatsgevonden naar aanleiding van de op 15 februari 2013, 4 april 2013 en 18 juni 2013 ingediende bezwaarschriften tegen de WOZ-beschikkingen van de objecten over de jaren 2011 t/m 2013. Bij uitspraken op bezwaar van 15 november 2013 zijn de waarden en aanslagen als volgt vastgesteld:
1.3.
Aan belanghebbende is met betrekking tot de verminderde waarden over de jaren 2011 tot en met 2013 van de [adres 1] voor ieder jaar een proceskostenvergoeding toegekend van 1/3*€ 235 met betrekking tot de hoorzitting en € 235 voor het indienen van het bezwaarschrift. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 313,33 voor ieder vastgesteld belastingjaar.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar en het besluit met betrekking tot de vaststelling van de proceskostenvergoeding bij brief van 11 december 2013, ontvangen bij de rechtbank op 11 december 2013, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende in de zaken met procedurenummers 13/6878, 13/6880 en 13/6882 een griffierecht geheven van € 44. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2014 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Sprang-Capelle, en namens de heffingsambtenaar [verweerder] en [taxateur R] (taxateur). De zaken met procedurenummers AWB 13/6878 t/m 13/6883 zijn gelijktijdig behandeld.
1.6.
Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Belanghebbende is eigenaar van de objecten aan de [adres 1] en [adres 2] te Waalwijk, bestaande uit kantoorruimte. Het zijn etages in hetzelfde gebouw. De objecten zijn identiek en hebben elk een oppervlakte van 365m2. Het bouwjaar is 1999. De huurprijs die eind 2009 voor ieder object is overeengekomen, bedraagt voor 2010 € 37.147, voor 2011
€ 37.560 en voor 2012 € 37.560.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waarden van de objecten op de waardepeildata 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012. Belanghebbende bepleit ten aanzien van de objecten voor het jaar 2011 een waarde van € 371.000, voor het jaar 2012 een waarde van
€ 375.000 en voor het jaar 2013 een waarde van € 375.000.
3.2.
Voorts is de hoogte van de toegekende proceskostenvergoeding in geschil. Belanghebbende bepleit 1 punt per hoorzitting voor elk belastingjaar in plaats van 1/3 punt.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken zijn aangevoerd.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 februari 2014 door [taxateur R], taxateur. Voor de waardering is de huurwaardekapitalisatie-methode gehanteerd, waarbij de objecten vergeleken zijn met een drietal objecten. Het betreffen twee kantoorpanden aan de [referentieobject 1] en [referentieobject 2] en een appartementsgebouw met kantoorruimten aan de [referentieobject 3], alle gelegen in [plaats X]. Daarbij is uitgegaan van huurwaarden voor 2010, 2011 en 2012 van respectievelijk € 38.325, € 37.960 en € 37.230. Volgens de heffingsambtenaar is daarbij uitgegaan van de in 2009 overeengekomen huur en is die huur geïndexeerd. De taxateur is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,5 voor de jaren 2011 en 2012 en voor 2013 van 10,3.
3.5.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat voor de berekening van de waarden van de objecten dient te worden uitgegaan van de daadwerkelijk betaalde huur over de jaren 2010 tot en met 2012 en niet van geïndexeerde huursommen.
3.6.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden.
De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
4.Beoordeling van het geschil
Vaststelling waarden objecten aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats X]
4.1.
Op de heffingsambtenaar rust de last om de door hem vastgestelde waarden aannemelijk te maken. Daartoe heeft de heffingsambtenaar voormeld taxatierapport overgelegd.
4.2.
De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door ligging, kwaliteit en voorzieningen van het te taxeren object te vergelijken met de plaatselijke factoren, de vraag naar en het aanbod van gelijksoortige objecten en rentestanden. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van niet-woningen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor objecten zoals kantoorpanden een bruikbare methode, mits de objecten vergelijkbaar zijn, en er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en er sprake is van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en/of huurwaarden. Toepassing van de vergelijkingsmethode heeft gezien het bepaalde in artikel 17 Wet Pro WOZ echter, de voorkeur.
4.3.
Het enige pand dat in de matrix wordt genoemd en waarvan een verkoopprijs bekend is, is het kantoorpand aan de [referentieobject 2] te [plaats X]. De rechtbank acht dit pand geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat dit object op 3 mei 2011 is verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar is met de objecten. De prijs die voor dit vergelijkingsobject is betaald is € 1.696 per m² (€ 1.250.000/707). De heffingsambtenaar is voor de nummers [adres 1] en [adres 2] uitgegaan van € 1.101 per m² (€ 402.000/165) voor 2011 en
€ 1.065 per m² respectievelijk € 1.049 per m² voor 2012 en 2013. Dit is zeker niet te hoog, ook als rekening wordt gehouden met de betere uitstraling van nummer [referentieobject 2]. Nu reeds met toepassing van de vergelijkingsmethode kan worden geoordeeld dat de waarden niet te hoog zijn, hoeft de rechtbank zich niet meer uit te laten over de kapitalisatiefactor die moet worden toegepast als wordt uitgegaan van de huurprijzen van deze objecten. Hoewel de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van de vergelijkingsmethode, heeft hij desalniettemin naar het oordeel van de rechtbank met hetgeen in het taxatierapport is vermeld de juistheid van de vastgestelde waarden aannemelijk gemaakt.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite lagere waarden van de objecten op de waardepeildata niet aannemelijk heeft gemaakt. In zoverre zijn de beroepen van belanghebbende ongegrond.
Besluit met betrekking tot de toegekende proceskostenvergoeding
4.5.
De stelling van belanghebbende dat aan hem een te lage kostenvergoeding voor bezwaar is toegekend omdat voor de drie hoorzittingen voor de belastingjaren 2011, 2012, en 2013 in bezwaar slechts 1 punt voor de hoorzitting is toegekend, slaagt. De rechtbank oordeelt daartoe als volgt. De bezwaarschriften met betrekking tot de vastgestelde waarden van de objecten voor de belastingjaren 2011, 2012 en 2013, zijn ingediend op 15 februari 2013, 4 april 2013 en 18 juni 2013. Nu de tussengelegen termijn van de ingediende bezwaarschriften meer bedraagt dan twee maanden, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van nagenoeg gelijktijdig ingediende bezwaarschriften in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), waardoor er geen sprake is van samenhangende zaken, hetgeen de heffingsambtenaar voorstaat. Ingevolge het Besluit was derhalve voor elk van de drie bezwaren een proceskostenvergoeding van € 470 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting) op zijn plaats geweest. Nu in elke zaak slechts € 313,33 is toegekend, is de vergoeding tot een te laag bedrag vastgesteld en zijn de beroepen in de zaken met procedurenummers 13/6878, 13/6880, 13/6882 in zoverre gegrond. Dit geldt niet voor de beroepen met nummers 13/6879, 13/6881 en 13/6883, omdat in deze zaken de waarden van het object nr. [adres 2] in de bezwaar- en beroepsfase zijn gehandhaafd, waardoor in deze zaken in de bezwaarfase geen proceskostenvergoeding wordt toegekend.
5.Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld, voor de zaken met procedurenummers 13/6878, 13/6880 en 13/6882, op afgerond € 811 (voor de bezwaarfase 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243 en een wegingsfactor 1 of per zaak € 486, voor de beroepsfase 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1, gedeeld door drie in verband met samenhangende zaken, aangezien de beroepschriften wel gelijktijdig zijn ingediend of per zaak € 324,66, derhalve in totaal afgerond € 811 per zaak), waarbij in elke zaak reeds € 313,33 aan proceskosten in de bezwaarfase is vergoed.
6.Beslissing
De zaak met procedurenummer 13/6878
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover dit beroep ziet op het besluit met betrekking tot de toegekende proceskostenvergoeding;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 811;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 44 aan deze vergoedt.
De zaak met procedurenummer 13/6879
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
De zaak met procedurenummer 13/6880
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover dit beroep ziet op het besluit met betrekking tot de toegekende proceskostenvergoeding;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 811;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 44 aan deze vergoedt.
De zaak met procedurenummer 13/6881
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
De zaak met procedurenummer 13/6882
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover dit beroep ziet op het besluit met betrekking tot de toegekende proceskostenvergoeding;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 811;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 44 aan deze vergoedt.
De zaak met procedurenummer 13/6883
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 oktober 2014 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.H. van Heel, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.