ECLI:NL:RBZWB:2014:7153

• Datum uitspraak: 22 oktober 2014
• Publicatiedatum: 20 oktober 2014
• Zaaknummer: 2980156-EXPL-14-3217
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.L. Kerkhofs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen verschuldigdheid van bemiddelingskosten bij huur van zelfstandige woning

In deze civiele zaak vordert eiser terugbetaling van bemiddelingskosten die hij betaalde aan gedaagde, een makelaar, in verband met de huur van een zelfstandige woning. Eiser stelt dat gedaagde zowel voor hem als huurder als voor de verhuurder heeft bemiddeld, zonder zijn schriftelijke toestemming, wat volgens de artikelen 7:417 lid 4 juncto 7:427 BW niet is toegestaan. Hierdoor is het beding tot betaling van bemiddelingskosten vernietigbaar en zijn de kosten onverschuldigd betaald.

Gedaagde betwist dat zij voor de verhuurder heeft bemiddeld en stelt dat de kosten terecht in rekening zijn gebracht. De kantonrechter stelt vast dat eiser geen opdracht tot bemiddeling heeft gegeven, omdat hij alleen reageerde op een specifieke woning en niet aan gedaagde heeft gevraagd een woning voor hem te zoeken. Hierdoor is er geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst.

Zelfs als er wel een opdracht tot bemiddeling zou zijn, heeft gedaagde volgens de kantonrechter de belangen van zowel verhuurder als huurder behartigd, wat strijdig is met de wet zonder schriftelijke toestemming van de huurder. Gedaagde heeft werkzaamheden verricht die vooral in het belang van de verhuurder waren, en de belangen van de huurder niet optimaal behartigd. Daarom zijn de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald.

De kantonrechter veroordeelt gedaagde tot terugbetaling van de bemiddelingskosten, de wettelijke rente vanaf 1 april 2014, en de buitengerechtelijke incassokosten. Tevens wordt gedaagde veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De kantonrechter veroordeelt de makelaar tot terugbetaling van de bemiddelingskosten met rente en incassokosten aan de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Tilburg

zaak/rolnr.: 2980156 CV EXPL 14-3217

vonnis d.d. 22 oktober 2014

inzake

[eiser],

wonende te [adres],

eiser,

gemachtigde: mr. J.H.L. van Haeren van Van Haeren Advies te Best,

tegen

[gedaagde] ,

gevestigd te[woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. T. Delmée, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna door de kantonrechter [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1. Het verdere verloop van het geding

1.1

De verdere procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 25 juni 2014, met de daarin genoemde stukken;

b. de brief van 14 juli 2014 van de gemachtigde van [eiser], met aanvullende producties;

c. het faxbericht van 29 juli 2014 van de gemachtigde van [gedaagde], met aanvullende producties;

d. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot het verhandelde ter zitting van

18 augustus 2014.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2014. [eiser] is verschenen in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Van Haeren voornoemd. Namens [gedaagde] is verschenen IJsebaert, bijgestaan door haar gemachtigde

mr. Delmée voornoemd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en zijn over en weer in de gelegenheid gesteld op elkaars stellingen te reageren. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden. Tot een regeling in der minne is het niet gekomen, waarna vonnis is bepaald.

2. Het geschil

2.1 [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde], te veroordelen tot betaling van € 1.082,95, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 april 2014 tot de dag van de dagvaarding, de buitengerechtelijke incassokosten van € 162,44, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

2.3

De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang, nader ingaan op hetgeen partijen ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.

3. De beoordeling

3.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd

weersproken, alsmede gelet op de niet weersproken inhoud van de overgelegde producties,

staat tussen partijen het volgende vast:

a. [eiser] heeft via de website
[gedaagde] gereageerd op de door [gedaagde]

aangeboden zelfstandige woning aan de[adres].

b. Nadat [eiser] een afspraak met [gedaagde] heeft gemaakt, hebben er twee

bezichtigingen van de woning plaatsgevonden.

c. Bij factuur van 11 januari 2014 heeft [gedaagde] een bedrag van € 2.872,95 in

rekening gebracht, bestaande uit de huur over februari 2014 van € 895,--, de waarborgsom

van € 895,-- (1 maand), en de bemiddelingskosten van € 1.082,95 (inclusief 21 % btw).

[eiser] heeft dit bedrag van € 2.872,95 aan [gedaagde] betaald.

d. Op 1 februari 2014 heeft [eiser] met O.G.M. Westerdale bv/Linssen een

huurovereenkomst gesloten.

e. Bij aangetekende brief van 17 maart 2014 heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht:

“
(…..) Met ingang van 1 februari 2014 heb ik een flat gehuurd aan de [adres]

. Ik heb u benaderd nadat een kennis mij mede deelde dat de flat te huur stond en

via uw organisatie te huur werd aangeboden. Doordat u de flat namens de verhuurder te

huur aan heeft geboden, heeft u bemiddeld voor de verhuurder. Bij ondertekening van de

huurovereenkomst moest ik € 1.082,95 aan bemiddelingskosten aan u betalen. Dat is echter

in strijd met de artikelen 7:417 lid 4 juncto artikel 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (“BW’).

Deze artikelen bepalen namelijk dat een bemiddelaar die bij de verhuur van een zelfstandige

woning handelt in opdracht van de verhuurder, geen bemiddelingskosten in rekening mag

brengen bij de particuliere huurder. Dit artikel is van dwingend recht; er mag niet ten

nadele van de particuliere huurder vanaf worden geweken. Omdat u zowel voor de

verhuurder als voor mij -particuliere huurder- heeft bemiddeld, vernietig ik hierbij op grond

van artikel 3:40 lid 2 BW het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten.

Overigens mag de bemiddelaar op grond van artikel 7:417 lid 2 juncto artikel 7:427 BW

enkel voor zowel de verhuurder als een particuliere huurder optreden indien de particuliere

huurder hiervoor zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven. Omdat ik u geen schriftelijke

toestemming heb gegeven om voor de verhuurder op te treden, mag u ook op grond van

artikel 7:417 lid 3 BW geen bemiddelingskosten in rekening brengen.

De bemiddelingskosten zijn dus onverschuldigd betaald. Ik verzoek -en voor zover nodig-

sommeer- u hierbij om binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief het bedrag van

€ 1.082,95 terug te storten op bankrekeningnummer NL13INGB0008728040 t.n.v.

J. [eiser] Indien u niet tijdig tot volledige terugbetaling overgaat zal ik in een gerechtelijke

procedure terugbetaling vorderen van voornoemd bedrag. Hierbij zal ik tevens aanspraak

maken op wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De daarvoor benodigde

dagvaarding is reeds in mijn bezit.

Om er zeker van te zijn dat u van de inhoud van deze brief kennis zult nemen, zend ik u die

zowel per aangetekende als per gewone post .”

f. De gemachtigde van [gedaagde] heeft hierop bij brief van 18 maart 2014 gereageerd. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat de bemiddelingskosten terecht bij [eiser] in rekening zijn gebracht.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] -kort samengevat- aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde], gelet op het bepaalde in

artikel 7:417 BW lid 4 juncto artikel 7:427 Burgerlijk Wetboek (BW), ten onrechte bij hem bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht. Er is sprake van het dienen van twee heren. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] namelijk niet alleen als bemiddelaar voor hem opgetreden, maar ook voor de verhuurder. Bij brief van 17 maart 2014 heeft [eiser] het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten vernietigd. Nu het beding is vernietigd heeft hij onverschuldigd betaald, aldus [eiser].

3.3

[gedaagde] heeft de stellingen van [eiser] betwist. Volgens [gedaagde] is er, kort samengevat, geen sprake van het dienen van twee heren. [gedaagde] heeft geen bemiddelingskosten aan de verhuurder in rekening gebracht. Zij heeft niet bemiddeld voor de verhuurder. Evenmin is er sprake van onverschuldigde betaling.

3.4

Partijen zijn verdeeld over de vraag of [gedaagde] gerechtigd was bemiddelingskosten bij [eiser] in rekening te brengen. De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt.

3.5

Artikel 7:414 BW lid 1 luidt: “
Lastgeving is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de lasthebber, zich jegens de andere partij, de lastgever, verbindt voor rekening van de lastgever, een of meer rechtshandelingen te verrichten. ”

3.6

Artikel 7:417 BW luidt:

“
1 .
Een lasthebber mag slechts tevens als lasthebber van de wederpartij optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten.

2. Indien de lastgever een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, is voor de geoorloofdheid van een rechtshandeling waarbij de lasthebber ook als lasthebber van de wederpartij optreedt, zijn schriftelijke toestemming vereist.

3. Een lasthebber heeft geen recht op loon jegens een lastgever ten opzichte van wie hij in strijd met het in de vorige leden bepaalde handelt, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de dientengevolge door die lastgever geleden schade. Van deze bepaling kan niet ten nadele van een lastgever worden afgeweken.

4. “
Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of de huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning. ”

3.7

Artikel 7:425 BW luidt: “
De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden. ”

3.8

Op de eerste plaats is het de vraag of [eiser] in deze een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten met [gedaagde] zoals kennelijk wordt verondersteld. Naar het oordeel van de kantonrechter is door [eiser] geen opdracht tot bemiddeling verstrekt aan

[gedaagde] nu [gedaagde] niet verzocht is een woning voor [eiser] te zoeken. [eiser] reageerde slechts op een specifieke woning. De omstandigheid dat de bemiddelingscourtage is opgenomen in de algemene voorwaarden, waarmee [eiser] akkoord is gegaan, dat deze staan vermeld op de website en dat de bemiddelingscourtage expliciet is opgenomen in de door [eiser] ondertekende huurovereenkomst maakt zulks niet anders. Discutabel in deze is wel of [eiser] aan [gedaagde] (expliciet) opdracht dan wel last heeft gegeven om (mede) voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. De kantonrechter oordeelt dat zulks ook onvoldoende is gebleken. [eiser] heeft slechts aangegeven de woning te willen huren. Aldus is er geen sprake van een opdracht of last zijdens [eiser] en derhalve ook geen sprake van bemiddeling. Alleen daarom al zijn ten onrechte bemiddelingskosten bij [eiser] in rekening gebracht.

3.9

Voorzover hierover al anders zou worden geoordeeld en zou moeten worden aangenomen dat [eiser] wel een opdracht tot bemiddeling dan wel tot het sluiten van een huurovereenkomst voor hem heeft gegeven, en derhalve als lastgever zou moeten worden aangemerkt geldt het navolgende.

[gedaagde] heeft ter comparitie uitdrukkelijk desgevraagd verklaard dat zij in de praktijk zowel de belangen van de verhuurder als die van de huurder behartigt. Aldus doet zich alhier de situatie voor als bedoeld in artikel 7:417 BW, het artikel waarin “het dienen van twee heren” wordt geregeld. Dit artikel laat in lid 1 het dienen van twee heren toe onder de voorwaarden dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. Zulks is hier ogenschijnlijk niet het geval.

Ter zitting is het de kantonrechter gebleken dat [gedaagde] de medewerking van de verhuurder heeft gevraagd en gekregen voor een bezichtiging van de onderhavige woning, zij [eiser] in contact heeft gebracht met de verhuurder, een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder tot stand heeft gebracht en een inspectierapport heeft opgesteld. Werkzaamheden die [gedaagde] voornamelijk in het belang van de verhuurder heeft verricht. Gelet hierop ligt het dan ook niet voor de hand dat [gedaagde] in deze ook de belangen van de huurder optimaal heeft behartigd, temeer niet nu [eiser] om voor de woning in aanmerking te komen contact moest opnemen met [gedaagde] en de bemiddelingskosten aan [gedaagde] moest betalen voordat een huurovereenkomst tot stand kon komen. Strijdigheid tussen de belangen van de verhuurder en huurder ten aanzien van de totstandkoming van de huur is hiermee niet uitgesloten. Kennelijk was [gedaagde] zich ook bewust van een mogelijke strijdigheid, nu zij op haar website heeft vermeld dat zij geen vergoeding van verhuurders verlangen. Aan het vorenstaande doet niet af dat

[gedaagde] geen afspraken met de verhuurder heeft gemaakt over het betalen van een vergoeding.

3.1

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de bemiddelingskosten door [eiser] onverschuldigd zijn betaald. Dit betekent dat de vordering van [eiser] tot terugbetaling van een bedrag van € 1.082,95 door [gedaagde] toewijsbaar is. De gevorderde rente kan, als gegrond op de wet, eveneens worden toegewezen.

3.11

[eiser] maakt ook aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 162,44. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar.

3.12

[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden tot en met vandaag begroot op € 514,77, bestaande uit

€ 95,77 aan dagvaardingskosten, € 219,-- aan griffierecht en € 200,-- (2 punten salaris gemachtigde).

4. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.082,95, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 april 2014, tot de dag van de volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde], om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 162,44;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 514,77, daarin begrepen een bedrag van € 200,-- als salaris voor de gemachtigde van [eiser];

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Kerkhofs, en in het openbaar uitgesproken op

22 oktober 2014.