ECLI:NL:RBZWB:2014:5560

• Datum uitspraak: 6 augustus 2014
• Publicatiedatum: 6 augustus 2014
• Zaaknummer: AWB-14_371
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.F.M.Q. Beukers-van Dooren; M.J. van Balkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaken: vergelijkingsmethode versus huurwaardekapitalisatiemethode

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 6 augustus 2014, gaat het om de waardering van onroerende zaken, specifiek magazijnen, in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, wonende te [plaats X], heeft bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikkingen van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, die op 11 december 2013 zijn afgegeven. De heffingsambtenaar had de waarde van de magazijnen vastgesteld op € 64.000 voor nummer 17, € 69.000 voor nummer 18, en € 62.000 voor nummers 19, 20 en 21, met als waardepeildatum 1 januari 2012. De rechtbank heeft vastgesteld dat de belanghebbende aanvankelijk alleen beroep had ingesteld tegen de waardebeschikkingen van de garageboxen, maar later ook de magazijnen in het beroep heeft betrokken. De rechtbank oordeelt dat de termijnoverschrijding voor het indienen van het beroep tegen de magazijnen verschoonbaar is, omdat de griffie van de rechtbank de belanghebbende niet tijdig had geïnformeerd over de status van zijn beroep.

De rechtbank heeft vervolgens de methoden voor waardebepaling beoordeeld. De heffingsambtenaar had de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast, maar de rechtbank oordeelt dat deze methode niet geschikt is omdat er geen huurprijzen beschikbaar waren voor de vergelijkingsobjecten. In plaats daarvan moet de waarde worden bepaald op basis van gerealiseerde verkoopprijzen. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar niet heeft aangetoond dat de waarden van de magazijnen te hoog zijn vastgesteld in vergelijking met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarom verklaart de rechtbank het beroep ongegrond en ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Procedurenummers AWB 14/371 tot en met 14/375

Uitspraak van 6 augustus 2014

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats X],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 11 december 2013 op het bezwaar van belanghebbende tegen de in één geschrift vermelde beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 17] tot en met [adres 21] te [plaats X] (de magazijnen), zijn gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2013.

Zitting

Een onderzoek ter zitting heeft met toestemming van partijen niet plaatsgevonden.

1. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2. Gronden

Vooraf

2.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 11 december 2013 uitspraak gedaan in één geschrift op de bezwaren van belanghebbende tegen de waardebeschikkkingen voor 14 garageboxen ([adres 03] tot en met [adres 16]) en voor 5 magazijnen (Piusstraat [adres 17] tot en met [adres 21]). Belanghebbende vermeldt in het beroepschrift van 15 januari 2014 alleen de 14 garageboxen. Op geen enkele wijze is uit het beroepschrift op te maken dat het beroep ook betrekking heeft op de magazijnen.

2.2.

De griffie van de rechtbank heeft belanghebbende op 22 januari 2014 ontvangstbevestigingen gezonden en daarbij het beroep uitgesplitst in 19 beroepen (14 voor de garageboxen en 5 voor de magazijnen). Pas bij brief van 13 maart 2014 heeft de griffie van de rechtbank aan belanghebbende verzocht om aan te geven of het beroep ook betrekking had op de magazijnen. Belanghebbende heeft daar bij brief van 21 maart 2014 bevestigend op geantwoord.

2.3.

De termijn waarbinnen belanghebbende beroep kon instellen tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar over de waardering van de magazijnen was op 22 januari 2014 nog niet verstreken. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende uit de ontvangstbevestigingen van de rechtbank van 22 januari 2014 heeft opgemaakt dat de rechtbank het beroep mede beschouwde als beroep tegen de waarde van de magazijnen en dat belanghebbende daardoor niet meer heeft overwogen voor die magazijnen afzonderlijke beroepschriften in te dienen. De brief van 21 maart 2014 waarin belanghebbende voor de eerste keer aan de rechtbank aangeeft dat het beroep ook betrekking heeft op de magazijnen zal de rechtbank aanmerken als beroepschrift tegen de waardebeschikkingen voor de magazijnen. Dat beroep is weliswaar te laat ingediend, maar die termijnoverschrijding acht de rechtbank verschoonbaar.

Ten gronde

2.4.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de magazijnen vastgesteld op:

- € 64.000 voor nummer 17;

- € 69.000 voor nummer 18;

- € 62.000 voor nummers 19, 20 en 21.

De waardebeschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2013 met als waardepeildatum 1 januari 2012. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt. In de bestreden uitspraken heeft de heffingsambtenaar de waarden en de aanslagen gehandhaafd.

2.5.

In geschil zijn de waarden van de magazijnen op de waardepeildatum.

2.6.

Op de heffingsambtenaar rust de last om deze door hem vastgestelde waarden aannemelijk te maken. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd, opgemaakt op 14 mei 2014 door [taxateur V], taxateur. In de matrix zijn de magazijnen getaxeerd op € 64.000 voor nummer 17, € 69.000 voor nummer 18 en € 62.000 voor nummer 19, 20 en 21. Voor de waardering is de huurwaardekapitalisatie-methode gehanteerd, waarbij de magazijnen zijn vergeleken met een drietal objecten. Het betreft magazijnen aan de [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3], alle gelegen in [plaats X]. Daarnaast zijn de eigen huursommen van de magazijnen in 2012 als onderbouwing aangevoerd. De taxateur is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,8.

2.7.

De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door ligging, kwaliteit en voorzieningen van het te taxeren object te vergelijken met de plaatselijke factoren, de vraag naar en het aanbod van gelijksoortige objecten en rentestanden. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van niet-woningen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor objecten zoals de magazijnen een bruikbare methode, mits de objecten vergelijkbaar zijn, en er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en de huurwaarde traceerbaar is. Van de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten zijn echter alleen verkoopprijzen, en geen huurprijzen bekend. In dat geval ligt een waardebepaling op basis van de vergelijkingsmethode van die prijzen meer voor de hand. Als er geen sprake is van huur, zijn de vergelijkingsobjecten immers blijkbaar gekocht voor eigen gebruik van de kopers. Dan voldoen de verkooptransacties geheel aan het uitgangspunt van de Wet WOZ dat voor de waardebepaling er van moet worden uitgegaan dat de verkrijger de zaak in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, Wet WOZ).

2.8.

De rechtbank acht de in de matrix genoemde objecten geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten voldoende kort rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de magazijnen. Vooral het object [referentieobject 1] is zeer goed vergelijkbaar: het heeft bijna dezelfde inhoud als de magazijnen en is gelegen tegen de achterzijde van de magazijnen. De prijzen die voor de vergelijkingsobjecten per m² zijn betaald, liggen aanmerkelijk hoger dan de waarden die de heffingsambtenaar voor de magazijnen heeft gehanteerd. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de magazijnen toegekende waarden te hoog zijn, ten opzichte van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

2.6.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar

- wat er ook zij van de gehanteerde methode - in zijn bewijslast is geslaagd dat de waarden van de magazijnen op de waardepeildatum en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaak-belastingen 2013 niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.

2.7.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 6 augustus 2014 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.