Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer: AWB 13/620
Uitspraakdatum: 10 juli 2013
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand,
de heffingsambtenaar.
13/620
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 december 2012 op het bezwaar van belanghebbenden tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 (hierna: de aanslag).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2013.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Sprang-Capelle, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 488.000. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 473.000 en is de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.2.
De woning is in 1910 gebouwd en heeft een inhoud van 625m3. Bij de woning behoort een perceel grond van 12.733m3 dat bestaat uit weilandgebeid met een oppervlakte van 11.163m2 en bij de woning behorende grond van 1.570m2. Voorts heeft de woning een garage, een dakkapel en een in 2009 gerealiseerde werktuigenberging van 280m2. De woning is aan één kant vastgebouwd aan het buurhuis en aan de andere kant vrij. Op de eerste etage is aan de achterkant een dakkapel aangebracht en bevinden zich drie slaapkamers en een badkamer.
2.3.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de woning, stelt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 473.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing daarvan naar een taxatierapport met daarin een matrix waarin de waarde van de woning is berekend op grond van de opbrengsten behaald bij verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], alle gelegen te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
Belanghebbende bepleit een waarde van € 400.000 en verwijst daartoe naar het taxatierapport dat is opgesteld door [taxateur B] van [kantoornaam taxateur] te Kaatsheuvel. In het taxatierapport van belanghebbende is de woning vergeleken met de verkoopresultaten van de objecten, [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6], alle gelegen te [woonplaats].
2.4.
De woning is aan één kant vastgebouwd aan het buurhuis en aan de andere kant vrij. Er is dan sprake van een twee-onder-een-kapwoning zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld en niet van een geschakelde woning zoals belanghebbende bepleit.
2.5.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van beide taxatierapporten met name qua uitstraling (geen boerderijtype), ligging (niet in het buitengebied/nabij [natuurgebied] en in dichter bebouwde gebieden) en perceelsgrootte (kleiner, namelijk variërend van 141 tot 362m2) niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Ter zitting is echter komen vast te staan dat er geen betere vergelijkingspanden zijn. Aangezien in het buitengebied voornamelijk vrijstaande woningen zijn gelegen, hebben de taxateurs zich vooral gefocust op niet-vrijstaande woningen die niet zijn gelegen in het buitengebied. De rechtbank acht het gelet op het voorgaande een redelijke benadering om uit te gaan van de opgegeven vergelijkingsobjecten mits correctiefactoren worden toegepast voor de verschillen. Het belangrijkste verschil met de vergelijkingsobjecten is de grondoppervlakte.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft een grondstaffel overgelegd met grondwaarden in [woonplaats]. Deze staffel geldt voor de grond bij de woning en niet voor het weiland. Volgens de staffel geldt voor het gebied waarin de woning ligt de laagste grondprijs per m2. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft opgevoerd liggen wat meer in het centrum en hebben een hogere grondprijs dan de woning, Deze benadering is naar het oordeel van de rechtbank begrijpelijk en redelijk. De rechtbank ziet dan ook geen reden om deze grondstaffel terzijde te stellen. In het taxatierapport van belanghebbende wordt geen grondstaffel gehanteerd en dat maakt de vergelijking met de opgevoerde panden veel moeilijker. Belanghebbende heeft de juistheid van de staffel als zodanig niet bestreden.
2.7.
De heffingsambtenaar heeft het weiland gewaardeerd op € 4/m2 De rechtbank acht ook die waardering redelijk en aannemelijk. Belanghebbende heeft zich daar niet over uitgelaten en ook in het rapport van belanghebbende is niet aannemelijk gemaakt dat de grond lager moet worden gewaardeerd dan € 4/m2.
2.8.
Ook de waardering van de berging/schuur op € 69.440 komt de rechtbank aannemelijk voor. Belanghebbende heeft zich daar niet over uitgelaten en in het taxatierapport van belanghebbende wordt daarvoor geen waarde gespecificeerd. Het is een recent (in 2009) gebouwde berging/schuur met een oppervlakte van 280m2. Daarmee vormt dit een belangrijk waardebepalend element van de woning. Gelet op het bouwjaar en de omvang van de berging/schuur acht rechtbank de waardering van de heffingsambtenaar van € 248 per m2 zeker niet hoog. Dit geldt temeer nu deze ruimte is gewaardeerd per m2 en niet per m3, hetgeen naar alle waarschijnlijkheid tot een hogere waardering had geleid. Het gegeven dat de schuur voor een lagere kostprijs is gebouwd, zoals belanghebbende heeft gesteld, is niet beslissend voor de waarde nu de schuur gedeeltelijk in eigen beheer is gebouwd.
2.9.
Blijft over de vergelijking van de woning – exclusief weiland en berging/schuur – met de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar en belanghebbende. De verkoopdatum van het object [vergelijkingsobject 1] dat in het rapport heffingsambtenaar is ingebracht, ligt naar het oordeel van de rechtbank te ver van de peildatum om daaraan enig oordeel te verbinden over de waarde van de woning op die peildatum. Dit oordeel geldt tevens voor het verkoopresultaat van [vergelijkingsobject 7] dat door belanghebbende is ingebracht. Dit object is immers pas op 8 november 2012 verkocht. De resterende vergelijkingsobjecten, zijn [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] uit het rapport van de heffingsambtenaar en [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] uit het rapport van belanghebbende.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank geven de verkoopprijzen van deze vijf objecten, wanneer daarbij rekening gehouden wordt met de slechtere staat van de woning, een goede indicatie dat de waardering van de woning door de heffingsambtenaar redelijk is. De rechtbank heeft daartoe de gemiddelde m3-prijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend. Daarbij is eerst de grondwaarde bepaald en is vervolgens de waarde van de opstal per m3 afgeleid uit de gerealiseerde verkoopprijs. De rechtbank is daarbij, gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 2.6, uitgegaan van de hoogste grondstaffel uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar voor alle vergelijkingsobjecten. Zoals uit onderstaande matrix blijkt, leidt de herrekening tot een gemiddelde m3-prijs van € 360. Nu de door de heffingsambtenaar toegepaste m3-prijs € 220 bedraagt, is ruim voldoende rekening gehouden met de slechtere staat van onderhoud, de ligging aan een drukke weg met verkeersdrempel en het gegeven dat de woning groter is dan de vergelijkingsobjecten waardoor sprake zal zijn van afnemend grensnut.
Referentieobjecten
Grond bij woning
obv grondstaffel
heffings-ambtenaar
bijgebouwen
subtotaal
verkoopresultaat
verkoopresultaat
minus subtotaal
inhoud
€/m3
[vergelijkingsobject 4]
€ 108.784
€ 0
€ 108.784
€ 308.000
€ 199.216
460
€ 433
[vergelijkingsobject 5]
€ 118.180
€ 0
€ 118.180
€ 212.500
€ 94.320
373
€ 253
[vergelijkingsobject 6]
€ 53.862
€ 0
€ 53.862
€ 220.000
€ 166.138
350
€ 475
[vergelijkingsobject 2]
€ 76.018
€ 12.500
€ 88.518
€ 260.000
€ 171.482
408
€ 420
[vergelijkingsobject 3]
€ 131.788
€ 3.500
€ 135.288
€ 230.000
€ 94.712
429
€ 221
Gemiddelde m3-prijs
€360
2.11.
Voor zover belanghebbende tevens verwijst naar de vraagprijs van [vergelijkingsobject 7] te [woonplaats], overweegt de rechtbank als volgt. De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde dient te worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Vraagprijzen zijn, behoudens gevallen waarin onvoldoende of geen verkoopresultaten van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, voor de onderhavige waardebepaling dan ook niet relevant. Van zodanige verkoopresultaten is in het onderhavige geval echter wel sprake zodat de heffingsambtenaar de vraagprijs van [vergelijkingsobject 7] terecht ter zijde heeft gesteld.
2.12.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard.
2.13.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2013 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11 juli 2013
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.