Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer AWB 12/667,
uitspraak van 16 mei 2013
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 29 december 2011 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: het pand), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en tegen de met die beschikking in één geschrift ten aanzien van het pand bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 mei 2013. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Made, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 42.500.000 en vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.934;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan haar vergoedt.
2.Gronden
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van het pand, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 48.648.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslagen gehandhaafd. Volgens belanghebbende had het pand op de waardepeildatum een waarde van € 35.000.000.
2.2.
De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van het pand met een taxatierapport, opgemaakt op 9 mei 2012 door [taxateur O] (hierna: taxatie 1) en met een taxatierapport, opgemaakt op 19 april 2013 door [taxateur R] (hierna: taxatie 2). In de taxatierapporten wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van met het pand ter vergelijking opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). De taxatierapporten zijn voorzien van beeldmateriaal van het pand. Taxatie 1 is tevens voorzien van beeldmateriaal van de referentieobjecten. In taxatie 1 bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand € 50.601.000 en de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode € 48.648.000. In taxatie 2 bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand € 50.747.000 en de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode € 49.892.000.
2.3.
Met de in 2.2 genoemde taxatierapporten heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het pand op de waardepeildatum een waarde had van € 48.648.000. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.
2.3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in taxatie 1 genoemde referentieobjecten niet in voldoende mate met het pand vergelijkbaar om geschikt te zijn als onderbouwing van de waarde van het pand op de waardepeildatum op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode. Daarbij is van belang dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegegeven dat de in taxatie 1 gehanteerde referentieobjecten niet de best met het pand vergelijkbare objecten zijn. Verder is van belang dat de referentieobjecten, zoals belanghebbende stelt, een veel kleiner oppervlak kennen dan het pand en niet, zoals het pand, beschikken over allerlei ruimten die dienen voor andere doeleinden dan opslag en distributie. Zo beschikt het pand, anders dan de referentieobjecten, over een parkeerdek, een showroom, een fitnessruimte, een restaurant en een kantine. Tot slot is van belang dat, zoals belanghebbende stelt, het pand, beschikt over aanzienlijk meer kantoorruimte, in verhouding tot de opslag- en distributieruimte, dan de referentieobjecten. Verder is de rechtbank van oordeel dat de in taxatie 1 voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerde kengetallen, zoals de prijzen per kubieke meter, de verwachte levensduur en restwaarde van de objectonderdelen en de percentages voor functionele afschrijving, niet zijn toegelicht en onderbouwd, zodat deze onvoldoende controleerbaar zijn. Aan taxatie 1 komt dan ook onvoldoende bewijskracht toe, zodat deze moet worden verworpen.
2.3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank komt ook aan taxatie 2 onvoldoende bewijskracht toe, zodat ook deze moet worden verworpen. De rechtbank overweegt dat het in taxatie 2 gehanteerde referentieobject wat betreft type (distributiecentrum), ligging, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar is met het pand.
De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe bij de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatie-methode rekening is gehouden met de door belanghebbende gemotiveerd gestelde verschillen tussen het referentieobject en het pand. Daarbij doelt de rechtbank op het verschil in hoogte van de distributiehallen (7,5 meter in het pand tegenover 12 meter in het referentieobject) wat in verband met stapelbaarheid invloed heeft op de opslagcapaciteit, de (huidige) onmogelijkheid tot deelverhuur van het distributiegedeelte van het pand (terwijl bij het referentieobject deelverhuur per 500 vierkante meter mogelijk is) en de grote hoeveelheid kantoorruimte in het pand in verhouding tot de hoeveelheid opslagruimte.
De verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting, dat met deze verschillen rekening is gehouden door bij het pand een kapitalisatiefactor in aanmerking te nemen die 0,2 lager ligt dan bij het referentieobject is onvoldoende controleerbaar.
Verder heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde stelling van belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan van een opslagrisico van 3,4%. Volgens de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor per waardepeildatum 1 januari 2010 bedraagt het opslagrisico tussen 3,4% en 6,3%. Bij een pand dat zo groot is als het onderhavige, is bijvoorbeeld de kans op (frictie)leegstand groter dan gemiddeld. Er is dan ook geen reden om uit te gaan van het laagst in genoemde taxatiewijzer genoemde percentage voor opslagrisico.
De juistheid van de in taxatie 2 genoemde gecorrigeerde vervangingswaarde is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven van de bij de berekening gehanteerde functionele veroudering van in totaal 5%, waarbij onvoldoende inzichtelijk is in welke mate bij het bepalen van dit percentage rekening is gehouden met economische veroudering, belemmeringen of excessieve gebruikskosten.
Tot slot zijn de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages voor technische veroudering onvoldoende controleerbaar.
2.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.
2.4.1.
Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of een ander bewijsmiddel van gelijk gewicht. In het bezwaarschrift wordt verwezen naar een berekening van de waarde door een taxateur op een bedrag van € 35.151.000. Deze berekening behoort echter niet tot de gedingstukken, zodat de juistheid daarvan niet door de rechtbank kan worden gecontroleerd.
2.4.2.
Verder verwijst belanghebbende in haar beroepschrift, ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde, op een waardebepaling, opgemaakt op 3 oktober 2011 door taxateurs [taxateur L] en [taxateur B]. De in die waardebepaling gebruikte marktgegevens en kengetallen zijn niet toegelicht en onderbouwd, zodat deze niet door de rechtbank op juistheid kunnen worden gecontroleerd. Bovendien is bij die waardebepaling, zo stelt belanghebbende, geen rekening gehouden met te verlenen incentives bij verhuur en leegstandrisico. De omvang van deze incentives en van het leegstandrisico is echter gesteld noch aannemelijk gemaakt. Ook deze waardebepaling dient dus te worden verworpen.
2.4.3.
Bij brief van 18 april 2013 heeft belanghebbende een berekening ingebracht van de gecorrigeerde vervangingswaarde, resulterend in een waarde van € 35.675.306. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende daarmee de waarde van het pand per waardepeildatum niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen van de door haar gehanteerde kengetallen heeft onderbouwd, zodat zij de berekening niet op juistheid kan beoordelen.
2.5.
Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen en met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het pand op de waardepeildatum op geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van het pand niet duidelijk is geworden, heeft de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 42.500.000 en is het beroep gegrond verklaard.
2.6.
Voor zover belanghebbende de rechtbank heeft verzocht de heffingsambtenaar te gelasten om voorgaande belastingjaren ambtshalve te toetsen, overweegt de rechtbank dat voorafgaande belastingjaren thans niet in geschil zijn en dat het al dan niet toepassen van ambtshalve verminderingen niet ter beoordeling van de belastingrechter staat.
2.7.
De rechtbank overweegt, ten overvloede, nog als volgt.
2.7.1.
Dat de heffingsambtenaar in zijn taxatie de laad- en loskuilen als afzonderlijke objectonderdelen noemt, is toegestaan. Met belanghebbende is de rechtbank echter van mening dat er, bij vergelijking met een referentieobject dat wel laad- en losmogelijkheden kent maar niet over laad- en loskuilen beschikt, reden bestaat om bij dat referentieobject een, naar verhouding, (wat) hogere prijs per vierkante meter in aanmerking te nemen.
2.7.2.
Dat het pand een bepaalde uitstraling heeft omdat het voor belanghebbende een visitekaartje vormt, is op zich een factor waaraan bij de waardering moet worden voorbijgegaan. De door belanghebbende genoemde specifieke voorzieningen vertegenwoordigen ook voor een mogelijke koper van het pand een bepaalde waarde.
2.7.3.
Een referentieobject hoeft niet op hetzelfde bedrijfsterrein te liggen als het pand om als zodanig geschikt te zijn. Onder omstandigheden kan zelfs een in een andere gemeente gelegen object geschikt zijn om als referentieobject te dienen.
2.7.4.
Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak dient niet te worden uitgegaan van de originele bouwkosten van dat pand, maar van de benodigde kosten om het pand op de waardepeildatum opnieuw te bouwen. Door correcties toe te passen voor technische en functionele veroudering wordt uitgegaan van de waarde die dat pand op de waardepeildatum in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (vergelijk: Hoge Raad 5 juni 1996, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN: AA1799).
2.8.
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.414 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 235, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor van 1). Verder kent de rechtbank een vergoeding toe in verband met de door belanghebbende gemaakte taxatiekosten van in totaal € 520. Anders dan de heffingsambtenaar meent, is daarbij niet relevant of de taxatie van belanghebbende een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechtbank (vergelijk: Hoge Raad 30 november 2012, gepubliceerd op rechtspaak.nl onder LJN: BY4617). Het voor de taxatie te vergoeden uurtarief heeft de rechtbank, in afwijking van het door belanghebbende verzochte tarief van € 80 per uur, bepaald op het tarief voor courante niet-woningen van € 65 exclusief omzetbelasting, zoals opgenomen in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2012, nr. 26 039. Verder acht de rechtbank het redelijk in de zin van artikel 8:75 van Pro de Awb, om uit te gaan van 8 aan de taxatie bestede uren. De rechtbank baseert zich daarbij op de onweersproken stelling van de taxateur van de gemeente dat hij 6 uur heeft besteed aan de taxatie (inclusief uitpandige, maar exclusief inpandige opname van het pand) en het opstellen van het rapport, en op de opgave van belanghebbende dat haar taxateur in totaal 3,5 uur heeft besteed aan de in- en uitpandige opname van het pand. De totale proceskostenvergoeding bedraagt dus € 1.934 (€ 1.414 plus € 520). De rechtbank acht deze vergoeding redelijk en in overeenstemming met het Besluit.
Deze uitspraak is gedaan op 16 mei 2013 door mr. drs. M.M. Breij, voorzitter, mr. D. Hund, en mr. W.A.P. van Roij, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I. van Wijk, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 29 mei 2013
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.