ECLI:NL:RBZUT:2012:5223

Uitspraak

Rechtbank Zutphen

Sector Kanton – Locatie Oude IJsselstreek

Zaaknummer : 466807 CV-EXPL 11-3566

Grosse aan : partijen

Afschrift aan :

Verzonden d.d. :

Vonnis van de kantonrechter d.d. 30 augustus 2012

inzake

de stichting
Stichting Sité Woondiensten,

gevestigd te Doetinchem,

eiseres,

gemachtigde: mr. F. Voerman te Doetinchem,

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: H.P.M. Veltman te Doetinchem.

Partijen zullen hierna Sité en [gedaagde] worden genoemd.

1.Het procesverloop

1.1

Het procesverloop blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 september 2012

- de conclusie van antwoord

- de akte overlegging producties van de zijde van Sité

- de aanvullende conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

- de akte uitlating producties van de zijde van Sité.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1

[gedaagde] huurt sinds 21 september 2001 van Sité de woning aan de [adres] te [plaats] . Deze woning is gelegen op de begane grond van een complex bestaande uit twee gebouwen waarin zich meerdere appartementen bevinden.

2.2

Naast de huurpenningen, brengt Sité aan [gedaagde] servicekosten in rekening.

2.3

Sité heeft de volgende bedragen aan [gedaagde] in rekening gebracht:

2008:

Algemene verlichting € 151,00

Onderhoud tuinen € 98,82

Schoonmaakkosten € 163,20

Huismeester € 42,83

2009:

Algemene verlichting € 171,73

Onderhoud tuinen € 98,63

Schoonmaakkosten € 157,54

Huismeester € 35,05.

2.4

[gedaagde] heeft op 22 november 2010 aan de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de in rekening gebrachte servicekosten over de jaren 2008 en 2009. Het verzoek van [gedaagde] aan de huurcommissie betrof de posten elektriciteit, onderhoud tuinen, schoonmaakkosten en huismeester.

2.5

De huurcommissie heeft voorafgaand aan de behandeling ter zitting van de verzoeken van [gedaagde] een voorbereidend onderzoek laten instellen. Naar aanleiding van de behandeling ter zitting is een nader onderzoek ingesteld. In het rapport van nader onderzoek is – onder meer – het volgende opgenomen.

De post Algemene verlichting:

“
De verhuurder heeft deze kostenpost opgebouwd uit de elektrakosten van twee leveringslocaties voor elektra in dit complex, administratiekosten, kosten van het vervangen van lampen en leegstandsderving.

[…]

Huurders woonruimte is gelegen op de begane grond met een eigen toegang. De huurder heeft geen toegang tot de lift. De enige algemene elektrakosten ten behoeve van de huurder hebben betrekking op de paar lampjes in de gang van de bergingen. De huurcommissie heeft dit verwaarloosbaar geacht en besloten uitsluitend de elektrakosten voor de CV-ketel aan deze huurder door te berekenen.”

De elektrakosten voor de CV zijn in het rapport van nader onderzoek vervolgens vastgesteld op € 2.125,41 voor 2008 en € 1.304,98 voor 2009.

In het rapport van nader onderzoek is het door Sité voor administratiekosten in rekening gebrachte percentage (5%) redelijk geacht.

De kosten voor het vervangen van lampen zijn in het rapport van nader onderzoek vooralsnog op nihil gesteld, omdat Sité ondanks een verzoek daartoe geen gegevens of specificatie op dit punt heeft verstrekt.

Het leegstandspercentage is in het rapport van nader onderzoek op basis van gegevens van Sité vastgesteld op 0,81% voor 2008 en 0,56% voor 2009.

Verder is in het rapport van nader onderzoek nog opgenomen:

De post Onderhoud tuinen:

“
Tijdens het onderzoek ter plaatse heeft de onderzoeker geconstateerd dat de bij dit complex aanwezige groenvoorzieningen, voor zover deze eigendom zijn van de verhuurder, een zodanig openbaar karakter hebben dat er sprake is van een openbare voorziening; dit ondanks de enige tijd geleden door de verhuurder geplaatste bordjes. De onderhoudskosten van deze voorziening met een openbaar karakter kunnen niet aan de huurders doorberekend worden.”

De post Schoonmaakkosten:

“
Huurders woonruimte is gelegen op de begane grond met een eigen toegang. De huurder heeft geen toegang tot de lift. De huurcommissie heeft hierom besloten geen schoonmaakkosten aan de huurder door te berekenen.”

De post Huismeester:

“
De verhuurder heeft ondanks uitdrukkelijk verzoek van de dienst van de huurcommissie geen gegevens en/of specificatie verstrekt waaruit de juistheid c.q. samenstelling van de in het geding zijnde kostenpost zou kunnen blijken. Nu de verhuurder geen gegevens heeft verstrekt of heeft willen verstrekken wordt deze kostenpost volgens de beleidslijnen van de huurcommissie vooralsnog gesteld op nihil.”

Volgens het rapport van nader onderzoek heeft Sité niet aangegeven welke verdeelsleutel is gehanteerd bij de doorberekening van de servicekosten aan individuele huurders. In het rapport van nader onderzoek is als verdeelsleutel gehanteerd het delen van de totale kosten door het aantal woningen.

2.6

De huurcommissie heeft het volgende besloten.

“
De achteraf nog door de verhuurder overgelegde rekeningen laat de commissie, uitgaande van het in deze steeds gehanteerde beleid, buiten beschouwing. De opvraagbrief van de commissie laat er geen twijfel over bestaan dat alle relevante stukken op eerste verzoek binnen de gestelde termijn in het bezit van de commissie moeten zijn.

Ter plaatse is gedurende het nader onderzoek waargenomen dat de groenvoorziening een openbaar karakter heeft. Gelet daarop mogen de kosten voor onderhoud niet aan de huurder worden doorberekend. De commissie volgt op dit onderdeel de rapportage.

Omdat het in deze zaken gaat om een benedenwoning met een eigen ingang kunnen kosten voor elektriciteit gemeenschappelijke ruimte niet aan deze huurder worden doorberekend. De commissie schrapt deze kosten. Dat geldt om dezelfde redenen voor de kosten van schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes. Voor zover deze dienst al wordt verricht dan zal zij beperkt blijven tot een enkele keer het vegen van de gang naar bergingen. De kosten daarvan acht de commissie verwaarloosbaar.”

Op basis van het voorgaande heeft de huurcommissie de kosten voor Algemene verlichting voor [gedaagde] vastgesteld op € 40,16 voor 2008 en € 24,60 voor 2009. De posten Onderhoud tuinen, Schoonmaakkosten en Huismeester heeft de huurcommissie voor beide jaren voor [gedaagde] vastgesteld op nihil.

3.Het geschil

3.1

Sité vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij

voorraad,

voor recht zal verklaren dat Sité de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening in 2008 en 2009 op goede gronden bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht en dat daarbij de verdeelsleutel (onderscheid grote of kleine woning) toegepast dient te worden overeenkomstig de bestendige lijn van berekening gedurende meerdere jaren die is gestart bij het aangaan van de huurovereenkomst d.d. 21 september 2001 en daarop ook gebaseerd is, althans een verdeelsleutel die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren

voor recht zal verklaren dat de huurcommissie de verdeelsleutel voor de elektrakosten voor de cv-ketel voor de jaren 2008 en 2009 onjuist heeft vastgesteld en dat de verdeelsleutel (onderscheid grote of kleine woning) toegepast dient te worden overeenkomstig de bestendige lijn van berekening gedurende meerdere jaren die is gestart bij het aangaan van de huurovereenkomst d.d. 21 september 2001 en daarop ook gebaseerd is, althans een verdeelsleutel die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren

3. voor recht zal verklaren dat Sité de kosten van de huismeester in 2008 en 2009 op goede gronden bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht en dat daarbij de verdeelsleutel (onderscheid grote of kleine woning) toegepast dient te worden overeenkomstig de bestendige lijn van berekening gedurende meerdere jaren die is gestart bij het aangaan van de huurovereenkomst d.d. 21 september 2001 en daarop ook gebaseerd is, althans een verdeelsleutel die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren

4. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd dat de rechtbank de

vorderingen van Sité zal afwijzen, met veroordeling van Sité in de kosten van de procedure.

3.3

Op de stellingen van partijen zal hierna – voor zover van belang – nader worden

ingegaan.

4.De beoordeling

4.1

In artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek is bepaald dat partijen worden geacht te zijn

overeengekomen wat in een uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Uit de door Sité overgelegde stukken blijkt dat pas op 4 augustus 2011 een kopie van de uitspraak van de huurcommissie van 21 april 2011 (aangetekend) aan partijen is verzonden. Dit betekent dat Sité tijdig een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Door het instellen van de onderhavige vordering kunnen partijen niet worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld.

4.2

Gelet op de vordering van Sité, staan thans de volgende punten ter beoordeling:

Heeft Sité terecht de kosten van het onderhoud van de tuinen over de jaren 2008 en 2009 als servicekosten in rekening gebracht.

Heeft Sité terecht de kosten van de huismeester over de jaren 2008 en 2009 als servicekosten in rekening gebracht.

Heeft Sité bij het omslaan van de kosten van het onderhoud van de tuinen, de elektrakosten van de cv-ketel en de huismeester over de huurders in 2008 en 2009 een juiste verdeelsleutel gehanteerd.

Deze onderdelen zullen hierna afzonderlijk, maar telkens voor zowel het jaar 2008 als het jaar 2009 worden beoordeeld.

de groenvoorziening

4.3

De kantonrechter stelt voorop dat de kantonrechter een eigen oordeel geeft over de

aan hem voorgelegde punten. Daarmee kan in het midden blijven of het (nader) onderzoek en de beslissing van de huurcommissie al dan niet tot stand zijn gekomen in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor.

4.4

Sité stelt dat de door haar in rekening gebrachte kosten van onderhoud betrekking

hebben op tuinen die als onroerende aanhorigheden moeten worden beschouwd en die daarom tot het gehuurde behoren. Sité betwist dat sprake zou zijn van een openbaar karakter van die tuinen.

4.5

In haar akte uitlating producties erkent Sité dat de bordjes waarop staat vermeld dat

de voorzieningen niet openbaar toegankelijk zijn eerst eind 2010 zijn geplaatst. Nu deze zaak gaat over de jaren 2008 en 2009, kan de aanwezigheid van die bordjes geen rol spelen bij de beoordeling.

4.6

Op basis van de overgelegde kadastrale kaart en de overgelegde foto’s komt de

kantonrechter tot het volgende oordeel. De groenvoorziening bij de twee gebouwen van het onderhavige complex wordt gekenmerkt door een border direct grenzend aan het gebouw, dan wel direct grenzend aan de (privé) tuinen van de woningen op de begane grond. Hierop sluit aan de straatzijdes een gasveld aan dat doorloopt tot het eind van de kadastrale grens. De grens tussen de openbare weg en de door Sité onderhouden tuinen wordt gevormd door lage heggen die telkens met tussenliggende ruimtes van enkele meters over een lengte van enkele meters zijn geplaatst, dan wel door lage betonnen paaltjes die op een onderlinge afstand van enkele meters zijn geplaatst. Sité heeft niet betwist dat de door [gedaagde] overgelegde foto’s op het onderhavige complex betrekking hebben en evenmin dat daarop de feitelijke situatie juist is weergegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter is een dergelijke erfafscheiding volstrekt inadequaat om de huurders van het complex het (vrijwel) exclusieve gebruiksrecht te geven van de daarachter gelegen tuinen. De groenvoorziening behorend bij het onderhavige complex heeft een zodanig openbaar karakter dat deze niet kan worden gezien als een van de gehuurde woonruimte deel uitmakende onroerende aanhorigheid.

Sité heeft in de dagvaarding bewijs aangeboden van haar stelling dat de groenvoorzieningen geen openbaar karakter hebben, maar op grond van welke feitelijke stellingen dit juist zou zijn blijkt niet uit de dagvaarding. Sité heeft daarom niet aan haar stelplicht voldaan. In haar conclusie van repliek heeft Sité bewijs aangeboden van het plaatsen van heggen en betonblokken. Dat bewijsaanbod is niet relevant, nu [gedaagde] de aanwezigheid daarvan niet betwist, waarbij de kantonrechter er bij gebrek aan nadere stellingen van Sité dienaangaande van uit gaat dat zij met betonblokken doelt op de op de foto’s zichtbare lage betonnen paaltjes. Sité heeft betwist dat de tuinen dermate open zijn dat iedereen er zonder enige moeite kan komen en ervan gebruik kan maken. Deze betwisting wordt – gelet op de overgelegde foto’s – als te vaag en onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Welke andere voorzieningen er zouden zijn geplaatst dan de hiervoor genoemde betonnen paaltjes en heggen is niet gesteld.

De conclusie is dan ook dat Sité de onderhoudskosten voor de groenvoorziening niet als servicekosten bij de [gedaagde] in rekening kan brengen.

de huismeester

4.7

Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen alleen kosten die

betrekking hebben op werkzaamheden die de huismeester in het belang van de huurder heeft verricht, en

noodzakelijkerwijs gemaakt worden, en

direct voortvloeien uit de verleende service

aan de huurder als servicekosten in rekening worden gebracht. Hierbij geldt dat de verhuurder een redelijk inzicht moet verschaffen in de aard van de werkzaamheden, bijvoorbeeld aan de hand van een duidelijke taakomschrijving en een urenverantwoording.

Sité heeft deze post onderbouwd door overlegging van de producties 16 tot en met 20 bij haar akte overlegging producties. Uit deze producties kan echter op geen enkele manier worden afgeleid dat aan de bovenstaande cumulatieve vereisten is voldaan.

Sité heeft ook geen stellingen betrokken die – indien bewezen – tot het oordeel kunnen leiden dat aan die cumulatieve eisen is voldaan. De conclusie is helder: Sité is niet gerechtigd voor de jaren 2008 en 2009 de kosten verbonden aan de huismeester als servicekosten bij [gedaagde] in rekening te brengen.

de verdeelsleutel

4.8

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het oordeel over de verdeelsleutel

beperkt tot het verdelen van de elektrakosten van de cv-ketel.

Gelet op de formulering van dit onderdeel van de vordering, lijkt Sité zich op het onjuiste standpunt te stellen dat de kantonrechter een oordeel dient te geven over de uitspraak van de huurcommissie. Zoals hiervoor reeds overwogen, geeft de kantonrechter uitsluitend zijn eigen oordeel. De kantonrechter begrijpt de vordering van Sité aldus, dat zij vordert dat voor recht wordt verklaard dat de verdeelsleutel voor de elektrakosten van de cv-ketel voor de jaren 2008 en 2009 juist is vastgesteld.

Sité stelt dat zij gerechtigd is de servicekosten over de huurders te verdelen door toepassing van een verdeelsleutel die onderscheid maakt tussen grote en kleine woningen in het complex. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde plattegronden van de woningen, leidt de kantonrechter af dat er in het complex drie typen woningen worden verhuurd. Eén type daarvan heeft één slaapkamer, de andere twee typen hebben drie slaapkamers. De kantonrechter begrijpt de stellingen van Sité aldus dat zij betoogt dat de woningen met drie slaapkamers een grotere bijdrage aan de servicekosten moeten betalen dan de woningen met één slaapkamer. Een dergelijke manier van het omslaan van de totale servicekosten is naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd en redelijk, voor zover de aanwezigheid van twee extra slaapkamers tot een extra gebruik van het desbetreffende deel van de servicekosten leidt. Hierbij dient het te gaan om een geobjectiveerd extra verbruik. Dat er in een woning met één slaapkamer ook zeer grote gezinnen kunnen wonen en dat [gedaagde] alleen woont in een woning met drie slaapkamers, is daarom niet van belang. In deze zaak behoeft alleen te worden beoordeeld of een grote woning tot hogere kosten voor het elektraverbruik van de cv-ketel leidt dan een kleine woning. Evident is dat een grote woning – onder overigens gelijkblijvende omstandigheden – tot meer stookkosten leidt dan een kleine woning. Dat betekent dat een grote woning ook een groter aandeel dient te dragen in de stookkosten. Evenzo zal een grote woning een groter aandeel hebben te dragen in de elektrakosten van de cv-ketel. Terecht stelt [gedaagde] daarbij dat de verdeelsleutel niet als juiste maatstaf heeft te gelden, uitsluitend omdat Sité die gedurende meerdere jaren in een bestendige lijn op die wijze heeft toegepast. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

De kantonrechter benadrukt dat hiermee niet is beoordeeld of de verdeelsleutel ook gerechtvaardigd en redelijk is voor andere onderdelen van de stookkosten.

de conclusie

4.9

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen ten aanzien van de

groenvoorziening en de kosten van de huismeester worden afgewezen. De vordering ten aanzien van de verdeling van de elektrakosten van de cv-ketel zal worden toegewezen als volgt.

Sité zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 375,00 aan salaris gemachtigde.

4.1

Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat Sité niet over alle beslissingen van de huurcommissie haar opvatting in deze procedure heeft vermeld. Gelet hierop, gaat de kantonrechter er van uit dat Sité het eens is met het oordeel van de huurcommissie dat [gedaagde] geen servicekosten verschuldigd is ter zake de schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimtes, dat [gedaagde] geen andere elektrakosten verschuldigd is dan het elektraverbruik van de cv-ketel en dat [gedaagde] geen servicekosten verschuldigd is voor het vervangen van lampen. Ook heeft Sité geen expliciete stellingen betrokken over de door de huurcommissie gehanteerde leegstandspercentages. Uit de stellingen van Sité leidt de kantonrechter echter af, dat zij zich met dat oordeelt verenigt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1

verklaart voor recht Sité de verdeelsleutel voor de verdeling van de elektrakosten voor de cv-ketel voor de jaren 2008 en 2009 juist heeft vastgesteld;

5.2

wijst het meer of anders gevorderde af.

5.3

veroordeelt Sité tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 375,00;

Dit vonnis is gewezen door mr. W.C. Haasnoot en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2012.