Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
Reg.nrs.: 10/1249 en 10/1250
Tussenuitspraak op grond van artikel 8:80a van de Algemene wet bestuursrecht in de gedingen tussen:
1. [eisers 1] en
2. [eiseres 2]
te [plaats],
eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Zutphen
verweerder.
1. Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 5 januari 2010 heeft verweerder de verzoeken van eisers om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij onderscheiden besluiten van 4 juni 2010 (hierna: de bestreden besluiten) heeft verweerder de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Eisers hebben afzonderlijk beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken en verweerschriften ingezonden.
De beroepen zijn gevoegd behandeld ter zitting van 11 augustus 2011, waar eiseres 2 in persoon is verschenen, bijgestaan door G.J. Mölman en J.J. van Reen, gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door F.M. Kuipers.
2. Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2.2 Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door verandering van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3 Eisers 1 waren ten tijde van belang eigenaar van de woning aan [adres 1 en 2 te plaats], kadastraal bekend gemeente Zutphen, [kadastrale nummers]. Eiseres 2 is thans en was ten tijde van belang eigenaar van de woning aan [adres 3 te plaats], kadastraal bekend gemeente Zutphen, [kadastale nummers]. Bij besluit van 20 juli 2007 is vrijstelling van het bestemmingsplan en bouwvergunning verleend voor het oprichten van 15 zelfstandige wooneenheden op het perceel plaatselijk bekend hoek Wanne/Lievenheersteeg en kadastraal bekend gemeente Zutphen, [kadastrale nummers] (hierna: bouwplan Wannehofje). Het bouwplan Wannehofje is gerealiseerd ten oosten van de voormalige woning van eisers 1 en ten zuiden van de woning van eiseres 2. Eisers hebben aan hun verzoeken ten grondslag gelegd dat realisering van de vergunde bebouwing leidt tot toename van de geluidhinder en aantasting van de privacy, vermindering van het uitzicht en verslechtering van de lichtinval. Eiseres 2 heeft daarnaast gesteld dat zij ten gevolge van de overlast tijdens de bouwwerkzaamheden minder kunst heeft kunnen produceren ten gevolge waarvan zij een omzetverlies van
€ 20.000,00 heeft geleden en inkomsten is misgelopen.
2.4 Het bouwplan Wannehofje is geprojecteerd op gronden waarop deels het bestemmingsplan “Polsbroek” en deels het bestemmingsplan “Polsbroek 1986, 1e herziening” geldt. Volgens het bestemmingsplan “Polsbroek” rusten op het perceel de bestemmingen “Gemengde doeleinden, klasse A (GDA)” en “Erf”. Volgens het bestemmingsplan “Polsbroek 1986, 1e herziening” rust op het perceel de bestemming “openbaar gebied, klasse A (OGA)”.
2.5 Verweerder heeft het besluit tot afwijzing van de planschadeverzoeken gestoeld op een tweetal adviezen van mr. T.A.P. Langhout, Langhout&Wiarda, juristen en rentmeesters, beide gedateerd 9 november 2009. Hierin is een vergelijking gemaakt tussen het vrijstellingsbesluit van 20 juli 2007 en het bestemmingsplan “Polsbroek”. In het ter zake van het planschadeverzoek van eisers 1 opgestelde advies is daarnaast nog een vergelijking gemaakt tussen het vrijstellingsbesluit en het bestemmingsplan “Polsbroek 1986, 1e herziening”.
In de adviezen is voor wat betreft de vergelijking tussen het bestemmingsplan “Polsbroek” en het vrijstellingsbesluit, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, het navolgende vermeld:
Het verzoek heeft betrekking op de gronden gelegen ten oosten van het perceel van eisers 1 en ten noorden van eiseres 2 waar voorheen de bestemmingen “Gemengde doeleinden, klasse A (GDA)” en “Erf” vigeerden. Uitgaande van een maximale invulling van het oude planologische regime waren op de gronden met de bestemming “Gemengde doeleinden, klasse A (GDA” gebouwen toegestaan met maximale goothoogtes van respectievelijk 3.95, 4.50, 6.25 en 7.35 meter. Met gebruikmaking van de binnenplanse en algemene vrijstellingsmogelijkheden kunnen deze hoogtes vergroot worden tot maximaal 4.89, 5.50, 7.42 en 8.63 meter. Direct aansluitend op het perceel van eisers 1 onderscheidenlijk eiseres 2 bedraagt de maximale goothoogte 4.89 meter onderscheidenlijk 8.63 meter. Ter plaatse is geen maximale hoogte en/of dakhelling aangegeven. Gelet op het bepaalde in artikel 9, tweede lid, van de Woningwet en op de inhoud van het bestemmingsplan werkt de bouwverordening aanvullend voor wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte. In verband hiermee is in de adviezen uitgegaan van een maximale bouwhoogte van in ieder geval 15 meter. Uitgaande van een maximale invulling van het oude planologische regime waren op de gronden met de bestemming “Erf” bijgebouwen toegestaan ten dienste van verzorgende/ambachtelijke bedrijven met een maximale goothoogte gelijk aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. De nokhoogte is niet bepaald. Vanwege het feit dat het gaat om een bijgebouw is er in de adviezen vanuit gegaan dat het ondergeschikt dient te zijn aan het hoofdgebouw. In de adviezen is uitgegaan van een maximale nokhoogte van omstreeks 12 meter. In het nieuwe planologische regime is direct aansluitend op de percelen van eisers een gebouw gerealiseerd met een maximale goot en bouwhoogte van omstreeks 9.50 meter. Het gebouw valt grotendeels binnen de bestemming “gemengde doeleinden, klasse A (GDA)”. Aan de westzijde valt het gebouw op een drietal plaatsen over een gezamenlijk oppervlak van omstreeks 75 m² binnen de bestemming “Erf”. De goothoogtes binnen de bestemmingen “Erf” en “gemengde doeleinden, klasse A (GDA)” nemen toe. In vergelijking met het voorafgaande planologische regime nemen de bouwhoogtes af. Per saldo is geen sprake van planologisch nadeel, doch van enig planologisch voordeel. Indien de gebruiksmogelijkheden worden vergeleken dan geldt volgens de adviezen het volgende. In het voorafgaande planologische regime waren winkels uitsluitend op de begane grond laag en meergezinshuizen mogelijk. Bij binnenplanse vrijstelling was een horecabedrijf mogelijk. De planologische uitstraling van de voorafgaande bestemmingen op de woonomgeving is groter dan die behorend bij het nieuwe planologische regime. Het betreft 15 wooneenheden. De adviseur wijst op de verkeersaantrekkende werking van de bestemming en de overlast van de horecafunctie. De privacy kon onder het voorafgaande planologische regime op tenminste dezelfde wijze worden aangetast dan thans het geval is. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden stelt de adviseur zich op het standpunt dat er planologisch voordeel optreedt. Volgens de adviezen is geen sprake van planologisch nadeel, maar van planologisch voordeel.
In het advies inzake het planschadeverzoek van eisers 1 is voor wat betreft de vergelijking tussen het bestemmingsplan “Polsbroek 1986, 1e herziening” en het vrijstellingsbesluit, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, het navolgende vermeld:
Aan de zijde van de Lievenheersteeg wordt door de nieuwbouw de bestemming “Openbaar gebied, klasse A (OGA)” geraakt over een diepte van omstreeks 55 cm. Uitgaande van een maximale invulling van het oude planologische regime waren op de gronden met de bestemming “Openbaar gebied, klasse A (OGA)” gebouwtjes toegestaan met een maximale inhoud van 15 m² en een maximale hoogte van 4 meter. Tevens waren een aantal typen bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan. De maximale hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is in het plan niet aangegeven. Gelet op het bepaalde in artikel 9, tweede lid, van de Woningwet en op de inhoud van het bestemmingsplan, werkt de bouwverordening aanvullend voor wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte. In het nieuwe planologische regime is direct aansluitend op het perceel van eisers 1 binnen deze bestemming “Openbaar gebied, klasse A (OGA)” een deel van het nieuwe gebouw gerealiseerd met een maximale goot/bouwhoogte van omstreeks 6 meter. Gelet op het feit dat de bestemming slechts over een diepte van 55 cm wordt geraakt treedt per saldo qua bebouwing noch qua gebruik planologisch nadeel op, aldus het advies ten aanzien van het planschadeverzoek van eisers 1.
2.6 Eisers hebben betoogd dat verweerder in de bestreden besluiten ten onrechte voorbij is gegaan aan de in de bezwaarschriften onderbouwde grief dat met het bouwplan Wannehofje sprake is van een aanzienlijke toename van het bouwvolume ten opzichte van de planologische regimes ter plaatse, nu verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat die toename van het bouwvolume is gerechtvaardigd door de aanvullende werking van de Bouwverordening.
2.6.1 In de onderscheiden bestreden besluiten heeft verweerder erop gewezen dat in het eindrapport van de planschadecommissie is vermeld dat het oude planologische regime geen maximale bouwhoogte en/of dakhelling aangeeft, dat de bouwverordening aanvullend werkt voor wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte en dat de planschadeadviseur is uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 15 meter. Verweerder heeft zich vervolgens in het bestreden besluit, op basis van het advies van de Commissie Bezwaarschriften, op het standpunt gesteld dat de planschadeadviseur ten onrechte is uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 15 meter. Zoals eisers in hun berekening hebben aangegeven dient te worden uitgegaan van een maximale dakhelling van 60 graden. Nu de maximale dakhelling bekend is, kan ook de maximale bouwhoogte berekend worden. De maximale bouwhoogte voor een goothoogte van 4.89 meter is 10.95 meter en voor een goothoogte van 8.83 meter is de maximale bouwhoogte 14.69 meter. Nu het appartementencomplex een maximale bouwhoogte van 10.43 meter heeft, treedt volgens verweerder in het bestreden besluit geen planologisch nadeel op.
2.6.2 Uit het vorenstaande volgt dat verweerder zich in de bestreden besluiten, anders dan in de primaire besluiten, niet langer op het standpunt stelt dat voor wat betreft de bouwhoogte van de aanvullende werking van de bouwverordening moet worden uitgegaan. Het betoog mist daarom feitelijke grondslag. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat eisers de juistheid van de door verweerder berekende nokhoogten ter zitting hebben erkend. Het betoog faalt in zoverre.
2.7 De rechtbank is van oordeel dat het betoog van eisers, dat het vrijstellingsbesluit een aanzienlijke vergroting van het ter plaatse aanwezige bouwvolume tot gevolg heeft gehad
- en zij daardoor in een planologisch slechtere situatie zijn komen te verkeren - met zich brengt dat dit betoog zich niet beperkt tot de bouwhoogte, maar ook ziet op het volume van de bebouwing.
De rechtbank stelt vast dat in de adviezen van Langhout geen vergelijking is gemaakt tussen de mogelijkheden die het voorheen op het perceel geldende planologische regime boden voor wat betreft het volume van de op grond van dat planologische regime toegestane bebouwing en het volume van het bouwplan dat met het vrijstellingsbesluit mogelijk is geworden. In de adviezen is niet bezien of met het vrijstellingsbesluit sprake is van een toename van het bouwvolume, zoals eisers stellen, en of een toename van het bouwvolume voor eisers een planologisch nadeliger positie tot resultaat heeft.
2.7.1 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de adviezen van Langhout in zoverre niet volledig en heeft verweerder deze niet zonder meer aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb onvoldoende heeft gemotiveerd
2.7.2 De rechtbank ziet in dit geval, ter bevordering van de definitieve beëindiging van het geschil, aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:51a van de Awb in de gelegenheid te stellen het hiervoor in rechtsoverweging 2.7.1 geconstateerde motiveringsgebrek ten aanzien van het bouwvolume te herstellen. Daartoe dient verweerder op basis van aanvullende adviezen te bezien of met het vrijstellingsbesluit sprake is van een toename van het bouwvolume, zoals eisers stellen, en of een toename van het bouwvolume, indien en voor zover daarvan sprake is, voor eisers een planologisch nadeliger positie tot resultaat heeft gehad. Verweerder dient vervolgens een nieuw besluit te nemen.
3. Beslissing
De rechtbank:
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen 6 weken na verzending van deze tussenuitspraak het geconstateerde gebrek te herstellen, met inachtneming van hetgeen in deze tussenuitspraak is overwogen.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L.M. Steinebach-De Wit. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2011.